教えて！住まいの先生
Q 借地について質問です。 私の実家は借地の上に家を建てて住んでいる状態です。
この度、地主さんが変わるようで借地が継続して借りたまま(賃料の変更の可能性あり)になるか、買い取るかの2択になるかもしれないとの事でした。
現在の土地の賃料は2万行かないくらいだと思います。
その土地は私の祖父・祖母からの時代から住んでおり、その後に私の父が家を立て直し、借人の名義変更を致しました。居住年数は祖父・祖母からの時代を含めると50年はこえると思います。
私は今は別の場所に住んでいますが、いずれはそこの家に住むつもりにしています。
そこでお教え頂きたいのが現在、2万円程の土地の賃料がどれくらいまで上げられる可能性があるのか、また買い取りの場合はどれくらいになるかのお教え頂きたいのです。
素人調べで最新基準地価は平均27万0253円/㎡（2020年）との事です。
不動産に関して全く素人でして、今、この状況で何かするべき事があればご教授願います
現在の土地の賃料は2万行かないくらいだと思います。
その土地は私の祖父・祖母からの時代から住んでおり、その後に私の父が家を立て直し、借人の名義変更を致しました。居住年数は祖父・祖母からの時代を含めると50年はこえると思います。
私は今は別の場所に住んでいますが、いずれはそこの家に住むつもりにしています。
そこでお教え頂きたいのが現在、2万円程の土地の賃料がどれくらいまで上げられる可能性があるのか、また買い取りの場合はどれくらいになるかのお教え頂きたいのです。
素人調べで最新基準地価は平均27万0253円/㎡（2020年）との事です。
不動産に関して全く素人でして、今、この状況で何かするべき事があればご教授願います
質問日時：
2024/10/6 19:22:46
解決済み
解決日時：
2024/10/10 18:51:21
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 120 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/10/10 18:51:21
地主が変わっても自由に地代は決められません
双方で話し合い、合意しなければ調停、それでも決まらなければ裁判という流れになります
それまでは今まで通りの地代を払えば良いとされています
もし地主が受け取らなければ法務局に供託しましょう
地代の目安は色々計算する方法はありますが基準地価が27万／㎡ということなのでそこから計算してみましょう
基準地価がわかるのでそこから算出します
基準地価の1.1倍が実勢価格（時価）の目安と言われています
27万×1.1＝29.7万／㎡を時価とします
地代の目安として時価の2％～3％と言われていますので計算すると
5,940円～8,910円／㎡これが㎡あたりの月の地代です
広さがわからないので何とも言えませんが、100㎡なら月に59,400円～89,100円くらいが目安になると思います
買取の場合、更地価格の50％程度が相場と言われています
土地価格が㎡29.7万なので、100㎡なら土地代は2970万円となります
更地価格の50％なので相場は1485万くらいでしょうか
ただこれも地主の考え方次第で変わるので、今までの関係は良好ならもっと安く売ってくれることもあるし、周辺相場並みの価格でしか売らないといこともあります
あくまで机上の計算なので広さ、立地等でも変わりますので参考程度としてください
双方で話し合い、合意しなければ調停、それでも決まらなければ裁判という流れになります
それまでは今まで通りの地代を払えば良いとされています
もし地主が受け取らなければ法務局に供託しましょう
地代の目安は色々計算する方法はありますが基準地価が27万／㎡ということなのでそこから計算してみましょう
基準地価がわかるのでそこから算出します
基準地価の1.1倍が実勢価格（時価）の目安と言われています
27万×1.1＝29.7万／㎡を時価とします
地代の目安として時価の2％～3％と言われていますので計算すると
5,940円～8,910円／㎡これが㎡あたりの月の地代です
広さがわからないので何とも言えませんが、100㎡なら月に59,400円～89,100円くらいが目安になると思います
買取の場合、更地価格の50％程度が相場と言われています
土地価格が㎡29.7万なので、100㎡なら土地代は2970万円となります
更地価格の50％なので相場は1485万くらいでしょうか
ただこれも地主の考え方次第で変わるので、今までの関係は良好ならもっと安く売ってくれることもあるし、周辺相場並みの価格でしか売らないといこともあります
あくまで机上の計算なので広さ、立地等でも変わりますので参考程度としてください
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/10/10 18:51:21
詳しいご説明で理解出来ました^_^
ありがとうございます！
回答
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A
回答日時：
2024/10/7 10:50:13
（元）不動産会社経営の宅建士です。
借りた土地に、借主が家を建て、借主名義で登記すれば、借地権が発生して、それは「借地権付一戸建て」として、第三者に売却できますよ。
ただ、あなたの場合は、「祖父が借りた」土地とのことで、祖父が他界したら「相続」が発生し、相続登記が完了したら、今度は相続人と地主とが「土地賃貸借契約」（新規）をする必要があります。
●そして「相続登記」をする場合、個人で申請などなら正確かどうかが不明で、有効ではないかも知れません。
正確に「相続登記」をするなら、司法書士に依頼が必要です。
（まして借地なら相手がいるので、司法書士依頼でなければ法的な正解さは得られません）
････････････････････････････････････････････････････････････
また、地主が変更に―――なら、地主が「底地」を売却したように思われます。
すると、新地主から「買取請求」などもくるでしょう。
現状のままなら賃料はそのまま（援用と言います）ですが、契約期間満了後は新規条件となります。
●そこで、あなたの資金力と比較して、書いとれるならその方が正解です。（一般には相場の３～５％程度が通例でしょう）
借りた土地に、借主が家を建て、借主名義で登記すれば、借地権が発生して、それは「借地権付一戸建て」として、第三者に売却できますよ。
ただ、あなたの場合は、「祖父が借りた」土地とのことで、祖父が他界したら「相続」が発生し、相続登記が完了したら、今度は相続人と地主とが「土地賃貸借契約」（新規）をする必要があります。
●そして「相続登記」をする場合、個人で申請などなら正確かどうかが不明で、有効ではないかも知れません。
正確に「相続登記」をするなら、司法書士に依頼が必要です。
（まして借地なら相手がいるので、司法書士依頼でなければ法的な正解さは得られません）
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また、地主が変更に―――なら、地主が「底地」を売却したように思われます。
すると、新地主から「買取請求」などもくるでしょう。
現状のままなら賃料はそのまま（援用と言います）ですが、契約期間満了後は新規条件となります。
●そこで、あなたの資金力と比較して、書いとれるならその方が正解です。（一般には相場の３～５％程度が通例でしょう）
A
回答日時：
2024/10/7 08:47:34
☆,質問の件での借地料金は、その付近地域の相場を知っての価格の
交渉の次第です。但し、借地権と借地の建物が自己所有で強いです。
その際は借地借家法の第3条の以降で判断となるはずです。借地での
建築期間は30年間とするが、初回は契約書の次第です。第4条での
次回の更新は一回目は20年で、二回目は10年間だが相続者は別です。
それの更新規定の基準の期間内にできないとそれ以降で争うとなる。
交渉の次第です。但し、借地権と借地の建物が自己所有で強いです。
その際は借地借家法の第3条の以降で判断となるはずです。借地での
建築期間は30年間とするが、初回は契約書の次第です。第4条での
次回の更新は一回目は20年で、二回目は10年間だが相続者は別です。
それの更新規定の基準の期間内にできないとそれ以降で争うとなる。
A
回答日時：
2024/10/6 21:19:50
1992年以前の借地権であれば旧借地権なので
対抗できます
借地を継続できるし
価格も交渉できます。
借地権として成立していればですけど
詳しくは司法書士相談が役所にありますので
予約してください
対抗できます
借地を継続できるし
価格も交渉できます。
借地権として成立していればですけど
詳しくは司法書士相談が役所にありますので
予約してください
A
回答日時：
2024/10/6 20:11:00
A
回答日時：
2024/10/6 19:51:24
基本、オーナーチェンジがあっても契約はそのままですから地代を上げる事は出来ません。
しかし、５０年も据え置きであるなら、その土地の固定資産税は上がっているでしょう。
はじめにオーナーから金額の提示があり、合意すればその金額。
貴方が了承しない場合は裁判所が調停に入ります。
賃料の目安は固定資産税と近隣同等物件との比較。
その際には事前にオーナー側の弁護士から金額の提示がありますね。
しかし、５０年も据え置きであるなら、その土地の固定資産税は上がっているでしょう。
はじめにオーナーから金額の提示があり、合意すればその金額。
貴方が了承しない場合は裁判所が調停に入ります。
賃料の目安は固定資産税と近隣同等物件との比較。
その際には事前にオーナー側の弁護士から金額の提示がありますね。
A
回答日時：
2024/10/6 19:30:52
まず借地権と言うのはとても強い権利ですので、例えば地代の交渉が上手く行かないとか、提示された買取価格が高価すぎて払えないと言う場合でも、だったら家を壊して更地にして出て行けとは言えない事になります。
ですので、地主としては持ち主が応じてくれる範囲内で交渉をするしかないのが実情ですが、坪75万を超える土地で2万円/月の地代では、固定資産税すら払えないと考えられ、それは安すぎると思います。
ですので、地主としては持ち主が応じてくれる範囲内で交渉をするしかないのが実情ですが、坪75万を超える土地で2万円/月の地代では、固定資産税すら払えないと考えられ、それは安すぎると思います。
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