教えて！住まいの先生
Q 家について教えてください。 地主様から土地を借りて 家は自分の家ですが 人に貸そうということになり 募集をかけたところ 住宅地にある家に お店をしたいという人が応募してきました。
家賃（こちらで決めた相場の価格 61000円）
に対して 家賃の2か月分を礼金として先に払い
2か月は 改築に時間がかかってしまうため 収益ができないから
2か月は家賃は払いませんという条件で
貸してほしいと言われましたが
この条件は 住宅を事業用にするのに 妥当でしょうか。
事業用だともう少しまとまってもらった方がいいよと
いうアドバイスもありました。
それに固定資産税がかなり上がるというのも聞いてますが
普通の住宅を事業用にするメリットデメリットなどあれば教えてください。
不動産についてわかる方 これが妥当な条件かどうか教えてください。
に対して 家賃の2か月分を礼金として先に払い
2か月は 改築に時間がかかってしまうため 収益ができないから
2か月は家賃は払いませんという条件で
貸してほしいと言われましたが
この条件は 住宅を事業用にするのに 妥当でしょうか。
事業用だともう少しまとまってもらった方がいいよと
いうアドバイスもありました。
それに固定資産税がかなり上がるというのも聞いてますが
普通の住宅を事業用にするメリットデメリットなどあれば教えてください。
不動産についてわかる方 これが妥当な条件かどうか教えてください。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/9/23 01:00:47
（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、あなたの借地は、契約時は「本人居宅」ではあっても、それを人に貸したりしたら、まず「契約違反」となります。
そして、契約違反だけでなく、人に貸して家賃を徴取するならそれは、完全に「事業用賃貸」となり、その場合は、新規に契約し直しとなり、地代も格段に上がることになります。
（それ以前に、地主が了解しなければ解約とさえなります）
なぜそうまで厳しくなるかと言えば、借主が人に貸す（転貸）くらいなら、地主が直接貸した方が合理的だからです。
そうでなければ借主（あなた）は、人のフンドシですもうを取るだえの話となるからです。
地主に無断で「転貸」などしたら、それは契約違反で即時解約となる恐れすらあるのですよ。
まず、あなたの借地は、契約時は「本人居宅」ではあっても、それを人に貸したりしたら、まず「契約違反」となります。
そして、契約違反だけでなく、人に貸して家賃を徴取するならそれは、完全に「事業用賃貸」となり、その場合は、新規に契約し直しとなり、地代も格段に上がることになります。
（それ以前に、地主が了解しなければ解約とさえなります）
なぜそうまで厳しくなるかと言えば、借主が人に貸す（転貸）くらいなら、地主が直接貸した方が合理的だからです。
そうでなければ借主（あなた）は、人のフンドシですもうを取るだえの話となるからです。
地主に無断で「転貸」などしたら、それは契約違反で即時解約となる恐れすらあるのですよ。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/9/23 01:00:47
お二方ありがとうございました。助かりました。本当に良いご回答でした。
回答
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A
回答日時：
2024/9/18 18:00:13
たぶん、いろいろと考えなくてはならない、面倒なことが多いので、慎重に進めた方が良いです。
１．事業者は、借地上の建物を店舗等にすることが、公法上の規制に準拠し、かつ準拠させるために必要な工事が何であって、その対応のために建物賃貸人（貴殿）に負担をかけない方法、まで理解しているか。
（↑住宅として借りて、ダマで運営すれば文句ないだろ、とか考えていたら大変ですよ）
２．土地上の建物の用途が変更されると、土地の固定資産税が上る可能性があるが（負担は地主さん）、その分を土地所有者に補填する方法（地代の値上げを貴殿が要求されたら、その地代上昇分を家賃に上乗せする建物賃貸借契約）を理解しているか。
（↑地主のことなんか知らん、という借手ではダメですよ）
３．建物の改築を伴うと、地主さんから土地賃貸借契約の条件変更承諾料を請求される可能性があるが、その額がどれくらいで、その分を建物賃貸の礼金として加算して払う意思があるか。
（↑そんなことうちら（建物の借手）には関係ない、なんで対応はＮＧですよ）
土地は借地ですから、建物賃貸借のために建物を変更すると、いろいろなことが絡むんです。
結構面倒ですよ。
１．事業者は、借地上の建物を店舗等にすることが、公法上の規制に準拠し、かつ準拠させるために必要な工事が何であって、その対応のために建物賃貸人（貴殿）に負担をかけない方法、まで理解しているか。
（↑住宅として借りて、ダマで運営すれば文句ないだろ、とか考えていたら大変ですよ）
２．土地上の建物の用途が変更されると、土地の固定資産税が上る可能性があるが（負担は地主さん）、その分を土地所有者に補填する方法（地代の値上げを貴殿が要求されたら、その地代上昇分を家賃に上乗せする建物賃貸借契約）を理解しているか。
（↑地主のことなんか知らん、という借手ではダメですよ）
３．建物の改築を伴うと、地主さんから土地賃貸借契約の条件変更承諾料を請求される可能性があるが、その額がどれくらいで、その分を建物賃貸の礼金として加算して払う意思があるか。
（↑そんなことうちら（建物の借手）には関係ない、なんで対応はＮＧですよ）
土地は借地ですから、建物賃貸借のために建物を変更すると、いろいろなことが絡むんです。
結構面倒ですよ。
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