教えて！住まいの先生
Q 弁護士から賃貸アパートの立ち退き依頼が届きました 理由は老朽化による建て直しとのこと、アパートは築28年の物件になります 立ち退き料に関しては明確な金額の記載はありませんでした
突然の事で驚いているのと同時に急に引越しを要求されてもどうしたものかと悩んでいます
このような場合ですと、こちらも弁護士に依頼して話を進めた方がうまくいくでしょうか？
まだ、相手側へは何も連絡を入れてない段階です。
補足
このような場合ですと、こちらも弁護士に依頼して話を進めた方がうまくいくでしょうか？
まだ、相手側へは何も連絡を入れてない段階です。
多数の大変参考になる回答ありがとうございます。
このような体験は初めてなので合わせて質問させて下さい。
大家自身や管理会社からではなく初手から弁護士を介して連絡が来るのは普通なのでしょうか？
心象として、早急に可能な限り損失を減らし向こうのいいように話を進めたい、話し合うつもりはないかのように感じました。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/6/11 10:04:15
普通なら、築28年で老朽化による建て替えが正当事由になるとは思えないですね。
建築当時から何か手抜き工事があって、基準を満たしていないのでしょうか。
老朽化といっても、まずは耐震診断等で補強、補修を検討して、工事費の試算でしょう。
その結果、延長した耐用年数で工事費が回収できないなら、慈善事業ではないので建て替えが正当事由になります。
住んでいて建て替えが必要なくらい老朽化していますか？
28年でそれはないと思いますよ。
まず、住み続けたい旨を伝える。
相手はそう簡単に引き下がらないでしょうから、次に、
「家主から契約解除をするときには、正当事由が必要と思うがその理由が老朽化ということでしょうけど、そこまで老朽化しているとは思えない
（これは築28年というところからの私の印象です。実際の建物の状況によって言い方は変えてください）
老朽化しているなら、補強や補修で対応できませんか？
家賃も払っている訳なので」
補強、補修の検討もした上で決定していると回答があれば、その根拠を見せてもらう。
そうこうしているうちに、費用の話しを出してくると思いますよ。
弁護士まで入れている訳なので、建て替えをスムースにやりたいでしょうから、時間をかけたくないでしょう。
弁護士という名前に負けて、すんなり出ていってくれたら御の字という思いではないでしょうか。
正当事由がなければ立退料を出さないといけない、訳ではないです。
でも、正当事由がなければ入居者が出ていかないといけない、訳ではないです。
住み続けられます。
妥協点、落としどころが立退料です。
法テラスや市役所などの無料法律相談も活用してください。
https://www.authense.jp/realestate/column/replacement/32/#toc-4
単に少し古くなって見栄えが悪くなった建物について、リフォームをしてより高価な賃料で貸したいという程度では、正当事由としては認められない可能性が高いでしょう。
https://search.yahoo.co.jp/search?p=%E7%AB%8B%E3%81%A1%E9%80%80%E3%81%8D+%E6%AD%A3%E5%BD%93%E4%BA%8B%E7%94%B1&fr=top_ga1_sa&ei=UTF-8&ts=7746&aq=0&oq=%E7%AB%8B%E3%81%A1%E9%80%80%E3%81%8D%E3%80%80%E3%81%9B%E3%81%84%E3%81%A8%E3%81%86%E3%81%98&at=s&ai=969f4ecb-1529-4876-b57d-9335a131ee46
建築当時から何か手抜き工事があって、基準を満たしていないのでしょうか。
老朽化といっても、まずは耐震診断等で補強、補修を検討して、工事費の試算でしょう。
その結果、延長した耐用年数で工事費が回収できないなら、慈善事業ではないので建て替えが正当事由になります。
住んでいて建て替えが必要なくらい老朽化していますか？
28年でそれはないと思いますよ。
まず、住み続けたい旨を伝える。
相手はそう簡単に引き下がらないでしょうから、次に、
「家主から契約解除をするときには、正当事由が必要と思うがその理由が老朽化ということでしょうけど、そこまで老朽化しているとは思えない
（これは築28年というところからの私の印象です。実際の建物の状況によって言い方は変えてください）
老朽化しているなら、補強や補修で対応できませんか？
家賃も払っている訳なので」
補強、補修の検討もした上で決定していると回答があれば、その根拠を見せてもらう。
そうこうしているうちに、費用の話しを出してくると思いますよ。
弁護士まで入れている訳なので、建て替えをスムースにやりたいでしょうから、時間をかけたくないでしょう。
弁護士という名前に負けて、すんなり出ていってくれたら御の字という思いではないでしょうか。
正当事由がなければ立退料を出さないといけない、訳ではないです。
でも、正当事由がなければ入居者が出ていかないといけない、訳ではないです。
住み続けられます。
妥協点、落としどころが立退料です。
法テラスや市役所などの無料法律相談も活用してください。
https://www.authense.jp/realestate/column/replacement/32/#toc-4
単に少し古くなって見栄えが悪くなった建物について、リフォームをしてより高価な賃料で貸したいという程度では、正当事由としては認められない可能性が高いでしょう。
https://search.yahoo.co.jp/search?p=%E7%AB%8B%E3%81%A1%E9%80%80%E3%81%8D+%E6%AD%A3%E5%BD%93%E4%BA%8B%E7%94%B1&fr=top_ga1_sa&ei=UTF-8&ts=7746&aq=0&oq=%E7%AB%8B%E3%81%A1%E9%80%80%E3%81%8D%E3%80%80%E3%81%9B%E3%81%84%E3%81%A8%E3%81%86%E3%81%98&at=s&ai=969f4ecb-1529-4876-b57d-9335a131ee46
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/6/11 10:04:15
大変参考になる意見ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/6/5 14:08:09
経年２８年程度では老朽化で立て直しなど、貸主側の解除の正当事由になどなり得ません。
引っ越ししたくなければ居座ればいいです。
引っ越ししてもいいなら条件次第です。こちらから提示すると足元を見られるので、相手からまずは提示させるべきです。
引っ越ししたくなければ居座ればいいです。
引っ越ししてもいいなら条件次第です。こちらから提示すると足元を見られるので、相手からまずは提示させるべきです。
A
回答日時：
2024/6/5 11:02:37
弁護士に依頼して交渉したとしても、費用が高額になるのであまり勧められませんし、役所などでの弁護士による無料法律相談に行けば大体の立退きの際の金額は提示してくれるでしょうし・・・
それに、欲張った金額を家主側に要求して裁判案件に持って行かれるよるも、ある程度の妥協をした金額で決着を付ける方が理想的だろうし・・・
裁判やって１年とかの時間を掛けても、裁判で認められる金額も案件によって様々ですから、建物の老朽化で立て直しが確かに必要なのか、それとも立て直しまでは必要とせず、賃貸物件として現状を維持できるのか・・・
何れにしても、建物を所有する家主サイドとしたら切実な問題になり、老朽化による立退きの正当理由を補完する意味で立退き料が問題になりますから・・・
だから裁判なんかやると、建物の老朽化による建て直しまでは必要としない、その上で立退きを求めるなら立退き料をって立証しなければならず、老朽化による建て直しまでは必要としないという不動産鑑定士の意見書などが証拠として必要になったりします・・・
これを逆にいえば、家主サイドの建物老朽化による建て直しが確かなことなら、６ヶ月前に明渡し要求がなされていれば、立ち退き料は問題にならなくなりますから・・・
なので、そこまで立証して行ってから、転居した場合の引っ越し代などを算出して行くことになるでしょうから、例えば、転居先の物件を契約する際の仲介業者や不動産会社への仲介手数料、転居の際に伴う増額分の家賃（転居した場合に現在の家賃よりも高くなる傾向にある）、敷金および礼金を把握したりした合計金額を立ち退き料として請求する形になるでしょうから・・・
故に、弁護士に依頼して裁判をするか、現在の家主のいい分に妥協して多少ならずの立ち退き料で我慢するか、勿論、裁判上て家主側の正当理由が認められると仮定したなら、立ち退き料は貰えないことになるし、裁判外ではどういった話し合いに持って行けるかです・・・
なので今直ぐに弁護士に依頼云々よりも、今は、無料法律相談などを活用して情報収集したりした方が無難だし、築２８年なら老朽化による建て直しまでは要しないと察することもできるし・・・
しかし、専門家の不動産鑑定士などは、建物の調査の結果、どんな意見をだすのか不透明だし、そういった費用を捻出するのも大変なことだし・・・
だから、先ずは、家主側のいい分を良く聞いてから行動に移すべきですね、ですから、直ちに立ち退き料を払ってもらえる状況ではないでしょうから、十分な計画を持って行動すべきですね、その手始めが無料法律相談になるでしょうから・・・
まあ、裁判外で、家主サイドが自主的に立ち退き料を支払ってくれる状況なら、そこを上手く話し合いでまとめることですね・・・
それに、欲張った金額を家主側に要求して裁判案件に持って行かれるよるも、ある程度の妥協をした金額で決着を付ける方が理想的だろうし・・・
裁判やって１年とかの時間を掛けても、裁判で認められる金額も案件によって様々ですから、建物の老朽化で立て直しが確かに必要なのか、それとも立て直しまでは必要とせず、賃貸物件として現状を維持できるのか・・・
何れにしても、建物を所有する家主サイドとしたら切実な問題になり、老朽化による立退きの正当理由を補完する意味で立退き料が問題になりますから・・・
だから裁判なんかやると、建物の老朽化による建て直しまでは必要としない、その上で立退きを求めるなら立退き料をって立証しなければならず、老朽化による建て直しまでは必要としないという不動産鑑定士の意見書などが証拠として必要になったりします・・・
これを逆にいえば、家主サイドの建物老朽化による建て直しが確かなことなら、６ヶ月前に明渡し要求がなされていれば、立ち退き料は問題にならなくなりますから・・・
なので、そこまで立証して行ってから、転居した場合の引っ越し代などを算出して行くことになるでしょうから、例えば、転居先の物件を契約する際の仲介業者や不動産会社への仲介手数料、転居の際に伴う増額分の家賃（転居した場合に現在の家賃よりも高くなる傾向にある）、敷金および礼金を把握したりした合計金額を立ち退き料として請求する形になるでしょうから・・・
故に、弁護士に依頼して裁判をするか、現在の家主のいい分に妥協して多少ならずの立ち退き料で我慢するか、勿論、裁判上て家主側の正当理由が認められると仮定したなら、立ち退き料は貰えないことになるし、裁判外ではどういった話し合いに持って行けるかです・・・
なので今直ぐに弁護士に依頼云々よりも、今は、無料法律相談などを活用して情報収集したりした方が無難だし、築２８年なら老朽化による建て直しまでは要しないと察することもできるし・・・
しかし、専門家の不動産鑑定士などは、建物の調査の結果、どんな意見をだすのか不透明だし、そういった費用を捻出するのも大変なことだし・・・
だから、先ずは、家主側のいい分を良く聞いてから行動に移すべきですね、ですから、直ちに立ち退き料を払ってもらえる状況ではないでしょうから、十分な計画を持って行動すべきですね、その手始めが無料法律相談になるでしょうから・・・
まあ、裁判外で、家主サイドが自主的に立ち退き料を支払ってくれる状況なら、そこを上手く話し合いでまとめることですね・・・
A
回答日時：
2024/6/5 10:22:11
まずどうしたいかを決める必要があります。相手は黙っててもこちらの便益を図ってくれるなどという事はありません。黙って立ち退いてくれるなら大いに助かる、もし拒否するなら次はどうする、という目線で考えていますから、こちらもどこまでを要求したいかをよく考えなければなりません。
①別に移ってもいい（引っ越し代くらいはもってほしい）
②立退料が出るなら引っ越してもいい
③ほかに住むところがない、応じられない
大まかな方向性はこの３点とそれぞれの間という感じです。方向性がみえてきたら、なぜそう考えるのかを整理して裏付けをします。生活状況や賃料、物件の性質その他様々な事柄が、この方向性に結びついているはずです。
こうして方向性を定めたら、あとはそれをどうやって結果に結びつけるかの問題です。①より②、②より③の方が紛争になる可能性が高くなります。相手の出方がある程度見えてきた場合には、法律的な結論の目途をつけるために法律相談を受けるほうが良いでしょう。弁護士に依頼するのは今すぐでなくても良いと思いますが、早い方が有利な場合もあります。とてもじゃないけど交渉なんてできないという場合には早めに弁護士を付けた方が精神的にはラクになります。また、②や③の要求をしたいが相手が拒否するなら、弁護士に意見をもらい、要求の度合いと成功の可能性を考慮し、必要であれば弁護士依頼をするべきです。
相手が主張している老朽化や立て直しの必要性の有無についても、一度は冷静に考えておかなければなりません。
①別に移ってもいい（引っ越し代くらいはもってほしい）
②立退料が出るなら引っ越してもいい
③ほかに住むところがない、応じられない
大まかな方向性はこの３点とそれぞれの間という感じです。方向性がみえてきたら、なぜそう考えるのかを整理して裏付けをします。生活状況や賃料、物件の性質その他様々な事柄が、この方向性に結びついているはずです。
こうして方向性を定めたら、あとはそれをどうやって結果に結びつけるかの問題です。①より②、②より③の方が紛争になる可能性が高くなります。相手の出方がある程度見えてきた場合には、法律的な結論の目途をつけるために法律相談を受けるほうが良いでしょう。弁護士に依頼するのは今すぐでなくても良いと思いますが、早い方が有利な場合もあります。とてもじゃないけど交渉なんてできないという場合には早めに弁護士を付けた方が精神的にはラクになります。また、②や③の要求をしたいが相手が拒否するなら、弁護士に意見をもらい、要求の度合いと成功の可能性を考慮し、必要であれば弁護士依頼をするべきです。
相手が主張している老朽化や立て直しの必要性の有無についても、一度は冷静に考えておかなければなりません。
A
回答日時：
2024/6/5 10:21:16
老朽化なんてただの口実の場合もありますから、単刀直入に立ち退く場合にいくらくれるんですかと聞けばいいと思いますけどね
A
回答日時：
2024/6/5 10:11:41
老朽化による建て替えが正当なら、期限までに出ていくしかありません。
入居者へは６ヶ月以上前に通知することが義務だったと思います。
敷金は全額戻ります、それ以上は交渉次第ですが、
大家側に支払い義務はありません。
入居者へは６ヶ月以上前に通知することが義務だったと思います。
敷金は全額戻ります、それ以上は交渉次第ですが、
大家側に支払い義務はありません。
A
回答日時：
2024/6/5 10:05:34
まずは、直接弁護士と話してみて、相手が提示する条件等を聞くべきではないでしょうか？
納得できない条件であれば、貴殿も弁護士に相談して方向性を決めればいいと思います。
納得できない条件であれば、貴殿も弁護士に相談して方向性を決めればいいと思います。
A
回答日時：
2024/6/5 09:56:57
当然に借地借家法上大家側の立退を求める理由が正当な理由として認められるなら、立退料はありません。
立退を言われたら立退料が貰えると言うのは謝った認識ですら、
立退を言われたら立退料が貰えると言うのは謝った認識ですら、
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