教えて！住まいの先生
Q 【長期賃借料について】 20年間の借地料について適正価格・目安価格の調べ方について教えてください。
親が契約していた借地の更新が近づいています。同条件で更新したいと言われ、金額も適正だと思うと言われました。
〈疑問点〉
・20年前の金額で さらに20年間契約
するのは実質値下げになるのでは？
・地域的には過疎化は無いです。
20年前より住民は増えてます。
借り手があってこその契約だと思いますが
適正価格？目安価格は どの様に調べれば良いですか？固定資産税の何パーセントとかありますか？
〈疑問点〉
・20年前の金額で さらに20年間契約
するのは実質値下げになるのでは？
・地域的には過疎化は無いです。
20年前より住民は増えてます。
借り手があってこその契約だと思いますが
適正価格？目安価格は どの様に調べれば良いですか？固定資産税の何パーセントとかありますか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/1/17 18:34:13
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）適正賃料というのは、あくまで周辺の借地料（地代）との比較に寄って決まりますので、土地の固定資産税評価額が分かっても計算できません。
２）20年前の地代が周辺相場と比べてどうだったかにもよりますが、最近は物価高で賃料や5年前、10年前と比べても確実に5～10％くらい上がっていますので、おっしゃる通り実質周辺相場より安くなっている可能性もあります。地主によっては地代の値上げに強く固執しない人もいますので、地主が従来の地代のままでOKというのであれば、「ラッキー」と思って、そのまま更新されておくのが得策かと思います。
★ただ、更新契約書の中に地代改定や見直しの条文がないかどうか、確認してください。最近の借地契約書は固定資産税評価額が見直される3年周期で地代を見直す条文やその計算式が入っていることが普通になってきているので、更新契約書の中にそのような条文が追加されていないかどうかも良くチェックおくことが大事かと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）適正賃料というのは、あくまで周辺の借地料（地代）との比較に寄って決まりますので、土地の固定資産税評価額が分かっても計算できません。
２）20年前の地代が周辺相場と比べてどうだったかにもよりますが、最近は物価高で賃料や5年前、10年前と比べても確実に5～10％くらい上がっていますので、おっしゃる通り実質周辺相場より安くなっている可能性もあります。地主によっては地代の値上げに強く固執しない人もいますので、地主が従来の地代のままでOKというのであれば、「ラッキー」と思って、そのまま更新されておくのが得策かと思います。
★ただ、更新契約書の中に地代改定や見直しの条文がないかどうか、確認してください。最近の借地契約書は固定資産税評価額が見直される3年周期で地代を見直す条文やその計算式が入っていることが普通になってきているので、更新契約書の中にそのような条文が追加されていないかどうかも良くチェックおくことが大事かと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
回答
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A
回答日時：
2024/1/13 16:57:02
適正価格？目安価格は どの様に調べれば良いですか？固定資産税の何パーセントとかありますか？
そればかりは、弁護士にでも相談しないと分かりません。
基本契約更新は現状と同条件です。
家賃を増額したい場合、相手側の同意が必要ですが、同意がない場合値上げはできません。
その場合は裁判となり、固定資産税、近隣同等物件の賃料と比較して裁判所が賃料を決めてくれます。
僕の祖父が昭和30年代に土地を貸し、賃料より固定資産税の方が高くなったので賃料増額請求をしましたが、借主に受け入れられず、やむなく裁判をして増額してもらいました。
そればかりは、弁護士にでも相談しないと分かりません。
基本契約更新は現状と同条件です。
家賃を増額したい場合、相手側の同意が必要ですが、同意がない場合値上げはできません。
その場合は裁判となり、固定資産税、近隣同等物件の賃料と比較して裁判所が賃料を決めてくれます。
僕の祖父が昭和30年代に土地を貸し、賃料より固定資産税の方が高くなったので賃料増額請求をしましたが、借主に受け入れられず、やむなく裁判をして増額してもらいました。
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