教えて！住まいの先生

質問者様の中には、どのような選択肢があるのでしょうか。

考えられるものとして
①土地建物を購入する（建売住宅）
②土地を購入して建物を建築する（注文住宅）
③マンションを購入する
④補助のなくなる12年後に建売住宅
⑤同時期に注文住宅
⑥同時期にマンション
⑦65歳まで賃貸に住み続け、その後実家などに戻る
⑧一生賃貸に住み続ける

時期は、5年後など中途半端もあるかとは思いますが
概ね、上記8通りの選択ではないでしょうか。

マンションの家賃が17万円の地域とのことですので、仮に
建売住宅：5500万円
注文住宅：6000万円
マンション：5000万円として、考えてみましょう。

建売住宅（ローコスト注文住宅含む）の場合
10年ごとの屋根外壁メンテナンス：100万円
30年目に外壁交換：250万円

注文住宅の場合
30年目のメンテナンス：30万円
として、計算してみます。

固定資産税はローン減税と相殺できるとして考慮から除きます。



①（5500万円：35年ローン：金利1％と仮定）
ローン：15.5万円/月
修繕積立：350万円÷360か月＝約1万円/月

②（6000万円：35年ローン：金利1％と仮定）
ローン：17.0万円/月
修繕積立：30万円÷360か月＝約0.1万円/月

③（5000万円：35年ローン：金利1％と仮定）
ローン：14.1万円/月
管理費・修繕積立金：月々3万円/月（仮定）

・・・となり、どれを選択しても約17万円/月の負担となりそうです。


そして④⑤⑥を同様に計算していきますが
物価が2020～2023年で8％上がっていることから
12年で20％上昇と仮定
金利も上昇するでしょうが、そのまま1％で計算してみます。

④（6600万円：23年：1％）
ローン：26.7万円/月
修繕：1万円/月

⑤（7200万円：23年：1％）
ローン：29.2万円/月
修繕：0.1万円/月

⑥（6000万円：23年：1％）
ローン：24.3万円/月
他：3万円/月

・・・と、月々30万円弱の負担となりそうです。
もちろん、35年ローンにすれば負担は減らせますが
ここでは、①～③と同様に69歳で完済するものとして
シミュレーションしています。

④～⑥に関しては、1700万円ほど借入額を減らす
＝12年間で頭金を1700万円貯めることで、①～③と同様の返済計画になります。


因みに、現在17万円支払いしているつもりで
そのうちの3.4万円（20％）を家賃本人負担とすると
13.6万円の貯蓄ができる計算です。
13.6×12か月×12年＝1958万円ですので

回答としては、今すぐ計画しても、12年後に計画しても
金額的負担はほとんど変わらないのではないか・・・というのが答えです。

ただ、ご存知かと思いますが
住宅ローンを組まれる際に、どうしても必要なのが
「健康」です。

上記の皮算用で計画されていて、何かの病気にかかられ
団信に加入ができず、購入を断念したりフラット35しか選択肢がなくなる方が、結構な数いらっしゃいます。

⑦に関しては、触れませんが、
⑧に関しては十分注意してください。

皆さんが思うより、70代になってから賃貸物件を借りるのは困難です。
お金の問題ではなく、苦労します。

最後に
10年後には住宅需要が減り・・・ですが
恐らく、首都圏と地方でかなりの格差が生じると推察されます。

地方では値下がりするかもしれませんが、都市部で値下がりは期待できません。
1980年代に建築した物件が、建て替えラッシュになっています。
しかし、土地が急騰している影響と、世帯人数が減っていることで
従前の土地を2区画に割って販売するケースが多々見られます。
飛ぶように売れていきます。

これらの物件が、中古物件として市場に出るとすれば、20～25年後となります。
それも、子供が片付き、地方に戻る方・・・の話で
ほとんどの方が終の棲家と考えているので、それほど出回ることもないでしょう。

現在の住宅寿命が30年前後と言うことを考慮すると
中古住宅を購入・・・と言うのが最もコスト的には不利になります。

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