教えて！住まいの先生

通常の土地売買契約書を作成するだけで良いと思いますが、同時に念のために事業用定期借地契約の合意解約書を取り交わすこともお薦めします。

土地の名義変更は司法書士に依頼すると思いますが、その際に契約書等の作成も依頼して一回で完了させると良いのではないでしょうか。

宅建業者の介入は不要ですが、何らかの問題がある土地という場合(たとえば共有名義になっている、瑕疵がある可能性が高い等)は、念のために業者を入れてトラブルが発生した場合の責任の所在をはっきりさせておくのは悪いことではありません。業者は問題点があれば重要事項として説明する責任がありますので責任を逃れられない立場になります。ただし高額な手数料を売主買主双方とも要求されますので、そもそも現在その土地を利用している買主は事情をすべて把握しているはずですから、わたしはお薦めしません。

事業用定期借地契約は、貸主が借主に当該土地を売却することで「事情変更」による中途解約権が借主側に発生したとみなせますから、貸主が解約を認めない場合でも争えますので放置しても何ら問題はありませんが、合意解約書を取り交わすだけでいいので、解約手続きをしておくことが、解約料を要求されるなどの後のトラブル防止に役立ちます。

事業用定期借地契約書に、中途解約権を留保する旨の特約があれば簡単なのですが、定めがない場合は(通常そのような定めはないと思います)、当該土地を借主が購入することを条件とした解約承諾料等の金銭的負担を免除する旨の合意を明記した合意解約書を取り交わすと良いと思います。

それらはすべて公正証書にしておく必要はありませんが、公正証書にしてあれば民事訴訟で激しく争そわなくても公正証書が債務名義になるので、裁判で疲弊することを避ける効果があります。争いになる可能性が少しでもあるのなら公正証書にするに越したことはありませんが余計な費用がかかりますので、今回は穏便な譲渡のようですから、特殊な事情がない限り私はお薦めしません。

また公正証書にするなら公証人は弁護士資格も持っているので、おおまかな話をするだけで法的に有効な公正証書を作ってくれますから高額費用を払って司法書士や弁護士に作成してもらう費用を節約できます。でも全ての手続きを司法書士に一括で頼んでしまった方が簡単です。

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