教えて！住まいの先生

①瑕疵保険に入っている方が望ましいですけど、リフォームの場合「保証は２年間」と言うのが殆どだと思います。
そして「瑕疵が有っても２年間程度ではわからない。」と思います。
例えばルーフィングの不具合、そんな直ぐに雨漏りする様な施工はしません。（工場中に雨が降ればわかりますから。)

②、築年数よりも、「最初にどういった施工がされているか？」でしょうね。
百年経っていてもなんとも無い家屋も有りますからね。

③、補強は長持ちに繋がリますよ。

リフォームで注意する事は「どういった施工方法でされるか?」「部材の取り扱い説明書に書かれている標準施工方法を遵守されるか?」「出来ない場合は施主にちゃんと説明と相談があるか?」「出来れば第三者の監督官」がいれば良いと思いますよ。

我が家は一流ハウスメーカーにリフォームをお願いしましたが手抜きされました。
第三者の設計士さんの一言がきっかけで工場中の写真を見直していったところ、次々に手抜きが発見されました。

特に工事が終わり見えなくなる部分は「余程の確証が無いと指摘出来ないですよ。」
私は直ぐ横に仕事場が有り、毎日写真を取り後々の参考にする為に残していたのが役立ちました。

例えば「屋根のルーフィング。谷の部分に捨て張りをしないといけないのにされていませんでした。（直ぐ雨漏りに繋がらないので発覚しないでしょうね。)」
窓枠周りのシーリングも同じです。

業者の言い分は「悪気は無かったのですが未熟な者が施工したので…」

私は元請けの「ハウスメーカーの担当者に『どう思いますか?』『おたくの信用問題ですよ。』」

裁判も辞さない覚悟で交渉して約２年間掛かって解決しました。

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①リフォーム瑕疵担保責任保険
建築業許可は受けている業者さんで、瑕疵担保責任保険に入ってない業者さんは、良くないでしょうか？
たいていの業者は損害賠償保険に加入していますのでそちらに加入されていれば特段問題なしです
瑕疵担保は新築時の保険が多いです

②家屋調査
建築士さんでなくても、大工さん、工務店さん、リフォーム業者さんでも、可能ですか？
また、外観、床下、屋根裏を見てもらえば、おおよその家の状態は、分かりますか？木造、築45年です。
できれば１級建築士のいるところであれば良いですね
まあそれだけでも判断できないです
地元で長く商売されているところが良いです

③耐震
家の寿命、家を長持ちさせる事と、耐震補強する事は、別の問題でしょうか？
その通りです
耐震は1982年施工の改正建築基準法が元の法律となっており現在想定されている震度6程度では倒壊しない仕組みです
それ以前が対象となっておりますが建基法は遡求法なので特にやらなくても違法ではないので今回のようにビルの倒壊となってしまった経緯です
金額的には基礎の補強が主ですので非常にかかります
長持ちの延長線上に耐震も含まれてはいますがそもそも、未住居の家屋は１年もしないで朽ちると言われます
窓の開閉一つでかなり長持ちしますし、外壁や屋根などの塗装、水回りの修理などを適宜、壊れたり要修理の段階でやらないこと
定期的に実施することで長持ちする
木骨など基礎が腐ってからでは遅い
定期的な点検が必須
ですので1982年以降の建物については特段耐震を気にするよりは普段の点検などに気を配ったほうが良いということになります
それと建売などで購入の場合はもとの地盤が非常に軟弱傾向が多いです
そのため現在では杭打ちでの基礎が標準なのですが
基礎にお金がかかるので承知でべた基礎の家屋が散見されております
こうなると補強が必須となりますが最低数百万単位となり売って他で探したほうが良い場合もあります
居住されている自治体の建築課では自然災害のハザードマップを作成しておりその根拠として地歴や地齋といった過去どのような土地であったのか断層なども記載されています
一度ご確認ください


要資格者でも良いですが所有者が普段から外壁に目を配り床下収納から覗くだけでもかなり違ってきます
少なくとも外観は最低１０年おきに塗装なり
水回りも数年周期で点検の実施でだいぶ長持ちします

肝心の良いリフォーム業者選びですが
ご加入の火災保険の損害保険会社へ保険請求ではなくとも顧客サービスの一環として復旧業者の紹介サービスをしております
損保は顧客が保険使用で復旧の際に指定業者がない場合に備え、復旧箇所別に業者と契約しております
どのリフォームなのか相談して数社紹介してもらい見積取り付けると良いです
損保会社と復旧紹介契約している関係上、顧客の紹介で不良工事すれば契約切られる恐れが高いので安心ですし保険などで調査も実施している関係上、適正な価格設定となります
もちろん契約時に有資格者などの確認もしております
以降おかかえの業者として直接相談にものってくれますよ

ちらしとかネットとかで選択よりは絶対に信用できます

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①保険は家ごとに入ります。保険に入れる業者の方が良いでしょうが、実際に保険に入る必要があるのは、全体にわたって工事を行う場合に限ると思います。
耐震診断をして、耐震改修した場合などです。
②資格は必ずしも必要でありません。ただ確認申請の手続きが必要か、構造強度や耐震に関することは建築士の方が詳しくでしょう。
おおよその状態は外観、屋根裏、床下と室内の様子でベテランで有ればわかります。臭いも重要です。
③別の問題です。

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耐震補強を会社で一番多くやっていたものとして回答します。
①リフォーム瑕疵担保責任保険
入っている業者はよくて、入っていない業者は悪いかというと、必ずしもそうではないと思います。
瑕疵など作らないリフォームをするししているという自負があると、必ずしも保険に入る事はしませんね。
うちの会社など、保険の事業者登録はしていて加入することもできますが、実際には加入無しでのリフォームが圧倒的多数です。
②家屋調査
木造の築45年なら旧耐震基準の家ですので、床下・屋根裏などの観察は必須です。
観察する人は、資格ある人に越したことは無いですが、そうでなくてもいいと思います。
住宅の傷み具合は、建築法規とは少し離れた領域ですから、建築士の有資格者でなくても経験がものを言うと思います。
③耐震
正月早々能登半島の地震のニュースで一色ですが、地震が来るか来ないか含めて、こればっかりは施主の判断です。
あと３０年（つまりその住宅の最終的な寿命が来るまで）はここには来ないと考えることも間違いではないし、いつ来るか分からないからそれに備えると考えるのも間違いではないのです。
ですから、住宅の寿命と耐震補強をからめる必要がある、とは言えないと思います。
築４５年の木造住宅は、補助金を得ようとする耐震補強は、５００万円以上かかる事をあらかじめ知っておいてください。補助金はあくまで費用の一部が出るだけですから。

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自治体の補助金が出るケースもあるので、検討してください。

https://www.daiken.jp/buildingmaterials/etc/columnipe/009/#:~:text=

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