教えて！住まいの先生
Q 中古のマンション購入について悩んでいます。 30代独身女性です。 ずっと実家暮らしでしたが、実家を出ることになりました。
経験不足は承知の上ですが、費用のことを考えると賃貸で経験を積んでからよりも、ローンが組みやすく貯蓄もあって頭金も出せる今のこのタイミングで手ごろな物件をローンを組んで購入した方が賃貸より貯蓄を増やせるのでは、という思いが強く、検討しています。
恐らくローンは問題なく組めそうなのですが、価格や立地面で希望するマンションはやはり中古で築年数が35～55年のものが多く、老朽化が心配です。
もちろんいざという時売却できる資産価値が高いに越したことはないのですが、結婚や勤務先が変わる予定はないので老後に介護施設に入るまでボロかろうがなんであろうが住めればそれだけで十分です。その際ほぼ資産価値がなくなっていてもかまいません。
ただ、やはり配管の老朽化や取り壊しなど、そもそも住めなくなる事態も起こりうると思うとそのリスクも怖く感じています。(もちろん中古だけに限ったリスクではないとも理解しています)
管理や修繕の実績は確認するつもりですが、背伸びをしても新築で探すべきか悩んでいます。
ただ、新築となると価格がかなり上がり、部屋のランクも下がるため、上記したリスクをあまり実感できていない今は中古物件の方が魅力的に映ってしまいます。
回答をお願いしたい点としては、
・避けた方がいい築年数の目安
・私が気づけていないメリットデメリットの指摘
・プロの方の意見や実際に体験した方体験談など
・そもそも老後に資産価値がなくなってもいいと考えているなら、賃貸でいいのでは？(購入する意味はないのか)
・こういったことを相談する場合どんな場所でどんな手順を踏むべきか
取り留めのない文章で恐縮ですが、ご回答よろしくお願いいたします。
恐らくローンは問題なく組めそうなのですが、価格や立地面で希望するマンションはやはり中古で築年数が35～55年のものが多く、老朽化が心配です。
もちろんいざという時売却できる資産価値が高いに越したことはないのですが、結婚や勤務先が変わる予定はないので老後に介護施設に入るまでボロかろうがなんであろうが住めればそれだけで十分です。その際ほぼ資産価値がなくなっていてもかまいません。
ただ、やはり配管の老朽化や取り壊しなど、そもそも住めなくなる事態も起こりうると思うとそのリスクも怖く感じています。(もちろん中古だけに限ったリスクではないとも理解しています)
管理や修繕の実績は確認するつもりですが、背伸びをしても新築で探すべきか悩んでいます。
ただ、新築となると価格がかなり上がり、部屋のランクも下がるため、上記したリスクをあまり実感できていない今は中古物件の方が魅力的に映ってしまいます。
回答をお願いしたい点としては、
・避けた方がいい築年数の目安
・私が気づけていないメリットデメリットの指摘
・プロの方の意見や実際に体験した方体験談など
・そもそも老後に資産価値がなくなってもいいと考えているなら、賃貸でいいのでは？(購入する意味はないのか)
・こういったことを相談する場合どんな場所でどんな手順を踏むべきか
取り留めのない文章で恐縮ですが、ご回答よろしくお願いいたします。
質問日時：
2024/9/23 13:18:42
解決済み
解決日時：
2024/10/1 12:02:42
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 546 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/10/1 12:02:42
質問者様と同じ30代独身女性です。中古マンションを購入しました。
正解かはわからないですが、参考までに私個人の考えを書かせてもらいますね。
・避けた方がいい築年数の目安
30代で35年以上は古すぎると思います。55年なんてもっての他。そういう物件は老後の住み替え用だと思います。
住めれば良いとおっしゃいますが、マンションは毎月管理費修繕費がかかってきます。築年数が古くなるほど高くなるので、築40年だと5万円近くになる物件もざらにあると思います。高額の管理費修繕費を払いながらさらに住宅ローンを返していくのは、かなりの経済的負担になるのではないでしょうか。
築年数に関しては、もちろん築浅であればあるほど良いのですが、築20年以内のものが限界かなと思います。それだと10年程度住んで売却したくなったときもさほど苦労しないのではないでしょうか。
・私が気づけていないメリットデメリットの指摘
・そもそも老後に資産価値がなくなってもいいと考えているなら、賃貸でいいのでは？(購入する意味はないのか)
購入にもデメリットはあります。
一つは、この先も一生管理費修繕費を支払続ける必要があることです。この先月5万ほどになった場合、安い1Kであればもう少し足して借りれるような金額になってしまいますよね。
また、分譲ですと、それなりに近所付き合いや、管理組合の役員負担なども出てきます。賃貸では、ありません。
また給湯器やキッチンや風呂などの設備が壊れた場合、自己負担で修理・取り替えをしていかなければなりません。賃貸では、オーナーの負担ですし、自分で業者を選んだりあれこれ悩む必要もありません。
賃貸のデメリットは、室内を自分好みにリフォームできないこと、それなりの家賃のところを選ばなければ設備が悪いことですね。首都圏で言うと、そこそこ設備のしっかりした1LDK以上を借りようとしたら10万以上かかりますので、そのお金で中古を買った方が良いでしょう。
どういった間取りの購入を検討されているのか知りませんが、質問者様が住居に何を期待しているのかによると思います。自分の好きな壁紙を貼ったり、造作の家具をつけた広い住居をご希望なら買った方が良いですし、住居は最低限生活するだけものでよく、管理の手間をなるべく減らしたいなら一生賃貸の選択肢も十分ありだと思います。
・中古or新築
私は、新築には価格的にとても手が出ませんでした。確かに中古を買うのは、なかなか不安が大きいものですが、選択肢がなく中古です。私の友人も皆同じ理由で中古を買いました。
もちろん資金が潤沢にあれば、新築がいいのは言うまでもないのですが、ローンを組む買い物で「背伸び」はなかなか危険だと思います。逆に「これくらい可能」というよりさらに下げた方が良いです。
中古でも新築でも夢見た通りの完璧な物件はありませんから「身の丈」をよく考えて妥協点を見つける作業が大切になると思います。独身なら自分が体を壊したら一気に収入が減りますので、夫婦よりさらに余裕を持って資金計画を立てた方が良いです。
中古の場合は、仲介手数料がかなりかかりますのでその価格も考慮して予算と相談されてください。
・こういったことを相談する場合どんな場所でどんな手順を踏むべきか
購入するつもりがなくても、一度大手の不動産仲介に気になった物件を内見させてもらうといいですよ。探し始めと伝えると、そこで諸費用や住宅ローン、契約手続きについて色々丁寧に教えてくれますから。うまいこと言われますが、いったん契約は断ってください。それを元にさらにご自分で数ヶ月以上、色々調べて（仲介営業はどうしても売りたいので、若干嘘を言うこともあります。自分で必ず調べること）、返済計画や必須条件・妥協条件について検討して（できる限り周囲の色々な人に相談してみてください）、再度物件探しされるといいと思います。
・実家暮らしからいきなり購入について
私は賃貸生活を7年ほど経てから買いましたが、実家から直接でも悪くないと思います。賃貸借りてまた退去するのに何十万もかかりますし、それをやっていると購入は5年先くらいになってしまうと思います。実家から出なければいけないことは確定している、かつ、ご結婚の予定がないならそのまま買ってしまったほうが良いと思います。集合住宅のデメリットや買う・借りる際に気にする点などは賃貸経験ありのお友達などによく聞いてください。
良い住居が見つかることを願っています。
正解かはわからないですが、参考までに私個人の考えを書かせてもらいますね。
・避けた方がいい築年数の目安
30代で35年以上は古すぎると思います。55年なんてもっての他。そういう物件は老後の住み替え用だと思います。
住めれば良いとおっしゃいますが、マンションは毎月管理費修繕費がかかってきます。築年数が古くなるほど高くなるので、築40年だと5万円近くになる物件もざらにあると思います。高額の管理費修繕費を払いながらさらに住宅ローンを返していくのは、かなりの経済的負担になるのではないでしょうか。
築年数に関しては、もちろん築浅であればあるほど良いのですが、築20年以内のものが限界かなと思います。それだと10年程度住んで売却したくなったときもさほど苦労しないのではないでしょうか。
・私が気づけていないメリットデメリットの指摘
・そもそも老後に資産価値がなくなってもいいと考えているなら、賃貸でいいのでは？(購入する意味はないのか)
購入にもデメリットはあります。
一つは、この先も一生管理費修繕費を支払続ける必要があることです。この先月5万ほどになった場合、安い1Kであればもう少し足して借りれるような金額になってしまいますよね。
また、分譲ですと、それなりに近所付き合いや、管理組合の役員負担なども出てきます。賃貸では、ありません。
また給湯器やキッチンや風呂などの設備が壊れた場合、自己負担で修理・取り替えをしていかなければなりません。賃貸では、オーナーの負担ですし、自分で業者を選んだりあれこれ悩む必要もありません。
賃貸のデメリットは、室内を自分好みにリフォームできないこと、それなりの家賃のところを選ばなければ設備が悪いことですね。首都圏で言うと、そこそこ設備のしっかりした1LDK以上を借りようとしたら10万以上かかりますので、そのお金で中古を買った方が良いでしょう。
どういった間取りの購入を検討されているのか知りませんが、質問者様が住居に何を期待しているのかによると思います。自分の好きな壁紙を貼ったり、造作の家具をつけた広い住居をご希望なら買った方が良いですし、住居は最低限生活するだけものでよく、管理の手間をなるべく減らしたいなら一生賃貸の選択肢も十分ありだと思います。
・中古or新築
私は、新築には価格的にとても手が出ませんでした。確かに中古を買うのは、なかなか不安が大きいものですが、選択肢がなく中古です。私の友人も皆同じ理由で中古を買いました。
もちろん資金が潤沢にあれば、新築がいいのは言うまでもないのですが、ローンを組む買い物で「背伸び」はなかなか危険だと思います。逆に「これくらい可能」というよりさらに下げた方が良いです。
中古でも新築でも夢見た通りの完璧な物件はありませんから「身の丈」をよく考えて妥協点を見つける作業が大切になると思います。独身なら自分が体を壊したら一気に収入が減りますので、夫婦よりさらに余裕を持って資金計画を立てた方が良いです。
中古の場合は、仲介手数料がかなりかかりますのでその価格も考慮して予算と相談されてください。
・こういったことを相談する場合どんな場所でどんな手順を踏むべきか
購入するつもりがなくても、一度大手の不動産仲介に気になった物件を内見させてもらうといいですよ。探し始めと伝えると、そこで諸費用や住宅ローン、契約手続きについて色々丁寧に教えてくれますから。うまいこと言われますが、いったん契約は断ってください。それを元にさらにご自分で数ヶ月以上、色々調べて（仲介営業はどうしても売りたいので、若干嘘を言うこともあります。自分で必ず調べること）、返済計画や必須条件・妥協条件について検討して（できる限り周囲の色々な人に相談してみてください）、再度物件探しされるといいと思います。
・実家暮らしからいきなり購入について
私は賃貸生活を7年ほど経てから買いましたが、実家から直接でも悪くないと思います。賃貸借りてまた退去するのに何十万もかかりますし、それをやっていると購入は5年先くらいになってしまうと思います。実家から出なければいけないことは確定している、かつ、ご結婚の予定がないならそのまま買ってしまったほうが良いと思います。集合住宅のデメリットや買う・借りる際に気にする点などは賃貸経験ありのお友達などによく聞いてください。
良い住居が見つかることを願っています。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/10/1 12:02:42
皆さんの回答とっても参考になりました！
色々なシチュエーションの感想やおすすめなどお伺い出来てとっても助かりました。
築年数に関して、“老後の住み替え用”を教えていただけたのがなるほど！と納得でき候補から外せたので助かりました。
まずは賃貸を借りて、じっくり考えてみようと思います。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/9/25 05:32:17
ずっと賃貸はナンセンスです。歳食ってくると部屋を借りるのが難しくなってきます。それに賃貸仕様と分譲仕様は造りが全然違います。分譲仕様は壁も分厚く隣の騒音も気になりませんし装備も豪華です。あと最近のマンションはオートロックなので部外者が入れません。女性の一人暮らしならセキュリティーは必須ですよね。不動産屋には昭和56年以降の新耐震基準かつリフォームイノベーション済の物件を勧められるでしょう。いざって時の事を考えましょう。何が起こるかわかりませんからね。大病患ってローンの支払いが厳しくなっても手放したくはないですよね。そういう時投資に出しやすいように都市部へのアクセスが良い物件選びましょうよ。
A
回答日時：
2024/9/24 12:01:00
物件を探す前に、まず中古マンション購入についてあれこれ本を読むことをお勧めします。
・避けた方がいい築年数の目安
旧耐震基準は震災に弱いので避けましょう。
新耐震基準（1981年６月以降の建築確認取得）がよいです。
旧耐震基準の物件の場合は、耐震補強がされている物件の方が安心
・私が気づけていないメリットデメリットの指摘
事故物件でないかを確かめる
購入後に修繕費がかかることも念頭に置いて購入予算を考える
修繕費は年々高くなります
治安のよい地域か悪い地域か、雰囲気が好ましいか、自分で最寄駅から歩いて雰囲気を確かめる（不動産屋の車に乗るとわからなくなるため注意）
周囲に工場やお墓、うるさい施設、電磁波が強いアンテナなどがないか確認
ハザードマップで水害が起きる地域でないかを確かめる
地盤も地震で液状化が起きないか、強固な場所かを確かめる
・プロの方の意見や実際に体験した方体験談など
手記やネットの口コミ、マンション購入体験談を読んでみると色々わかります。
担当との相性はとても大事。購入後のサポートもしてくれる人かも大事のようです。
・そもそも老後に資産価値がなくなってもいいと考えているなら、賃貸でいいのでは？(購入する意味はないのか)
70過ぎでは賃貸物件を借りることがまず難しくなります。
URはなかなか空きが出ないため、借りること自体難しい。
・こういったことを相談する場合どんな場所でどんな手順を踏むべきか
知恵袋にも不動産のプロがいますが、やはり自分なりにマンション購入について本を読む、知識をつけるとだいぶ違うかなと思います。
物件探しよりもローンや予算の算段が先！です。
参考になれば幸いです。
・避けた方がいい築年数の目安
旧耐震基準は震災に弱いので避けましょう。
新耐震基準（1981年６月以降の建築確認取得）がよいです。
旧耐震基準の物件の場合は、耐震補強がされている物件の方が安心
・私が気づけていないメリットデメリットの指摘
事故物件でないかを確かめる
購入後に修繕費がかかることも念頭に置いて購入予算を考える
修繕費は年々高くなります
治安のよい地域か悪い地域か、雰囲気が好ましいか、自分で最寄駅から歩いて雰囲気を確かめる（不動産屋の車に乗るとわからなくなるため注意）
周囲に工場やお墓、うるさい施設、電磁波が強いアンテナなどがないか確認
ハザードマップで水害が起きる地域でないかを確かめる
地盤も地震で液状化が起きないか、強固な場所かを確かめる
・プロの方の意見や実際に体験した方体験談など
手記やネットの口コミ、マンション購入体験談を読んでみると色々わかります。
担当との相性はとても大事。購入後のサポートもしてくれる人かも大事のようです。
・そもそも老後に資産価値がなくなってもいいと考えているなら、賃貸でいいのでは？(購入する意味はないのか)
70過ぎでは賃貸物件を借りることがまず難しくなります。
URはなかなか空きが出ないため、借りること自体難しい。
・こういったことを相談する場合どんな場所でどんな手順を踏むべきか
知恵袋にも不動産のプロがいますが、やはり自分なりにマンション購入について本を読む、知識をつけるとだいぶ違うかなと思います。
物件探しよりもローンや予算の算段が先！です。
参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2024/9/24 11:20:08
マンションの修繕については部屋単位ではなく1棟で行います
そのため自分の部屋が問題なくても修繕すると決まれば修繕になりますし
自分の部屋だけ問題があってもマンション全体の修繕をしないとなれば自己負担で修繕するしかありません
修繕積立を行っているからと言って、費用が足りている訳でもなく
物価高騰もあり不足している分を各戸から徴収するケースも多いです
特に昔の住宅の場合は建材の問題もありますし、新築時の修繕費を低く設定して安く見せかける手段が横行していました
本来3万必要なのに1万にしていて、現在の積立金では足らずに各戸より100万単位での追加負担が発生するというケースも存在します
立地がよく、10年、20年先でも売却できそうならば中古でも良いかと思いますが
建材の問題もありますので、可能な限り新築の方が良いと思います
また、新築が難しいならば賃貸の方が無難かと思いますね
修繕が自己負担にならないというのはメリットが大きいです
そのため自分の部屋が問題なくても修繕すると決まれば修繕になりますし
自分の部屋だけ問題があってもマンション全体の修繕をしないとなれば自己負担で修繕するしかありません
修繕積立を行っているからと言って、費用が足りている訳でもなく
物価高騰もあり不足している分を各戸から徴収するケースも多いです
特に昔の住宅の場合は建材の問題もありますし、新築時の修繕費を低く設定して安く見せかける手段が横行していました
本来3万必要なのに1万にしていて、現在の積立金では足らずに各戸より100万単位での追加負担が発生するというケースも存在します
立地がよく、10年、20年先でも売却できそうならば中古でも良いかと思いますが
建材の問題もありますので、可能な限り新築の方が良いと思います
また、新築が難しいならば賃貸の方が無難かと思いますね
修繕が自己負担にならないというのはメリットが大きいです
A
回答日時：
2024/9/24 09:32:43
1人暮らしの経験がないなら、まずは賃貸だと思います。
それで、ゆっくり探した方がいいです。どのくらいに広さが必要かもわからないし、キッチンの広さや仕様だって、料理が好きかどうかや自分の好みというものがあります。
ずっと一人なら、広さをあきらめて築浅を選ぶとか、老後まで住むなら、今の通勤が多少不便になっても、将来的に便利なところに住むとか、急がないほうがいいと思います。
賃貸に住むのが無駄なお金と思っているのかもしれませんが、勉強代と思った方がいいです。
それで、ゆっくり探した方がいいです。どのくらいに広さが必要かもわからないし、キッチンの広さや仕様だって、料理が好きかどうかや自分の好みというものがあります。
ずっと一人なら、広さをあきらめて築浅を選ぶとか、老後まで住むなら、今の通勤が多少不便になっても、将来的に便利なところに住むとか、急がないほうがいいと思います。
賃貸に住むのが無駄なお金と思っているのかもしれませんが、勉強代と思った方がいいです。
A
回答日時：
2024/9/23 15:13:43
40代、子供二人、4人家族ですが、賃貸にしています。
できれば一生賃貸ですが、
もし買うとしても老後、資産運用で増やした余剰資金で好立地の物件を買おうと思っています。
理由は、今から先は、人口が減少する地域の不動産は大きく値下がりし、周辺が不便になる可能性があるからです。
都心の駅近一等地なら話は別ですが5000万円、下手したら一億円を超えます。
懸念されているとおり、若いときに買うと、仮に新築を買っても老後には築古で、修理やリフォームでコストがかかります。
また、持ち家のリスクで最も怖いのは、人口減少による周辺環境の悪化です。
持ち家、40代の知人が最寄りのスーパー撤退で買い物難民になりましたが、買い手が付かず、売れても二束三文なので、売って引っ越しができなくなりました。
人口減少により採算が取れなくなったスーパーが撤退したようです。
昔、流行った団地のマンションです。
個人的には、山手線の内側などの一等地や主要都市の一等地で買えない場合は
賃貸のほうが安全だと思っています。
できれば一生賃貸ですが、
もし買うとしても老後、資産運用で増やした余剰資金で好立地の物件を買おうと思っています。
理由は、今から先は、人口が減少する地域の不動産は大きく値下がりし、周辺が不便になる可能性があるからです。
都心の駅近一等地なら話は別ですが5000万円、下手したら一億円を超えます。
懸念されているとおり、若いときに買うと、仮に新築を買っても老後には築古で、修理やリフォームでコストがかかります。
また、持ち家のリスクで最も怖いのは、人口減少による周辺環境の悪化です。
持ち家、40代の知人が最寄りのスーパー撤退で買い物難民になりましたが、買い手が付かず、売れても二束三文なので、売って引っ越しができなくなりました。
人口減少により採算が取れなくなったスーパーが撤退したようです。
昔、流行った団地のマンションです。
個人的には、山手線の内側などの一等地や主要都市の一等地で買えない場合は
賃貸のほうが安全だと思っています。
A
回答日時：
2024/9/23 14:56:47
賃貸で良いと思います。
一人暮らしで失敗も色々あると思いますが…、いきなり買うのは無理があります。音の問題や狭さやお金の問題も色々あると思います。
どの方角のベランダが良いか、日当たりは風通しは何階が良いか中部屋か角部屋か最上階か内廊下が良いか収納やキッチンのタイプはどれが良いか間取りはどの地域が良いか駅からの距離や予算や頭金や諸費用も含めた予算、他いろいろ。
住んでみて分かることがあります。賃貸で生活していると、これだけは重視したいとか見えてきます。
一人暮らしで失敗も色々あると思いますが…、いきなり買うのは無理があります。音の問題や狭さやお金の問題も色々あると思います。
どの方角のベランダが良いか、日当たりは風通しは何階が良いか中部屋か角部屋か最上階か内廊下が良いか収納やキッチンのタイプはどれが良いか間取りはどの地域が良いか駅からの距離や予算や頭金や諸費用も含めた予算、他いろいろ。
住んでみて分かることがあります。賃貸で生活していると、これだけは重視したいとか見えてきます。
A
回答日時：
2024/9/23 13:46:44
初めての一人暮らしで、
マイホームとか無理ありますよ。
まずは賃貸でやってけるかどうかと、
一人暮らしにどのような設備や立地が便利なのか、
しっかり勉強すべきですよ。
マイホームなんて一生モノですから、
一生後悔する選択にもなります。
マイホームとか無理ありますよ。
まずは賃貸でやってけるかどうかと、
一人暮らしにどのような設備や立地が便利なのか、
しっかり勉強すべきですよ。
マイホームなんて一生モノですから、
一生後悔する選択にもなります。
A
回答日時：
2024/9/23 13:40:06
基本的に買った方がお得ではあります
貯蓄を増やすのが目的なら新築はナシです、割高なので下手したら賃貸より高く付くかもしれません
築古すぎるものはおっしゃる通りリスクが色々あります
築浅で立地の良いものが無難かと思います
それがダメなら築古で立地の良いものです
立地の悪いマンションは価値がありません
もちろん広く比較検討して割安なものを買わないとダメです
最低限10軒は内見して比較検討しましょう
貯蓄を増やすのが目的なら新築はナシです、割高なので下手したら賃貸より高く付くかもしれません
築古すぎるものはおっしゃる通りリスクが色々あります
築浅で立地の良いものが無難かと思います
それがダメなら築古で立地の良いものです
立地の悪いマンションは価値がありません
もちろん広く比較検討して割安なものを買わないとダメです
最低限10軒は内見して比較検討しましょう
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