教えて!住まいの先生

Q 【家賃補助と住宅購入】 家賃補助が比較的恵まれた会社に勤めているため当面の住宅購入を考えてこなかったのですが、昨今の住宅価格の高騰を受けて、早期購入も検討必要かと悩んでいます。

絶対の答えはないと思いますが、皆様のご経験も含め、今の状況で早期購入を検討すべきか、受けれるだけ家賃補助受けたほうが良いかご意見などお聞きしたいです。

・私の年齢は33歳(男)、妻と子供1人(2歳)の3人家族
・家賃補助は45歳まで(46歳からは完全自己負担)
・首都圏の場合、家賃の8割が会社負担、のこり2割を給料天引き
・補助上限は家賃17万円の物件まで。今の住まいは家賃17万円のマンションを2割負担=34000円(管理費等込み)で借りている
・補助リミットの45歳まで住宅購入しない(余剰資金を投資に回す)つもりだったが、昨今の住宅価格の高騰で、本当にそれが得なのか悩み中
・個人的には、10年後にはファミリー世帯が激減して住宅需要も減り、住宅価格が落ちてくると考えている
質問日時: 2024/3/1 11:22:35 解決済み 解決日時: 2024/3/4 15:19:24
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/3/4 15:19:24
質問者様の中には、どのような選択肢があるのでしょうか。

考えられるものとして
①土地建物を購入する(建売住宅)
②土地を購入して建物を建築する(注文住宅)
③マンションを購入する
④補助のなくなる12年後に建売住宅
⑤同時期に注文住宅
⑥同時期にマンション
⑦65歳まで賃貸に住み続け、その後実家などに戻る
⑧一生賃貸に住み続ける

時期は、5年後など中途半端もあるかとは思いますが
概ね、上記8通りの選択ではないでしょうか。

マンションの家賃が17万円の地域とのことですので、仮に
建売住宅:5500万円
注文住宅:6000万円
マンション:5000万円として、考えてみましょう。

建売住宅(ローコスト注文住宅含む)の場合
10年ごとの屋根外壁メンテナンス:100万円
30年目に外壁交換:250万円

注文住宅の場合
30年目のメンテナンス:30万円
として、計算してみます。

固定資産税はローン減税と相殺できるとして考慮から除きます。



①(5500万円:35年ローン:金利1%と仮定)
ローン:15.5万円/月
修繕積立:350万円÷360か月=約1万円/月

②(6000万円:35年ローン:金利1%と仮定)
ローン:17.0万円/月
修繕積立:30万円÷360か月=約0.1万円/月

③(5000万円:35年ローン:金利1%と仮定)
ローン:14.1万円/月
管理費・修繕積立金:月々3万円/月(仮定)

・・・となり、どれを選択しても約17万円/月の負担となりそうです。


そして④⑤⑥を同様に計算していきますが
物価が2020~2023年で8%上がっていることから
12年で20%上昇と仮定
金利も上昇するでしょうが、そのまま1%で計算してみます。

④(6600万円:23年:1%)
ローン:26.7万円/月
修繕:1万円/月

⑤(7200万円:23年:1%)
ローン:29.2万円/月
修繕:0.1万円/月

⑥(6000万円:23年:1%)
ローン:24.3万円/月
他:3万円/月

・・・と、月々30万円弱の負担となりそうです。
もちろん、35年ローンにすれば負担は減らせますが
ここでは、①~③と同様に69歳で完済するものとして
シミュレーションしています。

④~⑥に関しては、1700万円ほど借入額を減らす
=12年間で頭金を1700万円貯めることで、①~③と同様の返済計画になります。


因みに、現在17万円支払いしているつもりで
そのうちの3.4万円(20%)を家賃本人負担とすると
13.6万円の貯蓄ができる計算です。
13.6×12か月×12年=1958万円ですので

回答としては、今すぐ計画しても、12年後に計画しても
金額的負担はほとんど変わらないのではないか・・・というのが答えです。

ただ、ご存知かと思いますが
住宅ローンを組まれる際に、どうしても必要なのが
「健康」です。

上記の皮算用で計画されていて、何かの病気にかかられ
団信に加入ができず、購入を断念したりフラット35しか選択肢がなくなる方が、結構な数いらっしゃいます。

⑦に関しては、触れませんが、
⑧に関しては十分注意してください。

皆さんが思うより、70代になってから賃貸物件を借りるのは困難です。
お金の問題ではなく、苦労します。

最後に
10年後には住宅需要が減り・・・ですが
恐らく、首都圏と地方でかなりの格差が生じると推察されます。

地方では値下がりするかもしれませんが、都市部で値下がりは期待できません。
1980年代に建築した物件が、建て替えラッシュになっています。
しかし、土地が急騰している影響と、世帯人数が減っていることで
従前の土地を2区画に割って販売するケースが多々見られます。
飛ぶように売れていきます。

これらの物件が、中古物件として市場に出るとすれば、20~25年後となります。
それも、子供が片付き、地方に戻る方・・・の話で
ほとんどの方が終の棲家と考えているので、それほど出回ることもないでしょう。

現在の住宅寿命が30年前後と言うことを考慮すると
中古住宅を購入・・・と言うのが最もコスト的には不利になります。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2024/3/4 15:19:24

詳細なシミュレーション頂きありがとうございます。建売住宅またはマンションを補助終了に間に合うように買いたい、とかんがえていました。
物価が上がり続けるとすると10年待っても得、ということは無さそうですね、、(購入住宅が古くなるのを遅らせられるくらいでしょうか)
当面は補助受けつつ、運よく買い時(リーマンショックみたいな)がきたらマゴマゴせず買う意識でいきたいと思います。

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