教えて！住まいの先生
Q 実家の売却の税金の事についての質問です。
実家のマンションの売却にあたり不動産屋と相見積もりをとっでますがある一つの不動産屋から売却した際に当時買ったマンションの売買契約書又は領収書がないと確定申告の時にかなりの税金がとられる その時言われたのは450万ほど、 登記簿や権利書に記載されてる値段じゃ認められないと言われました。うちの不動産関係の税理士にお願いすれば50万ほどでうまく纏めれますと言われました。 その後 自分の顧問税理士に聞くと 確かに税務署から言わるかもしれませんが、売買契約書がなくても、当時のパンフレットに書いてる値段や、抵当権の書類 登記簿の値段の記載があれば大丈夫と言われました。 やはりその不動産屋は怪しいでしょうか？？ ご意見よろしくお願いします
質問日時：
2024/11/12 20:21:58
解決済み
解決日時：
2024/11/17 09:08:58
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 104 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/11/17 09:08:58
税理士です。
不動産屋の数字の根拠はわかりませんが、単にネタバラシしていないだけだと思います。
まず、取得時の契約書などがない場合は、原則としてマンションの取得費が売値の5%で計算されるので、売値の95%が利益として税金計算され、納税が高くなります。このことは国税庁のこちらを参照して下さい。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
ただ例外で合理的な計算で算出した取得費も認められます。1番ポピュラーなものは国交省が公表している「建物の標準的な建築価額表」で建物部分を計算し、路線価などで土地部分を計算することです。
建築価額表は、確定申告の手引きにばっちり記載されていて、国税庁公認の計算方法ですし、当時の路線価で評価した土地部分を国税庁が否定することはまずありません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2023/pdf/O/O13.pdf
あとはパンフレットの金額や住宅ローンで根抵当のついた登記簿で極度額を1.2で割り戻した金額(＝融資額)で取得費の妥当性を補強する感じです。
おそらく前者の5%計算で450万円、後者のちょっと手間のかかる計算で50万円と不動産屋は実は言いたいのかもしれませんね。
もちろん機械的な計算ではないので申告書に記載した取得費の金額によっては税務署から根拠を聞かれる可能性はあるので、顧問税理士の言うように根拠資料は多い方がいいと思います。
それでも、税務署がダメというなら他の回答者のいうようにNetflix『地面師たち』のピエール瀧のように「もうええでしょう！」っていう他ないと思います。
不動産屋の数字の根拠はわかりませんが、単にネタバラシしていないだけだと思います。
まず、取得時の契約書などがない場合は、原則としてマンションの取得費が売値の5%で計算されるので、売値の95%が利益として税金計算され、納税が高くなります。このことは国税庁のこちらを参照して下さい。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
ただ例外で合理的な計算で算出した取得費も認められます。1番ポピュラーなものは国交省が公表している「建物の標準的な建築価額表」で建物部分を計算し、路線価などで土地部分を計算することです。
建築価額表は、確定申告の手引きにばっちり記載されていて、国税庁公認の計算方法ですし、当時の路線価で評価した土地部分を国税庁が否定することはまずありません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2023/pdf/O/O13.pdf
あとはパンフレットの金額や住宅ローンで根抵当のついた登記簿で極度額を1.2で割り戻した金額(＝融資額)で取得費の妥当性を補強する感じです。
おそらく前者の5%計算で450万円、後者のちょっと手間のかかる計算で50万円と不動産屋は実は言いたいのかもしれませんね。
もちろん機械的な計算ではないので申告書に記載した取得費の金額によっては税務署から根拠を聞かれる可能性はあるので、顧問税理士の言うように根拠資料は多い方がいいと思います。
それでも、税務署がダメというなら他の回答者のいうようにNetflix『地面師たち』のピエール瀧のように「もうええでしょう！」っていう他ないと思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/11/17 09:08:58
ありがとうございます！
回答
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A
回答日時：
2024/11/12 21:18:26
その税理士ではないですね。
税理士であれば、あなたの確定申告はしないですね。
税務上は、不動産会社の説明は100%の回答です。
税理士の正確な回答は、税務署が必ず認めてくれるとは限りませんができるだけ種類が異なる多くの書類を集めて、正当性をアピールすれば可能性がある、です。
要するに、わからないが正解です。
税理士であれば、あなたの確定申告はしないですね。
税務上は、不動産会社の説明は100%の回答です。
税理士の正確な回答は、税務署が必ず認めてくれるとは限りませんができるだけ種類が異なる多くの書類を集めて、正当性をアピールすれば可能性がある、です。
要するに、わからないが正解です。
A
回答日時：
2024/11/12 20:37:22
売買契約書がなくても、当時のパンフレットに書いてる値段や、抵当権の書類 登記簿の値段の記載で問題ないという規定はありません。
即完売ならまだしも、売れ残ればパンフレットの価格から大幅ディスカウントもあるのでは？
規定もないのに、その顧問税理士が大丈夫と言う根拠の説明が質問文にも記載がありません。
税務署との交渉が長引けば適当なところで区切りを付ける目論見なのかもしれません。
その税理士は税務署から言われたときに「もうええでしょう」とピエール瀧のように押し通すつもりなのでしょうか？
即完売ならまだしも、売れ残ればパンフレットの価格から大幅ディスカウントもあるのでは？
規定もないのに、その顧問税理士が大丈夫と言う根拠の説明が質問文にも記載がありません。
税務署との交渉が長引けば適当なところで区切りを付ける目論見なのかもしれません。
その税理士は税務署から言われたときに「もうええでしょう」とピエール瀧のように押し通すつもりなのでしょうか？
A
回答日時：
2024/11/12 20:27:13
体のいい詐欺ですね。
そんなのに引っかからないように。
なお、マンションの売却価格が購入時の価格より低ければ、利益は生まれていないので確定申告は不要です。
バブルの時代ならまだしも、普通は資産価値が上がっているなんてことないですよね。
そんなのに引っかからないように。
なお、マンションの売却価格が購入時の価格より低ければ、利益は生まれていないので確定申告は不要です。
バブルの時代ならまだしも、普通は資産価値が上がっているなんてことないですよね。
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