教えて！住まいの先生

住宅を検討する段階で、一番楽しくて、でも悩む段階だと思います。少し現実の話をさせてください。

住宅ローンには「40歳の壁」「50歳の壁」「51歳の壁」があります。実行時（契約実行）年齢の話です。最初に51歳以上だと、地方銀行はじめ一般的な銀行で一般団信しか入ることができなくなる年齢です。簡単に言うと、がん特約や３大疾病特約とか８大疾病特約に加入できなくなる年齢です。がんと診断されて終了不能になったり、余命申告されても、住宅ローンが免除されるような特約に入ることができなくなります。ネット銀行は51歳ではなく50歳で区切る銀行が増えます。また40歳を超えると特約を付けると金利負担の追加が増えるという壁になります。
質問者さまはペアローンですよね。男性側の年齢が来年ですと50歳の壁を超え、51歳の壁までに契約を急ぐ必要があります。

審査に通ると仮定した場合、この年齢でネット銀行ならペイペイ銀行の「超サポ団信（ペア型）」がおススメです。50歳まで借りることが可能です。男性側もしくは女性側にガンや就業不能の疾病が見つかった場合、両方の住宅ローンが免除になります。それでいてネット銀行なので金利は低めです。ただ建売ではないんですよね。注文住宅で土地も購入ですよね。少し条件が厳しいかと思います。工務店側の対応が可能かという点。男性側の年齢と年収で審査に通るのかという点で、個人的には厳しいかと思います。

人気の住信ＳＢＩネット銀行や新生銀行は、50歳以上は一般団信のみになるので、何かあった時の対応を考えると支払いできなくなる可能性が高いのと、おそらくペアローン審査が年収と年齢で厳しいかと思われます。

次にイオン銀行も人気で低金利ですが、50歳の壁が大きく立ちはだかります。一般団信のみになります。それでもよければ相談に行ってみるのも「あり」かと思いますが、あとは審査に通るか微妙な気がします。

「住宅会社や銀行だと自分が儲かる方向に持っていかれそうなのとどこが信頼できる相談先かわからない」とありますが、ペアローンであること。男性側の年齢と年収で、住宅会社経由でないと住宅ローンを組むのが難しいのが現実で、金利を少しでも押さえたいという選り好みできる状況ではないような気がしています。おそらく道銀か北洋で公示金利から、住宅会社の優遇金利が適応されるのが最も金利を押さえるパターンになるのではないでしょうか。変動か固定かは、個人の考え方次第です。私は10年固定で繰り上げ返済をしてきました。日本では変動で借りている人が多いので、急激な金利上昇はローンを返済できなくなる人が多くなり、国策として行わない傾向にあることは20年前から言われてきましたし、最近も国の方針は同じです。しかし世界規模の戦争や大規模震災が発生したら、こういう方針はどうなるか分かりません。政権交代が起きたら方針が変わる可能性もあります。不安なら10年固定で、楽観するなら変動で、夫婦で将来を考え選択してください。金利差を考えると変動しか選択に残らないことも考えられます。

まずは、他で住宅ローンを借りることが可能なのかを確認する意味でも。仮の仮審査でペイペイ銀行の「超サポ団信（ペア型）」でネット相談（ＡＩによる仮審査を含めて）をやってみてはどうでしょうか。

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