教えて！住まいの先生

保留敷地（保留宅地のことですよね）があるとのお話ですが、その土地は最終的にどの様に利用される計画なのでしょうか。一般的にマンション建替事業や市街地再開発事業において保留敷地を確保・処分する計画とするには相応の背景がある筈です。土地の単独所有に拘る地権者の合意を取得するためとか、マンションとは別棟とすべき施設整備が求められているとか。そうでもなければ、事業に参加するデべにとっても種地を縮小させてしまうことはメリットを減じることになる筈ですので（よほどその保留宅地が高く売れるのであれば別です）、まずはその保留宅地の位置付け＝何故従前の土地を切り売りする必要があるのかを正しく理解する必要があると思います。これはここで第三者から一般論的見解として得ることではなく、建替組合の認識としてはどうだったのかが問われることです。

回答の順序が前後しますが、②に関しては既述の通り、土地はデべに切り売りする他にも、その土地もマンションの敷地として従前と同様に利用し、相応に大きく新築したマンションの一部を保留床として売却して、事業収入に充てるという選択肢が普通にあった筈です。デべが土地のまま欲しがったのか、分譲販売事業の規模を抑えようとしたのかは当事者でないと判らないことですが、コロナの真っただ中で分譲市況の先行きが見えにくい中では、建替事業としてのリスクを抑え、現実的な販売規模を維持するという選択をしたのかなと想像するのが自然だと思います。そしてそれは組合が検討・協議した結果として下した決断でもある筈です。結果的に、都市部に限ってではあるもののマンション市況は多くの予想を大きく上回る活況となり、もはや異常と言っても良い売値をあちこちで聞く様になりましたが、それを今になって問題にし「カモにされた」とまで言うのは、私に言わせれば後出しジャンケンに近いことだと思います。

マンション建替事業において、従前の土地はデべにとって「種地」であり、それを元手に少しでも多くの利益を上げようという目論見が当然あります。それと同時に、既述したように組合として施行する建替事業の成立性はデべにとっても一蓮托生の課題ですから、少なくとも従前の生活再建を第一に考えるであろう地権者の取り分を担保することを第一に考え、危ない橋は渡らない様にするものだと思います。それが本件においては「保留宅地の処分」というスキームで行なわれたということではないでしょうか。
デべは組合との合意を諮りながら保留床の取得価格と取得範囲を決め、最後の最後でそれを販売して利益を得るまではリスクを負っています。それが結果的に大幅なプラスを生み出したということですから、安全策を採っていた地権者との間には当然に差が出ると思います。そもそも、権利変換で取得した住戸に自ら住むという行為と、売却して利益を得るという行為自体が根本的に異なります。地権者とて、取得住戸を今の市場価格で（デべと同様に）売却すれば同等の売上を得る訳ですし、取得額はデべのそれよりも安かった筈ですから、流石に「カモにされた」とまで言うのは言い過ぎではないでしょうか。古いものが新しく生まれ代わり、増床分以外は持ち出しもなく、建設期間中は仮住まいに係る費用の大部分は補償によって賄われている筈です。享受したメリットを再度数え直し、冷静に考えることをお勧めします。

なお、デべの保留床取得価格と販売価格の差が著しく大きいことを理由に、事業を精算する際に何らかの交渉をする余地はあるとは思います。管理費や修繕積立金に事業収支の余剰分を引き継ぐなど、建設的な議論の末にそういう措置をとることを目指すことは可能でしょう。喧嘩腰になるよりはだいぶ現実的だと思います。

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