教えて！住まいの先生
Q アパート経営について教えて下さい。 市場価格100万円／坪の土地を75坪くらい所有してます。 JR、私鉄の駅から徒歩10〜15分圏内です。 アパートを新築しょうと思ってます。
土地を担保にアパートを建築する場合、いくらくらいのローンを組めて、どのようなアパートが建築出来るか、大まかに教えて下さい。
現状は、古家と古アパートが建ってますので解体費もかかります。
ちなみに、周囲は最近はアパートの建築ラッシュなので、過剰気味かもしれませんが逆に言うとある程度は人気地域なのかと思ってます。
現状は、古家と古アパートが建ってますので解体費もかかります。
ちなみに、周囲は最近はアパートの建築ラッシュなので、過剰気味かもしれませんが逆に言うとある程度は人気地域なのかと思ってます。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/5/4 11:35:10
大手都市銀行で主に住宅ローン融資の審査を担当しております。
いつもこの知恵袋ではご質問者の方に色々な質問の中でお答えさせて頂くことで大変勉強になっておりますし勉強させていただいております。
失礼ですが全体を再度移しなおしました。あまりに計画性の良さに再度書き込むことをお許しください。
貴方様の場合は銀行はどこに打診しても融資は間違いなく出ます。土地の価値が違いますから心配いりません。
私の銀行でもどこの銀行でも喜んでだしますよ
また建物の予算ですがワンルームの場合は一部屋6坪から8坪4世帯なら30坪前後ですね。
坪70万として2100万解体など諸々入れても3000万借り入れは余裕です。
ですので数字上の整合性は取れています。
またワンルームの家賃設定ですが坪100万の土地ですから当然8万くらいでは貸すことが出来ます、
ここでも良く練られた計画ですね。
それでは次に収支に入ります。
計画全体の基本的な考えですが借り入れ3000万家賃収益年360万 表面利回り12％ですがその収支は他の投資と比べてもそれほど問題はありません。
固定資産税がそこそこ来るとは思いますが更地よりは良いですね。
それもこの計画の理由の一つだと考えます。
予測ですが建物含めて年40万くらいは来るかもしれません。
銀行返済が25年金利2％借り入れで約月13万の返済ですね。
月の主だった収支は家賃収入32万－融資返済13万－固定資産税3万ですから月に16万手元に残ります。 多少の経費を抜いたり空き室の割合など加味しても月に10万は手元に残ります。
また木造でしたら減価償却が22年に渡り年間110万くらいは経費になりますからほぼ税金はないと考えてよいですね。
そしてここからがあなたの計画のすごいところです、
確かにワンルーム四世帯では使う土地は20坪くらいです。
残り50坪近くは利用しません。
それで仮に50坪を駐車場として貸せば10台は貸せますね。
坪100万の価値の土地でしたら一台1万くらいで貸せますからおそらく少なくても8万くらいにはなりますね。
ワンルームと合わせてかなり少なくても月に17～20万は確実に手元に残ります。
仮にそれを繰り上げて返済すれば10年前後で返済が終わり10年後は40万近くの副収入が得られます。
まだまだよいところはたくさんありますがこの辺にして置きますね。 疑問があれば再度入れてください。 私の銀行で借りていただけることを祈っています。
この計画の良さはすごさがわからないのでは銀行員や投資家とは言えません。
続いて質問があれば微力ながらお答えさせていただきますが
いつもこの知恵袋ではご質問者の方に色々な質問の中でお答えさせて頂くことで大変勉強になっておりますし勉強させていただいております。
失礼ですが全体を再度移しなおしました。あまりに計画性の良さに再度書き込むことをお許しください。
貴方様の場合は銀行はどこに打診しても融資は間違いなく出ます。土地の価値が違いますから心配いりません。
私の銀行でもどこの銀行でも喜んでだしますよ
また建物の予算ですがワンルームの場合は一部屋6坪から8坪4世帯なら30坪前後ですね。
坪70万として2100万解体など諸々入れても3000万借り入れは余裕です。
ですので数字上の整合性は取れています。
またワンルームの家賃設定ですが坪100万の土地ですから当然8万くらいでは貸すことが出来ます、
ここでも良く練られた計画ですね。
それでは次に収支に入ります。
計画全体の基本的な考えですが借り入れ3000万家賃収益年360万 表面利回り12％ですがその収支は他の投資と比べてもそれほど問題はありません。
固定資産税がそこそこ来るとは思いますが更地よりは良いですね。
それもこの計画の理由の一つだと考えます。
予測ですが建物含めて年40万くらいは来るかもしれません。
銀行返済が25年金利2％借り入れで約月13万の返済ですね。
月の主だった収支は家賃収入32万－融資返済13万－固定資産税3万ですから月に16万手元に残ります。 多少の経費を抜いたり空き室の割合など加味しても月に10万は手元に残ります。
また木造でしたら減価償却が22年に渡り年間110万くらいは経費になりますからほぼ税金はないと考えてよいですね。
そしてここからがあなたの計画のすごいところです、
確かにワンルーム四世帯では使う土地は20坪くらいです。
残り50坪近くは利用しません。
それで仮に50坪を駐車場として貸せば10台は貸せますね。
坪100万の価値の土地でしたら一台1万くらいで貸せますからおそらく少なくても8万くらいにはなりますね。
ワンルームと合わせてかなり少なくても月に17～20万は確実に手元に残ります。
仮にそれを繰り上げて返済すれば10年前後で返済が終わり10年後は40万近くの副収入が得られます。
まだまだよいところはたくさんありますがこの辺にして置きますね。 疑問があれば再度入れてください。 私の銀行で借りていただけることを祈っています。
この計画の良さはすごさがわからないのでは銀行員や投資家とは言えません。
続いて質問があれば微力ながらお答えさせていただきますが
回答
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A
回答日時：
2024/4/28 14:03:57
＞土地を担保にアパートを建築する場合、いくらくらいのローンを組めて、どのようなアパートが建築出来るか、大まかに教えて下さい。
銀行からすれば、『それは貴方が大まかに考えてください。』となりますね。
意地悪ではなく、アパートローンの基本は『計画性』です。
銀行は貴方の計画性を見て判断しますので、アパートを建てるにあたっての自己資金がどれだけあるのか、どういう計画を立てていて、その計画に問題が無いのか、を確認しています。
ここで計画性の無いようなことを話せば、印象がかなり悪くなります。
銀行によって基準は違いますが、自己資金として、アパートを建てる総体の予算のうち1～3割くらいの自己資金の投下は必須になるでしょう。
自己資金が用意できるかどうかが、まず第一の足切りです。
次は、アパートの家賃がいくらで、空室があっても返済できるだけでの家賃収入があるかどうかです。
銀行としては、『常にアパートが満室になる。』という仮定で審査はしません。
恐らくは、『入居率が80％以下であっても、家賃収入が返済額を上回るかどうか。』というシナリオで検証をするでしょうし、一棟４部屋のアパートを建てるなら『常に１部屋は空室＝75％の収入』と考えるかと思います。
これが第二の足切りであり、返済が難しいようであれば、更なる自己資金の投下を求められることもあります。
あとは周辺の評価額なり、家賃水準なり、様々な条件を踏まえての審査になるでしょうが、大前提は前述の２つの足切りを突破できるか、だと思います。
銀行からすれば、『それは貴方が大まかに考えてください。』となりますね。
意地悪ではなく、アパートローンの基本は『計画性』です。
銀行は貴方の計画性を見て判断しますので、アパートを建てるにあたっての自己資金がどれだけあるのか、どういう計画を立てていて、その計画に問題が無いのか、を確認しています。
ここで計画性の無いようなことを話せば、印象がかなり悪くなります。
銀行によって基準は違いますが、自己資金として、アパートを建てる総体の予算のうち1～3割くらいの自己資金の投下は必須になるでしょう。
自己資金が用意できるかどうかが、まず第一の足切りです。
次は、アパートの家賃がいくらで、空室があっても返済できるだけでの家賃収入があるかどうかです。
銀行としては、『常にアパートが満室になる。』という仮定で審査はしません。
恐らくは、『入居率が80％以下であっても、家賃収入が返済額を上回るかどうか。』というシナリオで検証をするでしょうし、一棟４部屋のアパートを建てるなら『常に１部屋は空室＝75％の収入』と考えるかと思います。
これが第二の足切りであり、返済が難しいようであれば、更なる自己資金の投下を求められることもあります。
あとは周辺の評価額なり、家賃水準なり、様々な条件を踏まえての審査になるでしょうが、大前提は前述の２つの足切りを突破できるか、だと思います。
A
回答日時：
2024/4/28 07:13:37
銀行で融資担当しております。
今は建築費の高騰が凄いです。
3年前の1.5倍
先月と今月でも少し高い
建築屋に聞くと、来月からも値上げをしなければならないとの事
他の方とのやり取りを見ると、3,000万で4戸と計算されてますが、
ワンルームですか？1〜2LDKですか？
木造？鉄骨？RC?
今は戸当たり1,200〜2,000万は計算してください
4戸を3,000万ならかなりの安普請です。
また建築会社はどこを予定してますか？
積○、ダイ○、パ○
もしくは大○、東○、生○
賃料は一括借上？
一般管理？
一括借上だと建築費は割高になり、更新時に賃料を下げられる可能性大です。
2階が限界ですか？
多少でも上に伸ばせない用途地域ですか？
それから2割は自己資金が必要になります。
ワンルーム4戸でも、3,000万では建物が建ちませんので、最低でも4〜6000万は必要です。
融資を受けるには、1,000万は自己資金を準備する必要があります。
今は建築費の高騰が凄いです。
3年前の1.5倍
先月と今月でも少し高い
建築屋に聞くと、来月からも値上げをしなければならないとの事
他の方とのやり取りを見ると、3,000万で4戸と計算されてますが、
ワンルームですか？1〜2LDKですか？
木造？鉄骨？RC?
今は戸当たり1,200〜2,000万は計算してください
4戸を3,000万ならかなりの安普請です。
また建築会社はどこを予定してますか？
積○、ダイ○、パ○
もしくは大○、東○、生○
賃料は一括借上？
一般管理？
一括借上だと建築費は割高になり、更新時に賃料を下げられる可能性大です。
2階が限界ですか？
多少でも上に伸ばせない用途地域ですか？
それから2割は自己資金が必要になります。
ワンルーム4戸でも、3,000万では建物が建ちませんので、最低でも4〜6000万は必要です。
融資を受けるには、1,000万は自己資金を準備する必要があります。
A
回答日時：
2024/4/28 02:02:32
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