教えて！住まいの先生
Q マンションリノベーション費用の減価償却について教えてください。 ■物件情報 ・昨年相続した築古のマンション（築51年) 鉄筋コンクリート造
・相続時に調査した市場価格（想定売却価格）：1800万円
・遺産分割方法：計800万円を私が他の相続人に支払う代償分割
・固定資産税評価額：
不明です。来年に請求がくればわかると思います。
仮に 土地800万、建物0円と想定してください。
・物件の状況
壁や床がボロボロで、カビも多く、住むことは困難です。
リフォームせずになんとか住めるのなら、リフォームはしたくないのですが、このままでは使えないので、スケルトンリフォームします。
■リフォーム情報
・スケルトンリフォーム
・費用：1,000万円
・リフォーム内容
> 2DKを1DKに変更
> 水まわりの位置は、大きくは変えませんが、少しずれます。
・2つある部屋のうち、1つは撤去、1つは小さくします。
・リフォーム費用の修繕費と資本的支出の内訳は現時点では不明です。
それぞれ仮に500万円ずつと想定願います。
■ご質問
①今回のリフォームで固定資産税評価額はいくら上がりますでしょうか。
②今回上がった分の固定資産税評価額の償却年数は47年との理解で正しいでしょうか。
③今回のリフォームによる固定資産税評価額の増額金額を低減させる方策はありますでしょうか。
よろしくお願いいたします。
・遺産分割方法：計800万円を私が他の相続人に支払う代償分割
・固定資産税評価額：
不明です。来年に請求がくればわかると思います。
仮に 土地800万、建物0円と想定してください。
・物件の状況
壁や床がボロボロで、カビも多く、住むことは困難です。
リフォームせずになんとか住めるのなら、リフォームはしたくないのですが、このままでは使えないので、スケルトンリフォームします。
■リフォーム情報
・スケルトンリフォーム
・費用：1,000万円
・リフォーム内容
> 2DKを1DKに変更
> 水まわりの位置は、大きくは変えませんが、少しずれます。
・2つある部屋のうち、1つは撤去、1つは小さくします。
・リフォーム費用の修繕費と資本的支出の内訳は現時点では不明です。
それぞれ仮に500万円ずつと想定願います。
■ご質問
①今回のリフォームで固定資産税評価額はいくら上がりますでしょうか。
②今回上がった分の固定資産税評価額の償却年数は47年との理解で正しいでしょうか。
③今回のリフォームによる固定資産税評価額の増額金額を低減させる方策はありますでしょうか。
よろしくお願いいたします。
回答
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A
回答日時：
2024/11/21 16:13:38
先ずは間違った認識を直さないと。
減価償却費計算のベースとなるのは支払った金額であって固定資産税評価額ではない。
＞リフォームせずになんとか住めるのなら、リフォームはしたくないのですが、このままでは使えないので、スケルトンリフォームします。
減価償却が出てくるって事はリフォームした後に貸すってことなんだろうが、相続する前も貸していたのか、被相続人等の自用家屋だったのかによって取得費も減価償却の対象とできる金額があるかもしれない。
①今回のリフォームで固定資産税評価額はいくら上がりますでしょうか。
新築等の場合、固定資産税評価額は建築価額の6割程度と言われているので、新築と同じ割合なら600万円前後と考えられる。
②今回上がった分の固定資産税評価額の償却年数は47年との理解で正しいでしょうか。
鉄筋コンクリート造りで住宅用であれば法定償却期間は47年。
③今回のリフォームによる固定資産税評価額の増額金額を低減させる方策はありますでしょうか。
固定資産税評価員が実際に見て評価するのでそう言った方策は基本的には無い。
＞・リフォーム費用の修繕費と資本的支出の内訳は現時点では不明です。
スケルトンリフォームであればほぼ資本的支出と考えて良いだろう。
元の取得費が1億円以上であれば話は別だけどね。
減価償却費計算のベースとなるのは支払った金額であって固定資産税評価額ではない。
＞リフォームせずになんとか住めるのなら、リフォームはしたくないのですが、このままでは使えないので、スケルトンリフォームします。
減価償却が出てくるって事はリフォームした後に貸すってことなんだろうが、相続する前も貸していたのか、被相続人等の自用家屋だったのかによって取得費も減価償却の対象とできる金額があるかもしれない。
①今回のリフォームで固定資産税評価額はいくら上がりますでしょうか。
新築等の場合、固定資産税評価額は建築価額の6割程度と言われているので、新築と同じ割合なら600万円前後と考えられる。
②今回上がった分の固定資産税評価額の償却年数は47年との理解で正しいでしょうか。
鉄筋コンクリート造りで住宅用であれば法定償却期間は47年。
③今回のリフォームによる固定資産税評価額の増額金額を低減させる方策はありますでしょうか。
固定資産税評価員が実際に見て評価するのでそう言った方策は基本的には無い。
＞・リフォーム費用の修繕費と資本的支出の内訳は現時点では不明です。
スケルトンリフォームであればほぼ資本的支出と考えて良いだろう。
元の取得費が1億円以上であれば話は別だけどね。
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