教えて!住まいの先生
Q 大家業をしている方や、不動産業の税金や経費に詳しい方に質問があります。
古い集合住宅の大家をしています。これ迄は退去の度に、妻の私がクリーニングや簡単なリフォームをしていました。それが経費削減になると思ったからです。
しかし、とある方に「業者を雇って、費用は全て経費にして、その分家賃に上乗せするのが一番楽で安い方法」と言われました。
確かにそうかもしれませんが、費用を経費にして全額控除(?)を受けた上で、家賃を上げるのはオーナーが二度美味しいという事なのか?と税の仕組みがよく分からないでいます。
その辺りを詳しく教えて下さい。よろしくお願いします。
しかし、とある方に「業者を雇って、費用は全て経費にして、その分家賃に上乗せするのが一番楽で安い方法」と言われました。
確かにそうかもしれませんが、費用を経費にして全額控除(?)を受けた上で、家賃を上げるのはオーナーが二度美味しいという事なのか?と税の仕組みがよく分からないでいます。
その辺りを詳しく教えて下さい。よろしくお願いします。
質問日時:
2024/8/16 14:38:33
解決済み
解決日時:
2024/8/22 19:40:20
回答数: 3 | 閲覧数: 110 | お礼: 25枚
共感した: 0 この質問が不快なら
回答数: 3 | 閲覧数: 110 | お礼: 25枚
共感した: 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時:
2024/8/22 19:40:20
不動産業を営むものです。(大家もやっています)
例えば
家賃が1室5万円、
退去時清掃費1万円(外注時)
リフォーム費10万(5年に1回。材料費抜き)
集合住宅が10室とします。
清掃、リフォームを含まない経費率は15%にします。
①外注しない場合(家賃現状まま)
不動産収入 5×10×12ヶ月=600万
経費 90万
課税所得510万
10年でみると課税所得が5100万です。
家賃が安いことで空室が出ず、また入れ替わりがあっても清掃をご自身でやられるため経費の上乗せはございません。
②外注する場合(とある方の論。)
不動産収入 6×10×12ヶ月 =720万
経費 90万
課税所得630万
10年でみると6300万
10年間で10室それぞれに2度退去があったとすると
清掃1万+リフォーム10万×10室×2回=㉒0万
なので、10年通算での課税所得は6080万
③家賃はあげるが外注しない場合
シンプルに10年の課税所得が6300万
です。
ただ、家賃上乗せは空室リスクも出てきます。
必ずしも賢いと私は思いません。
清掃費を家賃に上乗せして経費可するのではなく、上乗せ後の家賃で本来やっていける物件スペックなのであれば家賃をあげるべきです。
1万円〜2万円がクリーニングの相場ですが、課税所得が小さくなるので支払い税額は多少おちるでしょう。
ですが、最終的に手元に残る金額は、質問者さまの認識の通り経費削減のためご自身でもろもろやったほうが高いです。
結論、物件スペックが高くて家賃上げても問題ないならあげちゃって良い。
そのうえで、時間を金で買うなら②、手元のお金を少しでも残すなら③
物件スペック的に上げると空室でそうだったら現状維持の①
ですね。
②も③も税額大して変わらないので。
例えば
家賃が1室5万円、
退去時清掃費1万円(外注時)
リフォーム費10万(5年に1回。材料費抜き)
集合住宅が10室とします。
清掃、リフォームを含まない経費率は15%にします。
①外注しない場合(家賃現状まま)
不動産収入 5×10×12ヶ月=600万
経費 90万
課税所得510万
10年でみると課税所得が5100万です。
家賃が安いことで空室が出ず、また入れ替わりがあっても清掃をご自身でやられるため経費の上乗せはございません。
②外注する場合(とある方の論。)
不動産収入 6×10×12ヶ月 =720万
経費 90万
課税所得630万
10年でみると6300万
10年間で10室それぞれに2度退去があったとすると
清掃1万+リフォーム10万×10室×2回=㉒0万
なので、10年通算での課税所得は6080万
③家賃はあげるが外注しない場合
シンプルに10年の課税所得が6300万
です。
ただ、家賃上乗せは空室リスクも出てきます。
必ずしも賢いと私は思いません。
清掃費を家賃に上乗せして経費可するのではなく、上乗せ後の家賃で本来やっていける物件スペックなのであれば家賃をあげるべきです。
1万円〜2万円がクリーニングの相場ですが、課税所得が小さくなるので支払い税額は多少おちるでしょう。
ですが、最終的に手元に残る金額は、質問者さまの認識の通り経費削減のためご自身でもろもろやったほうが高いです。
結論、物件スペックが高くて家賃上げても問題ないならあげちゃって良い。
そのうえで、時間を金で買うなら②、手元のお金を少しでも残すなら③
物件スペック的に上げると空室でそうだったら現状維持の①
ですね。
②も③も税額大して変わらないので。
質問した人からのコメント
回答日時: 2024/8/22 19:40:20
とても勉強になりました。丁寧に説明して下さり、ありがとうございました。
回答
2 件中、1~2件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時:
2024/8/16 14:48:15
家賃上乗せしても問題なく貸せるのであれば
家賃を値上げして貴方がクリーニングするのが一番いいかもしれない
今まで
家賃10万 クリーニング貴方 利益10万
とある方の意見
家賃11万 クリーニング1万 利益10万
(貴方の手が空くので今までよりは得してると言える)
私の言いたいこと
家賃11万 クリーニング貴方 利益11万
家賃を値上げして貴方がクリーニングするのが一番いいかもしれない
今まで
家賃10万 クリーニング貴方 利益10万
とある方の意見
家賃11万 クリーニング1万 利益10万
(貴方の手が空くので今までよりは得してると言える)
私の言いたいこと
家賃11万 クリーニング貴方 利益11万
A
回答日時:
2024/8/16 14:41:05
家賃に上乗せして、業者は雇わず自分でやるのが一番儲かる。
自分でやったのに家賃に上乗せできるのか、という点に目を瞑れば。
自分でやったのに家賃に上乗せできるのか、という点に目を瞑れば。
2 件中、1~2件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう!
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み(予定含む)の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地