教えて！住まいの先生

修繕費が払えないような家賃しか取れないなら最初からやりません。
最初から修繕費も見込んで収支計算をします。

また一般的には部屋の面積が広いほど家賃も高くはなりますが、単純に比例するわけではなく、たとえば30平米で8万円の家賃なら60平米なら16万円取れるかと言うとそれよりは安くなるのが普通です。（東京の超高級マンション以外は）
むしろ利益率が高いのは狭い単身用の部屋なので、利便性の高い敷地なら狭い部屋をたくさん取ったほうが儲けが出ます。
当然各部屋のトイレなどの設備の修理は必要ですが、その修繕費を入れても利益が出やすいのです。
部屋が多いほうが空室リスクも減りますし。
安い家賃でも「薄利多売」で儲けるわけです。

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会社が保有不動産が多数ありその管理業務を行っている者です
おっしゃるように家賃では合わない修繕が出てきたりします。
安い家賃で高額の部屋のような修繕費用請求されるのも嫌ですよね・・・

自分は安賃料の物件はエアコンや設備の交換も安いものでお願いしてます。
5万の家賃でエアコン交換が10万とかなんで、回収にエアコンだけで２ヶ月

築年数が古ければ古いほどこういう理不尽な修繕多くなりますね。
対策としては戸数増やして薄めるなどでしょうか。
もしくはエアコンなどは大量に仕入れしておく、自身で交換作業や軽微な手直し行う・・・など。

貸す以上最低限住めるようにするのは貸主の義務なので、築年数経過したものは注意が必要ですね。

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３万の部屋と７万の部屋っていうけど、築３０年で返済もおわり修繕費くらいしか出ない部屋と、築浅で７万入るけど５万は返済で消える部屋なら前者の方が手残りはよいよね。家賃だけで比較してもあまり意味がないかと。
まったく同じ条件の部屋を３万と７万で貸してるなら比較できるけど、７万の部屋は３万の部屋に比べて空室リスクが高くなるわけだし。

＞3万で貸しているオーナーさんは故障した場合のリスクが大きくないですか？
うちは３万前後で貸してる部屋は築３０年くらい経ってるんで修繕費用はかさみますが織り込み済みです。修理して回収までの期間ということだと思いますが、むしろ家賃から修繕費を積み立てておいてそこから出す感じにしてるんで、修繕後の回収という発想はしてません。リノベーションするような場合は考えますけど。
修繕は業者に依頼しますし、なんなら管理全般も委託してます。
あんまり参考にならないかもしれないけど、ちょっと考え方の起点みたいなのがずれてるなあと感じたので私の場合を書かせていただきました。何かの参考になれば幸いです。

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