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Question

Q 宅建試験について質問です。この２つの問題が真逆の答えで混乱しています。どちらが正しいのでしょうか？問題①

宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結した。この建物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任(以下、この問いにおいて、「担保責任」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物、取引業法及び民法の規定によれば、正
しいものはどれか。

「建物に契約の内容に適合しない不具合があった場合でも、その不具合がAの責めに帰すものでない時、Aは担保責任は負わない」旨の特約は有効である。
→有効でない。

解説

宅建業者Ａは、自ら売主となる売買契約において、契約不適合担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができません（宅建業法40条１項）。そして、これに反する特約は無効です（同条２項）。
売主の契約不適合担保責任の対象を「不具合がＡの責めに帰すもの」に限定する特約は、民法のルールよりも買主に不利であるため、無効です。

問題②
宅地建物取引業者Aは、自ら売り主として、宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で中古建物の売買契約を締結したが、当該建物が品質において契約内容に適合しない場合に備えて、AB間で次のような特約を定めた。このうち宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、有効なものはどれか。

その不適合について、Aに帰責事由がないときは、BはAに対して損害賠償の請求をすることはできない。
→有効である。

解説
民法の規定でも売り主に帰責事由がなければ、買い主は損害賠償の請求をすることができない。本誌の特約は民法の規定通りなので有効である。

質問日時： 2024/9/19 16:11:47 解決済み解決日時： 2024/9/20 14:44:03
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Answer 1 · 2024-09-20T14:44:03.000+09:00

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時： 2024/9/20 14:44:03

総合的な不動産会社に勤めています。

①は契約不適合全体のこと。
②は契約不適合の損害賠償だけのこと。
よって①と②は違う内容です。

②は民法をよく読めばわかります。

（債務不履行による損害賠償）
第四百十五条債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

契約不適合というのは、契約（約束）したものを用意できなかったということですから債務不履行です。
その債務を履行しない又は不可能なら損害賠償請求ができるというのが民法規定です。
その上で、但し書きのように社会通念上で責めに帰することができないなら損害賠償請求はできると限らないと規定されています。

よって特約は民法通りのため有効で損害賠償はできません。

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質問した人からのコメント

回答日時： 2024/9/20 14:44:03

法律の文章はよく読んでも理解が難しいです…

詳しく説明いただきありがとうございました！

Answer 2 · 2024-09-19T17:02:35.000+09:00

A 回答日時： 2024/9/19 17:02:35

問題①は改正前民法の無過失責任で設問②は改正後民法によるものです。恐らく試験年度が違う為かと。

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Answer 3 · 2024-09-19T16:45:46.000+09:00

A 回答日時： 2024/9/19 16:45:46

真逆？？？どのへんがですか？
何もおかしくないですが

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