教えて！住まいの先生
Q 土地購入における、不動産屋の変更についてお聞きしたいです。 全くの素人なので、分かりずらかったらご指摘ください。優しく教えて頂けると嬉しいです。 元々、土地を売り出している不動産屋がありました。
仮予約をして、1ヶ月程待ってもらう約束をしました。
その間に、夫の友人が仲介手数料はタダでいいから仲介する練習をさせて欲しいと言われました。(夫の友人は今後個人で不動産を自営業で始めたいと考えてるそうです)
そういった場合、今販売中の不動産屋さんや地主さんとの関係が拗れて土地を売ってもらえない事などないのでしょうか？
普通に考えるといけない事のように思えて、よくわかりません。
土地の現状としましては、非線引き区域で、今から線引きを行う予定だそうです。
元々、隣接している地主さんの納屋や畑だった所で、ブロックの上に鉄のフェンスも立っています。
このフェンスも誰が撤去するのか、交渉は誰がするのかも教えて頂きたいです。
上記をまとめると主に質問したいのは
①最初にアポイントをとった不動産屋を変更して、夫の友人に仲介を頼んでもいいのか？
②フェンス撤去は誰がするのか？それに伴い、交渉するのは誰なのか？自分達なのか？
についてお聞きしたいです。
よろしくお願いします。ささやかながらチップ100枚付けときます。
補足
その間に、夫の友人が仲介手数料はタダでいいから仲介する練習をさせて欲しいと言われました。(夫の友人は今後個人で不動産を自営業で始めたいと考えてるそうです)
そういった場合、今販売中の不動産屋さんや地主さんとの関係が拗れて土地を売ってもらえない事などないのでしょうか？
普通に考えるといけない事のように思えて、よくわかりません。
土地の現状としましては、非線引き区域で、今から線引きを行う予定だそうです。
元々、隣接している地主さんの納屋や畑だった所で、ブロックの上に鉄のフェンスも立っています。
このフェンスも誰が撤去するのか、交渉は誰がするのかも教えて頂きたいです。
上記をまとめると主に質問したいのは
①最初にアポイントをとった不動産屋を変更して、夫の友人に仲介を頼んでもいいのか？
②フェンス撤去は誰がするのか？それに伴い、交渉するのは誰なのか？自分達なのか？
についてお聞きしたいです。
よろしくお願いします。ささやかながらチップ100枚付けときます。
みなさまに返答頂き、ありがとうございます。
それを踏まえて夫に確認しました所、『一般媒介契約だから誰が契約してもいい。心配なら不動産屋さんに取り置き解消して貰ってから、友人に頼めばいい。』と言われました。
③この場合でも大丈夫かお聞きしたいです。
質問日時：
2024/12/4 08:38:10
解決済み
解決日時：
2024/12/6 11:55:54
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 185 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/12/6 11:55:54
不動産に仮予約という仕組みは本来ないのですが（不動産はとにかく最初に契約した人が権利を取る早い者勝ちなので）
不動産屋のご好意で1ヵ月取り置きしてもらっているという状況ですね。
他の方も回答されていますが、途中まで不動産屋に仕事をさせて、変えてしまう事を抜き行為といいます。
法に触れる訳ではありませんが、業界では大変失礼なマナー違反とされています。
賃貸とか安い案件なら仕方ないで済むかもしれませんが、多額の手数料が見込める売買でそんな事をしたら
家まで怒鳴りこまれたり、嫌がらせされても文句は言えませんよ・・
ただでさえ不動産屋に配慮して貰っているのですから、やめておいた方が良いです。
フェンス撤去は誰が行っても良いです。それも交渉次第です。
もし買主さんでやるなら、その分値引きして貰ったらどうですかね？
撤去の見積もり書を提示して、その分値引きしてもらうか、売主さんが値引きを渋るんなら
じゃあ売主さんで撤去してよって話に持って行っても良いです。
そういう交渉も不動産仲介の仕事ですので、友人とは言え新人業者にはやらせない方が良いです。
不動産屋のご好意で1ヵ月取り置きしてもらっているという状況ですね。
他の方も回答されていますが、途中まで不動産屋に仕事をさせて、変えてしまう事を抜き行為といいます。
法に触れる訳ではありませんが、業界では大変失礼なマナー違反とされています。
賃貸とか安い案件なら仕方ないで済むかもしれませんが、多額の手数料が見込める売買でそんな事をしたら
家まで怒鳴りこまれたり、嫌がらせされても文句は言えませんよ・・
ただでさえ不動産屋に配慮して貰っているのですから、やめておいた方が良いです。
フェンス撤去は誰が行っても良いです。それも交渉次第です。
もし買主さんでやるなら、その分値引きして貰ったらどうですかね？
撤去の見積もり書を提示して、その分値引きしてもらうか、売主さんが値引きを渋るんなら
じゃあ売主さんで撤去してよって話に持って行っても良いです。
そういう交渉も不動産仲介の仕事ですので、友人とは言え新人業者にはやらせない方が良いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/12/6 11:55:54
みなさま詳しくありがとうございました。
夫に伝えました所、思いとどまってくれたようです。
まだ地主さんとアポイント取る前だったようです。
友人も本当に知らなかったようで、今後は気をつけてくれるのではないかと思います。
みなさまの意見を参考にさせて頂いたので、ベストアンサーが決められず…1番最初にお答えして頂いた方にしました。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/12/5 13:17:14
① どこで仲介を頼もうが自由ですけど、
同じ土地を買う限り仲介手数料を違約金として、
最初の不動産会社に支払う義務があります。
物を盗んでバレなければ良いと言ってるのと変わりませんし、
不動産会社は分かるものです。
②フェンスの撤去費用は基本的には現状ですので、
買主さんが買った後に支払うものです。
ただし、売主さんが高額で売れるように、
撤去後に引き渡すと記載してあれば、
当然に売主さんが支払うことになります。
その辺りも含めて不動産会社が最後に交渉するものです。
③一般媒介だから大丈夫とか、
法律の知識が無さすぎます。
不動産の媒介契約は委任契約にあたり（民法643条）、
不動産会社は業務ですので、
報酬請求ができます（648条）。
そして、貴方が媒介契約の本旨にそって手続きをしない場合に、
相手に仲介手数料が得られなかった場合には、
損害金として請求できることになる可能性があります（415条）。
同じ土地を買う限り仲介手数料を違約金として、
最初の不動産会社に支払う義務があります。
物を盗んでバレなければ良いと言ってるのと変わりませんし、
不動産会社は分かるものです。
②フェンスの撤去費用は基本的には現状ですので、
買主さんが買った後に支払うものです。
ただし、売主さんが高額で売れるように、
撤去後に引き渡すと記載してあれば、
当然に売主さんが支払うことになります。
その辺りも含めて不動産会社が最後に交渉するものです。
③一般媒介だから大丈夫とか、
法律の知識が無さすぎます。
不動産の媒介契約は委任契約にあたり（民法643条）、
不動産会社は業務ですので、
報酬請求ができます（648条）。
そして、貴方が媒介契約の本旨にそって手続きをしない場合に、
相手に仲介手数料が得られなかった場合には、
損害金として請求できることになる可能性があります（415条）。
A
回答日時：
2024/12/4 14:32:53
業者の抜き行為は横浜地裁によって損害賠償請求が認められています。
下記抜き行為について判例です。
X社というのは、依頼した業者
Ｙ社というのは、旦那の友人業者
Ｚは貴方達
におきかえて見てください
前置きは割愛します。
Ｙ社は、自由競争の範囲を大幅に逸脱し、取引上の信義則に著しく反するものであって、Ｘ社に対する不法行為を構成すると判断し、Ｘ社のＹ社に対する損害賠償請求を肯定。
またＸ社のＺに対する報酬請求も認めた。すなわち民法130条には、「条件が成就することによって不利益を受ける当事者が、故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる」とされているところ、「Ｘ社の仲介活動によりまもなく売買契約が成立する状態になったにもかかわらず、Ｘ社を排除してＹ社の仲介により物件の売買契約を成立させたということができ、故意にＸ社の仲介による物件の売買契約の成立を妨げたものであるから、民法130条により媒介契約上の報酬支払義務を負うというべきである」とされました。
というように
貴方達と友人の会社ともに不法行為に当たり、仲介手数料は成約しておらずとも支払い義務があるという判決です。
下記抜き行為について判例です。
X社というのは、依頼した業者
Ｙ社というのは、旦那の友人業者
Ｚは貴方達
におきかえて見てください
前置きは割愛します。
Ｙ社は、自由競争の範囲を大幅に逸脱し、取引上の信義則に著しく反するものであって、Ｘ社に対する不法行為を構成すると判断し、Ｘ社のＹ社に対する損害賠償請求を肯定。
またＸ社のＺに対する報酬請求も認めた。すなわち民法130条には、「条件が成就することによって不利益を受ける当事者が、故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる」とされているところ、「Ｘ社の仲介活動によりまもなく売買契約が成立する状態になったにもかかわらず、Ｘ社を排除してＹ社の仲介により物件の売買契約を成立させたということができ、故意にＸ社の仲介による物件の売買契約の成立を妨げたものであるから、民法130条により媒介契約上の報酬支払義務を負うというべきである」とされました。
というように
貴方達と友人の会社ともに不法行為に当たり、仲介手数料は成約しておらずとも支払い義務があるという判決です。
A
回答日時：
2024/12/4 10:28:02
1，ダメです。予約というか買い付けを出しているならなおさらです。というか最初の不動産業者さんにしてみればあなたからも入る予定だった仲介手数料がなくなるなんて納得できません。仮に友人が入ったとしたらその友人の介在を断るか友人が入っても損害賠償として仲介手数料同額を請求されるでしょう。というか普通にもめます（実際に仲介手数料同額払えとなった判例も存在します）。
2，そこは交渉です。
3、媒介契約についてご主人に誤解があるように思います。確かに一般媒介契約は誰と契約しても良いです（当然宅建業者に限りますが）。但し、それは売主買主双方が不動産業者と契約します。この際売主と買主が同じ業者と契約しても構いませんし、別の業者と契約しても構いません。
ご友人が宅建業者とした場合、今の業者と契約解除して新たにご友人と契約するのは自由です（１で書いた損害賠償とかはとりあえず置いときます）。但し、売主さんが一般媒介であっても今の不動産業者１社としか契約していなければ必ずそこの業者を通す必要があります。業者からしたら売主側のアドバイザー的な側面もあるのであなた方に良い印象持っていなければ別の方を優先する可能性は高いでしょう。
一般媒介は確かに誰とでも契約できますが、あなたたちが売主さんの契約先を指定できるわけではありませんし、話が仮予約まで進んでいて向こうの不動産業者に「信頼できない事由」が発生したならともかくそうではなくあなた方の勝手な事情で変更すればそこは買えなくなるという可能性が高くなると思った方が良いと思います。
2，そこは交渉です。
3、媒介契約についてご主人に誤解があるように思います。確かに一般媒介契約は誰と契約しても良いです（当然宅建業者に限りますが）。但し、それは売主買主双方が不動産業者と契約します。この際売主と買主が同じ業者と契約しても構いませんし、別の業者と契約しても構いません。
ご友人が宅建業者とした場合、今の業者と契約解除して新たにご友人と契約するのは自由です（１で書いた損害賠償とかはとりあえず置いときます）。但し、売主さんが一般媒介であっても今の不動産業者１社としか契約していなければ必ずそこの業者を通す必要があります。業者からしたら売主側のアドバイザー的な側面もあるのであなた方に良い印象持っていなければ別の方を優先する可能性は高いでしょう。
一般媒介は確かに誰とでも契約できますが、あなたたちが売主さんの契約先を指定できるわけではありませんし、話が仮予約まで進んでいて向こうの不動産業者に「信頼できない事由」が発生したならともかくそうではなくあなた方の勝手な事情で変更すればそこは買えなくなるという可能性が高くなると思った方が良いと思います。
A
回答日時：
2024/12/4 09:34:12
①不動産販売の仲介は宅建業者に限られます。ご友人は宅建業者でないので仲介できません。
②売主、買主のどちらが負担するかは、売買契約で決めます。
交渉は不動産屋を通じて売主、買主間で行います。
②売主、買主のどちらが負担するかは、売買契約で決めます。
交渉は不動産屋を通じて売主、買主間で行います。
A
回答日時：
2024/12/4 09:07:19
①あなたの行動は、抜き行為として、売り出している不動産会社から損害賠償請求の対象となります。
実際には、抜き行為がバレて、トラブルになると思いますが。
友人は、全く不動産仲介のルールを知らないのか、あなたがトラブルに巻き込まれても関係ないスタンスなのか、どちらかですね。
②その内容を売買契約書の中で、売主買主、不動産仲介で取り決めをします。
その他
実際には、抜き行為がバレて、トラブルになると思いますが。
友人は、全く不動産仲介のルールを知らないのか、あなたがトラブルに巻き込まれても関係ないスタンスなのか、どちらかですね。
②その内容を売買契約書の中で、売主買主、不動産仲介で取り決めをします。
その他
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