教えて！住まいの先生

？？？
まず前提として、登記申請は書面審査なので、提出された書類を見て売買だな！とか贈与だな！とか判断しますよ。ですので、相談者さんが売買だと分かる証明を添付して、登記原因を売買で申請されたら、それはもう売買です。

今、土地の所有者は彼になっているんですよね？普通は、彼と相談者さんで土地の売買契約が成立し、相談者さんが土地代を全て彼に払ったことを理由に、土地の所有権が相談者さんに移ると。通常の売買ならこんな流れかなと思います。
が、なんか普通の売買ではなさそうですね…。仰っている借用書とは、土地代を借りますっていう内容ってことですよね？ となると、その借用書だけ見ても売買だと判断できないのではないでしょうか？土地代借りますっていうだけの書類見ても何も分からないと思います。(私は借用書を実際には見れないので判断しづらいですが、、)

大事なのは、そもそもこの土地は誰から購入したのですか？という話です。彼から購入したのではなく、あくまでも相談者さんと彼の2人で、誰かから購入したけど、そのお金は彼が出したから彼名義になっていると。この解釈で正しければ、彼と相談者さんとの間に売買契約は成立していなくないですか？ 解釈が違っていたらごめんなさい！

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前提条件が書かれていないので状況が判らないのですが、お二人は12年間、内縁関係にあって、結婚はされていないのですね。かつ、この度の手続後に別れる前提ですか？

もし夫婦関係にあるのなら、通常の手続としては、夫婦間の不動産の所有権移動は贈与になります。そこが伝わっていないのではないでしょうか。

次に分からないのは、「土地の代金は彼に借りました」です。土地の名義は彼の名義なのですから、何を借りたのでしょう。土地の代金を彼に借り、質問者さんの名義で土地を購入したのなら分かるのですが、お金を借りて彼の名義になっている状況が理解できません。

婚姻関係にない彼名義の土地の上に質問者さんが家を建てた場合は、質問者さんが彼の土地を賃借していることになり、賃貸借契約を結んでいるはずです。その状況で底地を質問者さんが彼から購入するなら売買による所有権移転でしかなく、贈与と言われる余地はないですけどね。しつこいですが、夫婦は違いますよ。夫婦の場合は、基本、不動産の所有権移転は贈与です。

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法務局によっては、相談員は司法書士の場合もありますし、出された書類を見て判断したのでしょう。
一概にどうとは言えませんが。

＞土地評価額は1200万です。

固定資産評価額ですか？
贈与税は評価額ではなく、路線価または倍率方式を元に計算します。

土地の購入代金として借りた…というのであれば、土地を買ったのは質問者様ですから、土地の名義人は質問者様になっていないとおかしいです。
質問者様の名義になっていない、ということはお金は何のために借りたのか、何に使ったのかわからない、ということになります。
その借用書を見ないとなんとも言えませんが…

売買にしたいなら売買契約書を結んで、新たに土地代金を払うか、すでに分割で払った（返済金ですが）という内容で契約書を作るか。

どちらにしても、今のままでは、借金（返済金）を土地の売買代金として関係づけることはできないので、売買代金を払った、とはいえないことになり、今のままなら贈与、ということになると思います。
借用書の内容次第、というところもあるので、司法書士に相談した方がいいと思います。

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借用書があるのに認められない理由は聞きましたか？司法書士に相談してください。贈与じゃないんでしょ？

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