教えて！住まいの先生

不動産業を営むものです。（大家もやっています）

例えば
家賃が1室5万円、
退去時清掃費1万円（外注時）
リフォーム費10万（5年に1回。材料費抜き）
集合住宅が10室とします。
清掃、リフォームを含まない経費率は15%にします。

①外注しない場合（家賃現状まま）
不動産収入 5×10×12ヶ月=600万
経費 90万
課税所得510万

10年でみると課税所得が5100万です。

家賃が安いことで空室が出ず、また入れ替わりがあっても清掃をご自身でやられるため経費の上乗せはございません。

②外注する場合（とある方の論。）
不動産収入 6×10×12ヶ月 =720万
経費 90万
課税所得630万

10年でみると6300万
10年間で10室それぞれに2度退去があったとすると
清掃1万+リフォーム10万×10室×2回=㉒0万

なので、10年通算での課税所得は6080万

③家賃はあげるが外注しない場合
シンプルに10年の課税所得が6300万

です。

ただ、家賃上乗せは空室リスクも出てきます。
必ずしも賢いと私は思いません。

清掃費を家賃に上乗せして経費可するのではなく、上乗せ後の家賃で本来やっていける物件スペックなのであれば家賃をあげるべきです。

1万円〜2万円がクリーニングの相場ですが、課税所得が小さくなるので支払い税額は多少おちるでしょう。

ですが、最終的に手元に残る金額は、質問者さまの認識の通り経費削減のためご自身でもろもろやったほうが高いです。


結論、物件スペックが高くて家賃上げても問題ないならあげちゃって良い。
そのうえで、時間を金で買うなら②、手元のお金を少しでも残すなら③
物件スペック的に上げると空室でそうだったら現状維持の①
ですね。
②も③も税額大して変わらないので。

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