教えて！住まいの先生
Q マンション賃貸か購入どちらがおすすめでしょうか。 来年子供が大学の為下宿となります。
ワンルームの賃貸物件を見に行ったのですが、月5万位内に収めようとすると、立地が悪いかボロボロのアパートしかなく、6万円台になれば希望の物件はありました。
そこで、立地の良いマンションが1180万円で売り出されていて、購入して大学卒業後に売却または賃貸で貸し出すのはどうかと考えています。
築37年
70へーべー3LDK
50戸マンション
4階南東角部屋
立地は大型スーパー徒歩2分、最寄駅まで徒歩7分、最寄り駅近郊には大型ショッピングモールが2つありベッドタウンという感じです。マンション立地は角地で日当たり良好。最寄り駅から電車で15分で京都駅へアクセスできる。最寄り駅前には新築マンションが建設中で価格帯は3600万〜5000万で売り出しています。
この中古マンションは駅にも大学にも近くて、子供が住むにはベストな立地になります。
築年数が古いのでリフォームが必要で、水回り、床、壁、建具で安物仕様なら200万で可能。
賃貸にする場合は、家賃相場が安い地域なので、売却の方がいいかなと思っておりますが、築年数が古くて売れるとは限らないですよね。
このマンションの賃貸相場は95000円/月です。管理費や修繕積立費諸々は28000円は上記に含まれています。
月6万以上を払って賃貸で4年間借りるのと、どちらがお得でしょうか。
また、購入する場合は法人で購入するので減価償却にできるメリットもあります。
不動産投資に詳しい方、助言、ご回答をお願いします。
そこで、立地の良いマンションが1180万円で売り出されていて、購入して大学卒業後に売却または賃貸で貸し出すのはどうかと考えています。
築37年
70へーべー3LDK
50戸マンション
4階南東角部屋
立地は大型スーパー徒歩2分、最寄駅まで徒歩7分、最寄り駅近郊には大型ショッピングモールが2つありベッドタウンという感じです。マンション立地は角地で日当たり良好。最寄り駅から電車で15分で京都駅へアクセスできる。最寄り駅前には新築マンションが建設中で価格帯は3600万〜5000万で売り出しています。
この中古マンションは駅にも大学にも近くて、子供が住むにはベストな立地になります。
築年数が古いのでリフォームが必要で、水回り、床、壁、建具で安物仕様なら200万で可能。
賃貸にする場合は、家賃相場が安い地域なので、売却の方がいいかなと思っておりますが、築年数が古くて売れるとは限らないですよね。
このマンションの賃貸相場は95000円/月です。管理費や修繕積立費諸々は28000円は上記に含まれています。
月6万以上を払って賃貸で4年間借りるのと、どちらがお得でしょうか。
また、購入する場合は法人で購入するので減価償却にできるメリットもあります。
不動産投資に詳しい方、助言、ご回答をお願いします。
回答
6 件中、1～6件を表示
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A
回答日時：
2024/12/8 21:24:59
FP1級の投資家です。
賃貸がいい。
マンション買うなら区分所有法を勉強する事。
また、売り逃げするまでいくら必要か？
シュミレーションする事。
また、法人で購入し、子供を住まわせるなら家賃を取らないと。
税務署が黙ってませんよ。
賃貸がいい。
マンション買うなら区分所有法を勉強する事。
また、売り逃げするまでいくら必要か？
シュミレーションする事。
また、法人で購入し、子供を住まわせるなら家賃を取らないと。
税務署が黙ってませんよ。
A
回答日時：
2024/12/8 19:48:44
A
回答日時：
2024/12/7 08:55:18
即金なら購入もアリでしょう。
築37年ならすでに「下げ止まり」しています。※これ以上安くならない物件
1180万円なら150万くらい値下げ希望を打診しましょう。
いまいち地理が分かりませんが・・・・
イオンモール桂川、イオンモール五条ハナ、洛南ショッピングセンター
あたりかな？
京都民は伏見区と山科区を避ける傾向が強いです。
築37年ならすでに「下げ止まり」しています。※これ以上安くならない物件
1180万円なら150万くらい値下げ希望を打診しましょう。
いまいち地理が分かりませんが・・・・
イオンモール桂川、イオンモール五条ハナ、洛南ショッピングセンター
あたりかな？
京都民は伏見区と山科区を避ける傾向が強いです。
A
回答日時：
2024/12/6 15:07:57
>最寄り駅から電車で15分で京都駅へアクセスできる。
これを、立地が良いというかどうかは疑問です。
ベッドタウンというのも曲者です。
東京近郊のベッドタウンの実情を検索すれば将来が想像できそうです。
家賃の安さ、物件価格の安さで選ばない方が良いです。
京都には、
高いには理由がある。
という言葉があるようです。
逆に言えば、安いにも理由がある。
です。京都市内にはお買い得はないと考えた方が良さそうです。
下宿させるだけの経済力があるなら、月7〜8万円の部屋を探した方が良いです。
今や、不動産は負動産と言われる時代、不動産購入のための諸費用を考えたら、その分を限られた期間の家賃の上乗せに使ったほうが良さそうです。
投資目的で購入するなら新築にしましょう。インバウンドでホテルを計画していた建物がコロナ禍の頃に次々と分譲マンションへ用途変更してました。
今、京都市内はマンション建設ラッシュです。
中古マンションを購入する時は、リフォームを専門とする業者と共に物件探しをするのが良いです。先に物件を購入してあとからリフォーム業者を探すと失敗に終わる可能性があります。
不動産屋は売却出来れば良いのです。売却後にきちんとリフォームしてくれる業者を紹介してくれなくても不動産業者にリフォーム業者を紹介してくれるという約束だったではないか！といったところでそこまでは問うことはできません。中古マンションを購入する時は慎重にした方が良いです。
これを、立地が良いというかどうかは疑問です。
ベッドタウンというのも曲者です。
東京近郊のベッドタウンの実情を検索すれば将来が想像できそうです。
家賃の安さ、物件価格の安さで選ばない方が良いです。
京都には、
高いには理由がある。
という言葉があるようです。
逆に言えば、安いにも理由がある。
です。京都市内にはお買い得はないと考えた方が良さそうです。
下宿させるだけの経済力があるなら、月7〜8万円の部屋を探した方が良いです。
今や、不動産は負動産と言われる時代、不動産購入のための諸費用を考えたら、その分を限られた期間の家賃の上乗せに使ったほうが良さそうです。
投資目的で購入するなら新築にしましょう。インバウンドでホテルを計画していた建物がコロナ禍の頃に次々と分譲マンションへ用途変更してました。
今、京都市内はマンション建設ラッシュです。
中古マンションを購入する時は、リフォームを専門とする業者と共に物件探しをするのが良いです。先に物件を購入してあとからリフォーム業者を探すと失敗に終わる可能性があります。
不動産屋は売却出来れば良いのです。売却後にきちんとリフォームしてくれる業者を紹介してくれなくても不動産業者にリフォーム業者を紹介してくれるという約束だったではないか！といったところでそこまでは問うことはできません。中古マンションを購入する時は慎重にした方が良いです。
A
回答日時：
2024/12/6 14:23:42
現実的に細かく計算してみてはどうでしょう
お子さんが借りるのを考えれば、6万×12か月×4年＋初期費用で
約350万の賃料・・・
買う場合を考えて1180万＋改装＆諸経費で250万＝約1430万
最終的に4年後売る事を考えれば1430万ー350万＝1080万に経費考えて
約1150万で売れてチャラ、それ以上で売れてやっと借りるだけの
350万を圧縮できる、
それに加えて法人購入と言う事で「節税？」等の仕方も出来ないことは無い
・・であればその分も数値に加える
プラス、4年後すぐ売る事を考えずに賃貸運用する事で
収益を乗せて行けばその350万の圧縮に寄与する可能性もある
ここの回答者ととしては、立地もわからないですしそのマンションの
37歳の年齢による外観や内容、そして現地周辺での評判も
分からないので正直な話、4年後の相場や賃貸状況の想定は難しいもの
が有りますので、「どっちが良いか悪いかの判断」はその辺まで
よく分からないと断言できません・・法人購入の運用自体の仕組みも
あなたしかわからない事ですし・・
あくまで適当予測で構わないから言ってくれ、と言われれば
若干今の不動産市況も考えれば4年後は悪くなっている想定もしますし
再販はソコソコ厳しいかな？とは思いますが、単純に賃料で
350万捨てる事を考慮すれば、その法人購入のメリットも
含めて、多少はギャンブル的な要素も有りますが、やってみる価値が
無いとも言い難いですね
全然関係ない話ですがw、新大学生の息子に綺麗に手直しした
３LDKを無条件で与える事にはあまり賛成できないですかねw
だとしたら、時給も上がったし壁も無くなりそうだから
バイトして毎月2万でもリフォーム代として返済しろと約束するかもw
お子さんが借りるのを考えれば、6万×12か月×4年＋初期費用で
約350万の賃料・・・
買う場合を考えて1180万＋改装＆諸経費で250万＝約1430万
最終的に4年後売る事を考えれば1430万ー350万＝1080万に経費考えて
約1150万で売れてチャラ、それ以上で売れてやっと借りるだけの
350万を圧縮できる、
それに加えて法人購入と言う事で「節税？」等の仕方も出来ないことは無い
・・であればその分も数値に加える
プラス、4年後すぐ売る事を考えずに賃貸運用する事で
収益を乗せて行けばその350万の圧縮に寄与する可能性もある
ここの回答者ととしては、立地もわからないですしそのマンションの
37歳の年齢による外観や内容、そして現地周辺での評判も
分からないので正直な話、4年後の相場や賃貸状況の想定は難しいもの
が有りますので、「どっちが良いか悪いかの判断」はその辺まで
よく分からないと断言できません・・法人購入の運用自体の仕組みも
あなたしかわからない事ですし・・
あくまで適当予測で構わないから言ってくれ、と言われれば
若干今の不動産市況も考えれば4年後は悪くなっている想定もしますし
再販はソコソコ厳しいかな？とは思いますが、単純に賃料で
350万捨てる事を考慮すれば、その法人購入のメリットも
含めて、多少はギャンブル的な要素も有りますが、やってみる価値が
無いとも言い難いですね
全然関係ない話ですがw、新大学生の息子に綺麗に手直しした
３LDKを無条件で与える事にはあまり賛成できないですかねw
だとしたら、時給も上がったし壁も無くなりそうだから
バイトして毎月2万でもリフォーム代として返済しろと約束するかもw
A
回答日時：
2024/12/6 12:57:09
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