教えて！住まいの先生

こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）個人的には、眺望の抜け感があれば、上階から音もなく隣戸の音も最低限に抑えられそうなので、かなり「あり」の物件ではないかと思います。

２）確かに最上階の雨漏りリスクはあり、私も新築で買った最上階の部屋が半年後の台風で雨漏りしたということがありましたが、マンションも「品確法」の10年保証の対象なので、建築したゼネコンが建築時に予期できなかった雨水の侵入経路（強風で換気口から逆流した）を特定し修繕され、その後は全く雨漏りがなくなりました。

３）ただ、資産性の面では非常に良いと感じる反面、そのマンションに20年以上住む前提の場合は、厳しいめの見方をしますと東南の角は一番風雨の影響を受け続ける方角なので、品確法の保証期間が切れたあとの修繕は「管理組合の理事の意識次第」になる可能性があります。つまり、10年間は品確法で保証され、恐らく築12～15年目には初回の大規模修繕工事があるので、雨漏り発生リスクが大きなるのは築20年以降になる可能性が高く、発生時期によっては管理組合の意識が低いと、２回目の大規模修繕工事、3回目の大規模修繕工事まで対応を先送りにされるリスクもゼロではない訳です。

★このような質問の場合、リスク面を強調した回答が多くなりますが、その方がどれだけ最上階に住まわれているのかも疑問ですし、本当に最上階部屋が高い確率で雨漏りしているのであれば、マンション購入者が敬遠するので価格が安くなりますが実際はそうではありません。私の場合は、賃貸時代を含めて４つの最上階物件に住んでいますが、雨漏りは品確法の保証があった1度だけで、今7年間住んでいるマンション（築15年）でも皆無です。エアコンも最近のエアコンは性能が上がっているので問題を感じたことは一度もありません。

以上、何らかのご参考になれば幸いです。

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