教えて！住まいの先生
Q 身内所有の戸建てを建て替えか売却か悩んでいて、この土地情報で最大どういったサイズの戸建てが建築可能か明確にしたく調査しているのですが、知識不足でお詳しい方いらっしゃましたら、お知恵を頂きたいです。
場所は東京都内です。
最終的には、専門家にお聞きすべきだと思うのですが、方向性も定まっていない状況で相談しづらく相談しても話が決まるまではっきりしないのではと思い、事前に調査しています。
＜登記情報＞
固定資産税の通知に記載の登録土地面積：58mm
現在この土地に、地上２階・地下１階、床面積９０mmの戸建てが建っています。
この場所に、後半の用地条件の場合、
（建ぺい率60%、１フロア58×0.6=34.8mmと考えると）
地上４階もしくは地下１階＆地上3階で、床面積１１６mm程度の戸建てを建てる事は可能でしょうか？
近所の戸建てで３階建は存在します。
＜区で調べた対象の用地情報＞
・第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率：60%、容積率：200%
■日影規制値種別：（一）
・5mを超える範囲：３時間以上
・10mを超える範囲：２時間以上
・測定水平面：4m
■敷地面積の最低限度：60㎡
■最高高さ限度：指定なし
◼️防火及び準防火地域
準防火地域
◼️高度地区
第二種高度地区
◼️新たな防火規制区域
指定あり
◼️不燃化特区
東京都不燃化推進特定整備地区
◼️景観条例
一般地域
何卒よろしくお願い致します。
最終的には、専門家にお聞きすべきだと思うのですが、方向性も定まっていない状況で相談しづらく相談しても話が決まるまではっきりしないのではと思い、事前に調査しています。
＜登記情報＞
固定資産税の通知に記載の登録土地面積：58mm
現在この土地に、地上２階・地下１階、床面積９０mmの戸建てが建っています。
この場所に、後半の用地条件の場合、
（建ぺい率60%、１フロア58×0.6=34.8mmと考えると）
地上４階もしくは地下１階＆地上3階で、床面積１１６mm程度の戸建てを建てる事は可能でしょうか？
近所の戸建てで３階建は存在します。
＜区で調べた対象の用地情報＞
・第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率：60%、容積率：200%
■日影規制値種別：（一）
・5mを超える範囲：３時間以上
・10mを超える範囲：２時間以上
・測定水平面：4m
■敷地面積の最低限度：60㎡
■最高高さ限度：指定なし
◼️防火及び準防火地域
準防火地域
◼️高度地区
第二種高度地区
◼️新たな防火規制区域
指定あり
◼️不燃化特区
東京都不燃化推進特定整備地区
◼️景観条例
一般地域
何卒よろしくお願い致します。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/6/17 17:53:36
専門家ではありません。
同じようなことを自分も考えたことがあるので興味を持ちます。
建ぺい率や容積率、地区指定などの条件が同じ土地で建て替えをしました。
その土地の形によっても建てられる限界があります。正方形の土地でなければ建ぺい率目一杯は難しいかと思います。
うちの場合は、地上3階以上だと受水槽も必要でしたが、3階以上にトイレや水回りを設置しなければ問題はないかと思います。
いずれにしても4フロアあると、建築費用がかさむ割には、階段に取られる面積も大きく、居室・生活スペースは現状の3階建よりはそんなに広く使えない可能性があります。
とにかく素人がいくら考えても、また考え直さないといけなくなるのではと懸念します。
同じようなことを自分も考えたことがあるので興味を持ちます。
建ぺい率や容積率、地区指定などの条件が同じ土地で建て替えをしました。
その土地の形によっても建てられる限界があります。正方形の土地でなければ建ぺい率目一杯は難しいかと思います。
うちの場合は、地上3階以上だと受水槽も必要でしたが、3階以上にトイレや水回りを設置しなければ問題はないかと思います。
いずれにしても4フロアあると、建築費用がかさむ割には、階段に取られる面積も大きく、居室・生活スペースは現状の3階建よりはそんなに広く使えない可能性があります。
とにかく素人がいくら考えても、また考え直さないといけなくなるのではと懸念します。
回答
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A
回答日時：
2024/6/11 06:45:36
調べた資料を携えて、建築主事または指定確認検査機関へ行った方が確実なのでは、、、
A
回答日時：
2024/6/9 23:06:51
建築可能な建物の大きさは、建ぺい率と容積率によって決まります。建ぺい率60%、容積率200%の場合、土地面積58㎡に対して、建物の延べ床面積は最大で116㎡（58㎡×2）となります。また、建物の1階部分の面積は最大で34.8㎡（58㎡×0.6）となります。
しかし、建物の高さや階数については、日影規制や防火規制、高度地区の規制など、他の法令による制限があります。具体的な建築計画を立てる前に、これらの規制を確認することが重要です。
また、建築許可を得るためには、建築基準法だけでなく、都市計画法や防火法、景観条例など、他の法令も満たす必要があります。これらの詳細な調査と解釈は専門的な知識を必要とするため、建築士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談することをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
しかし、建物の高さや階数については、日影規制や防火規制、高度地区の規制など、他の法令による制限があります。具体的な建築計画を立てる前に、これらの規制を確認することが重要です。
また、建築許可を得るためには、建築基準法だけでなく、都市計画法や防火法、景観条例など、他の法令も満たす必要があります。これらの詳細な調査と解釈は専門的な知識を必要とするため、建築士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談することをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
A
回答日時：
2024/6/9 23:06:48
ご質問の内容から、以下のことが分かります。
・登記上の土地面積は58平方メートル
・現在の建物は地上2階建て、地下1階、床面積90平方メートル
・用途地域は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%、容積率200%
・日影規制、最低敷地面積、高度地区、防火規制、景観条例などの制限あり
このような条件の下で、最大でどの程度の規模の建物が建てられるかを検討します。
1. 建蔽面積
建蔽率60%より、建蔽面積は58平方メートル×0.6=34.8平方メートル
2. 延床面積
容積率200%より、延床面積は58平方メートル×2=116平方メートル
3. 高さ制限
第二種高度地区の場合、原則として31mが高さ制限となります。
ただし、日影規制などの他の制限により、実際にはそれ以下になる可能性があります。
以上のことから、この土地に建てられる建物の最大規模は、概ね以下の通りと考えられます。
・建蔽面積:34.8平方メートル
・延床面積:116平方メートル
・階数:地上4階建てか地下1階付き地上3階建て
ただし、実際の計画では隣地境界線からの離隔距離、日影規制、防火規制、景観条例などの他の制限も考慮する必要があり、最終的には建築確認申請時に正確に判断されます。詳細は建築士や行政窓口にご相談されることをおすすめします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
・登記上の土地面積は58平方メートル
・現在の建物は地上2階建て、地下1階、床面積90平方メートル
・用途地域は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%、容積率200%
・日影規制、最低敷地面積、高度地区、防火規制、景観条例などの制限あり
このような条件の下で、最大でどの程度の規模の建物が建てられるかを検討します。
1. 建蔽面積
建蔽率60%より、建蔽面積は58平方メートル×0.6=34.8平方メートル
2. 延床面積
容積率200%より、延床面積は58平方メートル×2=116平方メートル
3. 高さ制限
第二種高度地区の場合、原則として31mが高さ制限となります。
ただし、日影規制などの他の制限により、実際にはそれ以下になる可能性があります。
以上のことから、この土地に建てられる建物の最大規模は、概ね以下の通りと考えられます。
・建蔽面積:34.8平方メートル
・延床面積:116平方メートル
・階数:地上4階建てか地下1階付き地上3階建て
ただし、実際の計画では隣地境界線からの離隔距離、日影規制、防火規制、景観条例などの他の制限も考慮する必要があり、最終的には建築確認申請時に正確に判断されます。詳細は建築士や行政窓口にご相談されることをおすすめします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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