教えて!住まいの先生

Q 賃貸の退去について。一軒家です。 壁にあちこちというかかなりマジックや鉛筆、クレヨンでお子さんが書かれたと思われる?落書きあり、

不動屋さんからは数年たっている壁紙には価値がなく?今は法律か変わって、修繕費用は借主と大家で半分ずつ折半といわれました。
壁紙の現状を下見に来た業者は、とても酷い状態で驚くくらいで、この費用負担の話しをしたところ、この場合は借主の全額負担でもおかしくないと言われたので、色々調べてみたところ、通常の生活でできるくすみや汚れはしかたないものなので今回不動産屋さんが言ってることは正しいようなのですが、壁紙を故意に破いたり汚した場合は借主の全額負担という記述もあり、どちらが正しいのかわからなくたってきました。

アドバイスよろしくお願い致します。
補足

すみません。説明不足のうえ、説明下手でした。私、大家側なんです。
不動産屋さんに修繕費用は折半と言われたのですが、モヤモヤしていたところ、その後、現場に下見に来た内装屋さんから全額負担ではなく折半?と驚かれたので、更にモヤモヤしてしまったのです。すみません。

質問日時: 2023/9/22 07:45:18 解決済み 解決日時: 2023/9/28 06:13:14
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2023/9/28 06:13:14
原状回復請求ができます。
なお、子がやったからとはいえ、さすがになので、賃借人は免責されないと考えています。

賃借人の原状回復義務の範囲が問題ですね。
賃貸借契約書で、通常損耗補修特約など、賃借人の原状回復義務の範囲について約定はありませんか?
ない場合、賃借人の原状回復義務の範囲は、次のとおりです。

賃借物に生じた損害-通常の使用収益によって生じた損耗-経年変化(経年劣化)

賃貸借契約において特約がない限り、壁紙の交換費用全部を請求することはできません。
壁紙の経年劣化、通常損耗も賃借人に負担させることになるからです。

一般的に、入居年数が6年を経過していれば壁紙の価値は0円となり、全額、賃貸人負担となります。

しかしながら、壁紙を6年周期で交換するのかというと微妙ですし、まだ使えるのに壁紙の交換を余儀なくされた賃貸人にとっては、全額負担といわれても不合理な結果となってしまいますね。

そうすると、具体的な負担割合を定めることは困難ですが、入居年数に応じて相当と考える負担割合を賃借人に負担させるのが妥当といえるでしょう。

当方の考え方では、税法上の耐用年数ではなく、経済的耐用年数を考慮して、仮に壁紙は10年で交換すると仮定して、次のとおりとします。

仮に入居年数が1年なら、賃借人の9割負担
仮に入居年数が2年なら、賃借人の8割負担
仮に入居年数が3年なら、賃借人の7割負担
仮に入居年数が4年なら、賃借人の6割負担
仮に入居年数が5年なら、賃借人の5割負担
仮に入居年数が6年なら、賃借人の4割負担
仮に入居年数が7年なら、賃借人の3割負担
仮に入居年数が8年なら、賃借人の2割負担
仮に入居年数が9年なら、賃借人の1割負担
仮に入居年数が10年なら、賃借人の負担なし

さすがに、入居から6年ではまだ交換の必要性がないのに交換を余儀なくされるので4割相当負担させるのが妥当であり、10年経っていれば、賃貸人としても次の入居者を確保するために、壁紙に落書きがなかったとしても壁紙を交換するのも相当ではないかと考えています。(賃貸経営していないのでよくわかりませんが。)

(参考)
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損害(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負います。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りではありません。(民法第621条)

(参考)
1 原状回復義務について
(1)そもそも建物賃貸借においては,通常の使用によっても建物及びその付属設備等が時の経過によって古くなり,減価していくものであって,賃貸借はそのような減価の進行する期間,その建物を賃借人に使用させる賃貸人は,その対価として家賃を受け取っているのであるから,通常の使用によって生ずる損耗・汚損(通常損耗)は本来家賃でカバーされているものといわれている(家賃は,通常,貸家の減価償却費用,維持・管理費用,家主の利潤の三要素からなるといわれる由縁である)。

引用元:東京簡易裁判所少額訴訟係判決平成16年10月29日裁判所ウェブサイト
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail4?id=9006

(参考)
具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用(工事費や人件費等)などについては、賃借人の負担となることがあるものである。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」12頁
https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf#page=30

(参考)
1階台所の壁クロスの張替えによって、賃借人において善管注意義務を尽くしていた場合の1階台所の壁クロスの状態よりも良い状態になり得ることを考慮しても、壁クロスの張替え費用の一部を原状回復義務の不履行に基づく原状回復費用として認めることは相当であるというべきである。賃借人は、ガイドラインによれば、耐用年数は6年であり、本件物件の明渡しの時点においてその価格は0円又は1円であると主張するが、ハウスクリーニングと同様に、仮に耐用年数を経過していたとしても、賃借人が善管注意義務を尽くしていれば、壁クロスの張替えを行うことが必須とは解されないから、賃借人の主張は採用できない。なお、ガイドラインによっても、「経過年数を超えた設備等を含む賃貸物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得る」とされているところである。

東京地判平成28年12月20日
https://www.retpc.jp/archives/24891/#:~:text=%E2%97%8B-,%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E5%9C%B0%E8%A3%81%E5%B9%B3%E6%88%9028%E5%B9%B412%E6%9C%8820%E6%97%A5,-%E3%82%A6%E3%82%A8%E3%82%B9%E3%83%88%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%BB%E3%82%B8%E3%83%A3%E3%83%91%E3%83%B3
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A 回答日時: 2023/9/22 15:16:42
契約書で特に定めていないのであれば
国土交通省の原状回復のガイドラインを
参考にすべきと思います。
入居期間の通常損耗、経年劣化分は
借主は負担する必要はない。それ以上の
故意過失部分について㎡単位で負担する。
もし、全面貼替えという場合は、前に借り換えられて
からの経過年数を考慮した残存価値分だけを負担する。
ガイラインは、クロスは6年で残存価値1円として
負担割合を算出するとしています。
よって、落書きなどは明らかな過失でうすから
その部分を㎡単位で負担か、全面に渡る場合は
全部張り替えて、負担割合により算出する。
入居前に貼り替えられていて、4年経過しているなら
6分の2くらいを負担でよいことになります。
6年以上経過していれば、もうクロスの価値自体は
ないのですが、それでも借主の過失により
張り替えることになったのですから、貼り替えの
工賃程度の負担とする。
というのがガイドラインです。
もちろん、目安に過ぎませんから、別に合意できれば
折半でも構わないと思います。
ただ、貸主は、毎年申告して、償却資産として
一定額を経費として利益から引くことができます。
それなのに、修繕費用を借主に負担させるのは、おかしいと
言えます。
修繕費用は家賃に含まれているという原則を
忘れるべきではないと思います。
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A 回答日時: 2023/9/22 13:03:22
不動産のトラブル回避 みんな大好きガイドラインその1
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
これを基準で考えることとなっています


ちなみに居住年数は何年ですか?
故意部分に関しては借主の全額負担です
減価償却は関係ありません
但しそれ相応の面積だけです

程度を見てないので何とも言えませんが
具体的に落書きの面積は全体の何割ですか?

また
請求するのは大家の自由ですが
賃借人が納得するかは別の話です

もし仮に
6年すんでいたなら大家で半分ずつ折半でOK出します
なぜなら
故意が無ければ壁紙は大家負担になりますし
6年以上住んでいれば落書きの有無有り無しに壁紙は張り替えますから
また全額請求も落書きのある部分平米単位での請求になり
それ以外は大家負担になるわけです

両者納得行かない場合は最終的には裁判です
時間や費用が割にあうかどうかです
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A 回答日時: 2023/9/22 09:07:20
そんな法律ありません。
過失のある貼り替えは借主に修繕義務があります。
経年劣化、減価償却による壁紙としての価値が仮に0だとしても過失による貼り替えの工賃は請求可能です。ガイドラインにも記載あったはずです。
なので材料費の負担は大家さん、工賃は過失のある借主ってことになります。

あとは実際どこまで負担してもらうかは大家さんのさじ加減です。
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A 回答日時: 2023/9/22 07:49:10
減価償却分が大家負担、残りは入居者負担。

しかし、これは法律ではなく、国交省がガイドラインで揚げてるだけ。
だから、あいまいな線引きしかありません、ネットでもいろんな記載があるのは仕方がない事です。あなたの大家さんは良心的な方だと思います。

長く住んでくれたお得意様にはサービスすると思うので甘えたらいいかと思います。
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