教えて！住まいの先生
Q 不動産投資について質問です。 以下の条件で不動産投資をしないか？と持ちかけられているのですが、みなさんの意見を聞きたいです。 年齢:26 年収600万 場所:福岡市中央区清川3丁目
築2年 14階建マンションの14階 1LDK 37.48平米
販売金額 3440万
諸費用 120万
手付金 10万
ローン金額 （金利2.1%）3550万
ローン期間 45年
賃料 115000
ローン返済 101677
管理業務料 6325
管理費・修繕積立金 11700
毎月の負担 4702
固定資産税（年一回）8-10万
火災・地震保険(5年) 3万
というのを提示されました。
毎月の負担と税金等で1年間の負担が約15万くらい
確定申告で帰ってくる税金が約28万です。
毎月の負担があるけど、年間で言うと13万プラスになるとのことです。
今、天神では天神ビックバンや博多コネクティッドで地価が上昇してるし、今後賃貸の需要が上がるから家賃も上がるし、マンションの価値もあがると説明されました。
ただ、自分は投資についての知識がないので、有識者の方に教えていただきたいです。
よろしくお願いします。
販売金額 3440万
諸費用 120万
手付金 10万
ローン金額 （金利2.1%）3550万
ローン期間 45年
賃料 115000
ローン返済 101677
管理業務料 6325
管理費・修繕積立金 11700
毎月の負担 4702
固定資産税（年一回）8-10万
火災・地震保険(5年) 3万
というのを提示されました。
毎月の負担と税金等で1年間の負担が約15万くらい
確定申告で帰ってくる税金が約28万です。
毎月の負担があるけど、年間で言うと13万プラスになるとのことです。
今、天神では天神ビックバンや博多コネクティッドで地価が上昇してるし、今後賃貸の需要が上がるから家賃も上がるし、マンションの価値もあがると説明されました。
ただ、自分は投資についての知識がないので、有識者の方に教えていただきたいです。
よろしくお願いします。
質問日時：
2024/6/29 23:57:53
解決済み
解決日時：
2024/7/2 23:23:22
回答数： 21 ｜ 閲覧数： 441 ｜ お礼： 500枚
共感した： 2 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/7/2 23:23:22
キャリア20年のセミプロです、笑えるくらいの
ダメ案件です。
まず45年返済は不動産投資では有り得ません、素人ダマシ
で損を少なく見せるための長期返済の仕組みです。
不動産投資は最長20年です、逆に云うと20年返済で赤字に
なる案件は投資してはいけません。
＊不動産投資の基本のキをお伝えします、売り込み
の案件は総てカス案です。
儲かる案件は売り込みはしません、仲間うちで回します。
ダメ案件です。
まず45年返済は不動産投資では有り得ません、素人ダマシ
で損を少なく見せるための長期返済の仕組みです。
不動産投資は最長20年です、逆に云うと20年返済で赤字に
なる案件は投資してはいけません。
＊不動産投資の基本のキをお伝えします、売り込み
の案件は総てカス案です。
儲かる案件は売り込みはしません、仲間うちで回します。
回答
A
回答日時：
2024/7/2 20:03:14
まあ、質問者様がこういう物件にぱああああ！とお金を使えば、日本の景気がごく僅かですが、よくなりますね。
回答者のところでも、極めて僅かですが景気が良くなりますね。
後先考えずに、景気よくお金を使って（工務店や分譲業者を儲けさせて）、借金に金利払って金融機関を儲けさせて、日本の金回りを良くしてください。
ただ、生活保護になる可能性も否定できないので、そうなると税金を使わないといけなくなるので、その程度は働いて穴埋めしてほしいですね。
回答者のところでも、極めて僅かですが景気が良くなりますね。
後先考えずに、景気よくお金を使って（工務店や分譲業者を儲けさせて）、借金に金利払って金融機関を儲けさせて、日本の金回りを良くしてください。
ただ、生活保護になる可能性も否定できないので、そうなると税金を使わないといけなくなるので、その程度は働いて穴埋めしてほしいですね。
A
回答日時：
2024/7/2 19:18:42
ゴミです、カモにされてます
A
回答日時：
2024/7/2 19:00:37
仮に友達から言われたら、
こいつ、頭おかしい！と思って、縁を切るレベルです。
友達でこれなので、赤の他人から言われたら、そこまで損させてまで手数料欲しいの？(笑)
と言って去ります。
理由を書こうにも、全ての項目が駄目なので、呆れて笑える。
逆に、この条件を見て、即座に駄目と思わないと、他の人にもカモられますよ。
こいつ、頭おかしい！と思って、縁を切るレベルです。
友達でこれなので、赤の他人から言われたら、そこまで損させてまで手数料欲しいの？(笑)
と言って去ります。
理由を書こうにも、全ての項目が駄目なので、呆れて笑える。
逆に、この条件を見て、即座に駄目と思わないと、他の人にもカモられますよ。
A
回答日時：
2024/7/2 16:41:41
収益不動産を扱う業者です。場所は良いと思いますし利回りもそんなものです。いわゆる不動産投資家からすれば、笑われてしまう物件ではありますが、数年後に相場が上がる可能性はありますので完全に否定は出来ません。実際にそのような業者の口車に乗って買ってしまったが後悔した、けどここ数年の不動産価格の上昇で売ったら利益がでた、という人は少なくありません。（運が良かっただけですが。）
そして問題は節税についてです。これは完全に業者のこじつけです。年収600万円で28万円の還付といっても諸経費や取得税のかかる初年度や2年目くらいまでです。償却を早くに使ってしまうと、また利息割合も減ってくると逆に納税です。
意味のある節税は税率45%以上の人が短期で償却をとって節税し売却。当然、使った分の償却は売却時に利益となりますが、5年上保有すれば税率は約20%。この税率の差が節税となります。
中立立場の税理士かご自身で勉強して中長期的なシミュレーション（キャッシュフローと財務）を立てれるくらいでないと良いも悪いも判断が出来ないと思います。
私の知人の買おうとすれば全力で止めますね。
そして問題は節税についてです。これは完全に業者のこじつけです。年収600万円で28万円の還付といっても諸経費や取得税のかかる初年度や2年目くらいまでです。償却を早くに使ってしまうと、また利息割合も減ってくると逆に納税です。
意味のある節税は税率45%以上の人が短期で償却をとって節税し売却。当然、使った分の償却は売却時に利益となりますが、5年上保有すれば税率は約20%。この税率の差が節税となります。
中立立場の税理士かご自身で勉強して中長期的なシミュレーション（キャッシュフローと財務）を立てれるくらいでないと良いも悪いも判断が出来ないと思います。
私の知人の買おうとすれば全力で止めますね。
A
回答日時：
2024/7/2 11:54:26
物件の場所に行かれましたか? ここは駅からちょっと遠いですが、マンションも多く、繁華街に近くてその物件近くに放送局がありますよね? その意味に於いてならば天神近くに住めないので、多くの方はそちらに回って来ているのではないですか? 地元不動産に足を運ぶなりして周辺エリアのマンションの空室等を確かめるとよろしいかと思います。 ただ東京都区内ならば確実ですが、やはり福岡市となると値段維持は厳しいのかも知れない。ただ損益分岐点が過ぎたら、売出ししても構わないと思います。私ごとですが、東京の都下でも中央線駅7分の私の物件は100万円下がっている。東京都内でもです。聞いたところ、マンション投資家は東京都区内､大阪環状線内の次に目を付けているのは、北海道新幹線延伸の札幌駅近辺とそちらの博多駅、天神駅近辺だ。駅からちょっと遠いが、それでも人気エリアだと思いますので、地元不動産屋さんに訊くなりした方がよろしいかと。いくら100万円下がった私の都下物件でも空室率は低く、ローン返済してますので売れば600万円は残り、手数料、税金等を差し引いても500万円は確実に残ります。地元に訊くごとです。
A
回答日時：
2024/7/1 13:13:16
自分の人生を不動産屋に金を貢ぐだけのものにしたいならやれば良いと思います。
A
回答日時：
2024/6/30 23:08:04
やめた方が良いと思います。
ローン期間４５年は長すぎます。目先の収益率あげるために、返済額少なく見せかけているだけです。４５年後はあなたは７０歳です。
３０年ローンで組めばもっと赤字はふくらむはずです。３０年ローンで計算してみて収益がどうなるか計算してみた方が良いです。
節税合わせればと言うことですけど、マンション単体としては赤字物件（節税になると言うことは投資としては赤字と言うことだし、経費として計上する減価償却も進めば、売却するとなると取得原価も下がるから税金も高くなる）
しかもマンションが古くなれば家賃は下がるし、逆に修繕費やリフォーム代金は高くなって行きますから、赤字額は今後もっと増えます。
空き室リスクを考慮していない。
今、ほとんど０金利ですし、どうせ変動で借りる前提でしょうから、今後金利水準は上がるので、返済額はもっと上がる＝赤字額は増えるし、金利が上がれば不動産価格は下落します。
ローン期間４５年は長すぎます。目先の収益率あげるために、返済額少なく見せかけているだけです。４５年後はあなたは７０歳です。
３０年ローンで組めばもっと赤字はふくらむはずです。３０年ローンで計算してみて収益がどうなるか計算してみた方が良いです。
節税合わせればと言うことですけど、マンション単体としては赤字物件（節税になると言うことは投資としては赤字と言うことだし、経費として計上する減価償却も進めば、売却するとなると取得原価も下がるから税金も高くなる）
しかもマンションが古くなれば家賃は下がるし、逆に修繕費やリフォーム代金は高くなって行きますから、赤字額は今後もっと増えます。
空き室リスクを考慮していない。
今、ほとんど０金利ですし、どうせ変動で借りる前提でしょうから、今後金利水準は上がるので、返済額はもっと上がる＝赤字額は増えるし、金利が上がれば不動産価格は下落します。
A
回答日時：
2024/6/30 12:29:16
やめときなされ！
A
回答日時：
2024/6/30 11:08:12
A
回答日時：
2024/6/30 10:43:22
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