教えて！住まいの先生
Q 地盤調査について質問です。 築50年ほどの家屋付きの土地を購入しました。 家は解体し、新しく一条工務店で家を建てる予定です。 先日ハウスメーカー手配で地盤調査を行いました。
結果は地盤補強が必要で、ソイルセメント6.5m施工が必要とのことで費用は120万かかると言われました。土地は45坪です。
購入した土地は小さな道路を挟んだ向かい側に実家があり、その周辺は昔に建売で一斉に移り住んだ大型分譲地(団地？)です。周辺地域は地盤が強く、実家も5年前の建て替えの際に地盤調査をしましたが、改良不要でした。
10年前に家を建てたお隣さんにも聞いてみましたが、お隣さんは地下室を作る際に、7m近くまで掘削を行いましたが、水もまったく出ず、強固な地盤だと言われたそうです。
目の前とはいえ、道路を挟んだ実家とは条件も違うかもしれないと納得しようと思いましたが、お隣さんとは同じ並びで土地の条件が大きく違うとも思えず、この費用にモヤモヤしています。お隣さんも実家も大手のハウスメーカーです。一条工務店の営業さんも周辺の地盤の状況？を事前に確認したらしく、この地域はおそらく地盤改良は不要な可能性が高いだろうと概算の見積もりからも除外されていました。
下記ご質問です。
①家の解体はこれから行う予定のため、解体前に地盤調査を行いました。(コンクリート部分は穴を開けて)
解体前と解体後で地盤調査の結果が変わる可能性はあるのでしょうか？
②120万という費用も、自分で少し調べたところ、軽度な改良であれば数十万でおさまるケースもあるとのことで、120万もかかるということは相当地盤がゆるいため、地中に柱をうえてしっかり補強するということでしょうか？
③過去、建売で一斉に売り出された分譲地なのでこの家だけ地盤がゆるいということはありえるのでしょうか？
④地盤改良については一条工務店経由で頼むしかないでしょうか？
外構や解体と違って自分で手配することは難しいでしょうか？
⑤他の大手ハウスメーカーでは改良の必要がない土地でも、一条工務店の基準で、一条工務店で建てる場合に必要な地盤改良という可能性もあるなでしょうか？
質問項目が多くて申し訳ありません。
専門の方に回答いただけますと幸いです。
後日一条工務店からも説明をしてもらうつもりですし、改良が必要ならそれは必要な費用だともわかっていますが、今の情報だけだととても納得はできませんでした。
アドバイスいただけますと幸いです。
よろしくお願いします。
購入した土地は小さな道路を挟んだ向かい側に実家があり、その周辺は昔に建売で一斉に移り住んだ大型分譲地(団地？)です。周辺地域は地盤が強く、実家も5年前の建て替えの際に地盤調査をしましたが、改良不要でした。
10年前に家を建てたお隣さんにも聞いてみましたが、お隣さんは地下室を作る際に、7m近くまで掘削を行いましたが、水もまったく出ず、強固な地盤だと言われたそうです。
目の前とはいえ、道路を挟んだ実家とは条件も違うかもしれないと納得しようと思いましたが、お隣さんとは同じ並びで土地の条件が大きく違うとも思えず、この費用にモヤモヤしています。お隣さんも実家も大手のハウスメーカーです。一条工務店の営業さんも周辺の地盤の状況？を事前に確認したらしく、この地域はおそらく地盤改良は不要な可能性が高いだろうと概算の見積もりからも除外されていました。
下記ご質問です。
①家の解体はこれから行う予定のため、解体前に地盤調査を行いました。(コンクリート部分は穴を開けて)
解体前と解体後で地盤調査の結果が変わる可能性はあるのでしょうか？
②120万という費用も、自分で少し調べたところ、軽度な改良であれば数十万でおさまるケースもあるとのことで、120万もかかるということは相当地盤がゆるいため、地中に柱をうえてしっかり補強するということでしょうか？
③過去、建売で一斉に売り出された分譲地なのでこの家だけ地盤がゆるいということはありえるのでしょうか？
④地盤改良については一条工務店経由で頼むしかないでしょうか？
外構や解体と違って自分で手配することは難しいでしょうか？
⑤他の大手ハウスメーカーでは改良の必要がない土地でも、一条工務店の基準で、一条工務店で建てる場合に必要な地盤改良という可能性もあるなでしょうか？
質問項目が多くて申し訳ありません。
専門の方に回答いただけますと幸いです。
後日一条工務店からも説明をしてもらうつもりですし、改良が必要ならそれは必要な費用だともわかっていますが、今の情報だけだととても納得はできませんでした。
アドバイスいただけますと幸いです。
よろしくお願いします。
質問日時：
2024/12/7 11:19:02
解決済み
解決日時：
2024/12/8 10:22:05
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 271 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/12/8 10:22:05
建築会社勤務です。
敷地の形状や建物の面積・形状等が不明な為、参考までに。
＞＞①
可能性はあります。
うーん、そもそも古家がある状態であまりやることは少ないです。。
解体前後で敷地の面積が変わったり（測量結果等）、解体時に埋設物が大量に出てきた場合など、ケースよっては解体後に再調査ってことになる可能性がありますからね。解体後に重機で土地を転圧するだけでも表層の強度は変わりますし。
ただ予算組のためやるケースもあり、一条工務店さんは特に行う印象です。
まずはその１２０万円は概算なのか、確定なのか。
こちらを一条工務店さんに確認してください。
＞＞②
柱状改良の考え方として例えば
必要強度100だけｄど調査結果40
強度が60足りませんってなった時、杭で60を補うと考えがちですがそうではなく、強度100の杭を入れて140にして杭単体で強度持たせようとなります。
（足りない部分だけを補う工法の例外はもちろんありますが、その工法で保証が出るかは保証会社の判断です。今回はそれではダメと判断されたのでしょう）
そのため、数値だけ見れば過剰改良になる場合もあるため、改良が必要だからと言って必ずしもユルユルの地盤とは限りません。
（とはいえ柱状改良のMAX深度は8mなのでまあまあ深いですね）
確認するときは、改良深度6.2mの根拠を確認しましょう。
あと柱状改良１２０万円はハウスメーカー価格であれば高くはないように思えます。
（私の勤め先は中小の建築会社ですが、たぶん８０万円くらいでやります）
＞＞③
有り得ます。
極端な例ですが昔は一帯が畑だけどその区画だけ田んぼだった、みたいなこともあります。
また、同じ敷地で地盤調査をしたとして、5点の調査ポイント中4点が強固でも1点が軟弱だった場合改良判定が出ることもあり得ます。
。
＞＞④
一条工務店に建築を依頼するのであれば、保証の関係で一条工務店指定しか認められないと思います。
＞＞⑤
有り得ます。
地盤の耐力を計算するときはもちろん建物自体の荷重も重要な要素になります。
特に一条さんは太陽光や外壁タイル等一般的な木造住宅と比べで荷重がかかる建物が多いです。
たとえばこれがヘーベルハウスさん等になるともっと地盤改良の判定は厳しくなると思います。
敷地の形状や建物の面積・形状等が不明な為、参考までに。
＞＞①
可能性はあります。
うーん、そもそも古家がある状態であまりやることは少ないです。。
解体前後で敷地の面積が変わったり（測量結果等）、解体時に埋設物が大量に出てきた場合など、ケースよっては解体後に再調査ってことになる可能性がありますからね。解体後に重機で土地を転圧するだけでも表層の強度は変わりますし。
ただ予算組のためやるケースもあり、一条工務店さんは特に行う印象です。
まずはその１２０万円は概算なのか、確定なのか。
こちらを一条工務店さんに確認してください。
＞＞②
柱状改良の考え方として例えば
必要強度100だけｄど調査結果40
強度が60足りませんってなった時、杭で60を補うと考えがちですがそうではなく、強度100の杭を入れて140にして杭単体で強度持たせようとなります。
（足りない部分だけを補う工法の例外はもちろんありますが、その工法で保証が出るかは保証会社の判断です。今回はそれではダメと判断されたのでしょう）
そのため、数値だけ見れば過剰改良になる場合もあるため、改良が必要だからと言って必ずしもユルユルの地盤とは限りません。
（とはいえ柱状改良のMAX深度は8mなのでまあまあ深いですね）
確認するときは、改良深度6.2mの根拠を確認しましょう。
あと柱状改良１２０万円はハウスメーカー価格であれば高くはないように思えます。
（私の勤め先は中小の建築会社ですが、たぶん８０万円くらいでやります）
＞＞③
有り得ます。
極端な例ですが昔は一帯が畑だけどその区画だけ田んぼだった、みたいなこともあります。
また、同じ敷地で地盤調査をしたとして、5点の調査ポイント中4点が強固でも1点が軟弱だった場合改良判定が出ることもあり得ます。
。
＞＞④
一条工務店に建築を依頼するのであれば、保証の関係で一条工務店指定しか認められないと思います。
＞＞⑤
有り得ます。
地盤の耐力を計算するときはもちろん建物自体の荷重も重要な要素になります。
特に一条さんは太陽光や外壁タイル等一般的な木造住宅と比べで荷重がかかる建物が多いです。
たとえばこれがヘーベルハウスさん等になるともっと地盤改良の判定は厳しくなると思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/12/8 10:22:05
皆様、丁寧に回答いただきありがとうございます。
一番分かりやすく回答いただいたと感じたので、ベストアンサーにさせていただきました。
古家がある状態でなぜやったのか？改良費が概算であればいつ正式な費用が確定するのか？
解体後に再度調査をするのかなど、しっかり確認してみようと思います。
ありがとうございます。
回答
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A
回答日時：
2024/12/7 17:02:04
通常は何らかの外部の地盤保証会社に地盤保証して貰うために必要な地盤改良が決まります。ゆえに調査結果によっては納得できなければセカンドオピニオンなどで別途検査して貰う事もあります。
一条は自社の地盤保証制度となりますゆえ、"外部"はありません。ですから再検査の依頼は可能かと思われますが他社に調査依頼をしてセカンドオピニオンとして調べて貰っても無意味ですし外部での地盤改良工事もあり得ません。
ちなみに
地盤調査及び地盤改良は"これから建てる住宅の4隅+中央の合わせて5カ所以上"を検査しないと意味がありませんから、取り壊す旧家屋が有る状態での地盤調査では"概算"と考えるしか無いかとは。
予算組だけしておいて
実際の新家屋が決まった時の再調査結果に期待するか(もちろん上がる場合も)
一条を止めて他のHMに依頼して調べ直すか、な2択かと。
①家の配置に従って調査が必要です
②2m以上は柱状改良が有利かと
③残念ながらあり得ます
④無理です
⑤独自ルールかと思われます
強固な地盤の地域だったとしても
どこかに谷なり水の流れは起こり得ますから周りは必要無かったけれど自家には必要だった、は普通にあり得ることではありますが。
一条は自社の地盤保証制度となりますゆえ、"外部"はありません。ですから再検査の依頼は可能かと思われますが他社に調査依頼をしてセカンドオピニオンとして調べて貰っても無意味ですし外部での地盤改良工事もあり得ません。
ちなみに
地盤調査及び地盤改良は"これから建てる住宅の4隅+中央の合わせて5カ所以上"を検査しないと意味がありませんから、取り壊す旧家屋が有る状態での地盤調査では"概算"と考えるしか無いかとは。
予算組だけしておいて
実際の新家屋が決まった時の再調査結果に期待するか(もちろん上がる場合も)
一条を止めて他のHMに依頼して調べ直すか、な2択かと。
①家の配置に従って調査が必要です
②2m以上は柱状改良が有利かと
③残念ながらあり得ます
④無理です
⑤独自ルールかと思われます
強固な地盤の地域だったとしても
どこかに谷なり水の流れは起こり得ますから周りは必要無かったけれど自家には必要だった、は普通にあり得ることではありますが。
A
回答日時：
2024/12/7 14:40:41
東日本大震災において福島で新築間もない一条の家の崩壊事故がありました、被害にあった施主さんに同情する点も多いのですが、最大の原因は造成地の地盤が脆弱であったことと思われます
他社以上に地盤に対する考え方がシビアなのはこうした過去の経緯が影響しているのかもしれません、しかしソイルセメントは過剰なのではないとか、必要ないのに不当に高いものを売りつけられているというような意識は持たないほうが良いと思います、あくまでも自社の基準に照らして必要な工法と判断しているだけに過ぎないのですから
他社への施工依頼などは無理と思います、うちは擁壁ごとやり替えてますが指定工事店でないと無理でした
私は居住中の築60年の中古住宅を取り壊しての建て替えでしたので最初は3点しか検査できず解体後に正式に検査してもらいました、結果は最初の簡易検査と解体後の検査ともベタ基礎の判定でした
うちの実家は斜め向かいの家の地盤が悪いらしく、建て替えの際に聞いた話だと湿気がすごかったので地下水の通り道という影響があったそうです、なので近隣であっても地盤の状況はだいぶ違うということはあり得ると思います
他社以上に地盤に対する考え方がシビアなのはこうした過去の経緯が影響しているのかもしれません、しかしソイルセメントは過剰なのではないとか、必要ないのに不当に高いものを売りつけられているというような意識は持たないほうが良いと思います、あくまでも自社の基準に照らして必要な工法と判断しているだけに過ぎないのですから
他社への施工依頼などは無理と思います、うちは擁壁ごとやり替えてますが指定工事店でないと無理でした
私は居住中の築60年の中古住宅を取り壊しての建て替えでしたので最初は3点しか検査できず解体後に正式に検査してもらいました、結果は最初の簡易検査と解体後の検査ともベタ基礎の判定でした
うちの実家は斜め向かいの家の地盤が悪いらしく、建て替えの際に聞いた話だと湿気がすごかったので地下水の通り道という影響があったそうです、なので近隣であっても地盤の状況はだいぶ違うということはあり得ると思います
A
回答日時：
2024/12/7 13:10:08
①、質問の内容だけでは、木造二階建て住宅程度の建物での地盤改良
や地盤改良の必要な良し悪しの判断は無理です。既存建物の状態では、
基本設計図の承認とする前に、計画建物周囲の6点をSWS地質調査を
依頼をして、H:13年国交省告示の設計基礎底盤から2.m以内に1ｋN
以下の自沈地層がなく、それから5.ｍ以内に0.50kNの自沈層がなく、
設計が求める支持層の安全率は1.50倍～2倍以上が望む地耐力ですよ。
②、専門的になるが、金額が120万地盤改良費が適正か゚は、先の国交
省告示の判断の資料もなく、単純に近隣情報や一級建築士で設計実務
のない営業者は素人です。倒壊をしても好ければ先の判断は不要です。
③、また大手住宅会社や近隣の工務店だけの判断は、大変に危険です。
大手住宅会社へ依頼する予算があれば、近隣の一級建築士設計事務所
へ依頼をして、予算内で安価でセンスの良い安全設計監理が安心です。
や地盤改良の必要な良し悪しの判断は無理です。既存建物の状態では、
基本設計図の承認とする前に、計画建物周囲の6点をSWS地質調査を
依頼をして、H:13年国交省告示の設計基礎底盤から2.m以内に1ｋN
以下の自沈地層がなく、それから5.ｍ以内に0.50kNの自沈層がなく、
設計が求める支持層の安全率は1.50倍～2倍以上が望む地耐力ですよ。
②、専門的になるが、金額が120万地盤改良費が適正か゚は、先の国交
省告示の判断の資料もなく、単純に近隣情報や一級建築士で設計実務
のない営業者は素人です。倒壊をしても好ければ先の判断は不要です。
③、また大手住宅会社や近隣の工務店だけの判断は、大変に危険です。
大手住宅会社へ依頼する予算があれば、近隣の一級建築士設計事務所
へ依頼をして、予算内で安価でセンスの良い安全設計監理が安心です。
A
回答日時：
2024/12/7 11:38:00
①家の解体はこれから行う予定のため、解体前に地盤調査を行いました。(コンクリート部分は穴を開けて)
解体前と解体後で地盤調査の結果が変わる可能性はあるのでしょうか？
→建築の際に行う地盤調査はその基礎の部分4点と中心1点の5店で行うのが普通ですから古屋付きの土地を事前にした意味がよく分かりません。
②120万という費用も、自分で少し調べたところ、軽度な改良であれば数十万でおさまるケースもあるとのことで、120万もかかるということは相当地盤がゆるいため、地中に柱をうえてしっかり補強するということでしょうか？
→建坪にもよりますが表層改良ではなく柱状改良の見積もりと思います。しかし①の回答と同じですが建築予定場所でのデータを基にした工事なのでしょうか。
③過去、建売で一斉に売り出された分譲地なのでこの家だけ地盤がゆるいということはありえるのでしょうか？
→ありえます。
④地盤改良については一条工務店経由で頼むしかないでしょうか？
外構や解体と違って自分で手配することは難しいでしょうか？
→一般的に工事保証の面からすれば建築するHMが行います。
⑤他の大手ハウスメーカーでは改良の必要がない土地でも、一条工務店の基準で、一条工務店で建てる場合に必要な地盤改良という可能性もあるなでしょうか？
→ありえます。
解体前と解体後で地盤調査の結果が変わる可能性はあるのでしょうか？
→建築の際に行う地盤調査はその基礎の部分4点と中心1点の5店で行うのが普通ですから古屋付きの土地を事前にした意味がよく分かりません。
②120万という費用も、自分で少し調べたところ、軽度な改良であれば数十万でおさまるケースもあるとのことで、120万もかかるということは相当地盤がゆるいため、地中に柱をうえてしっかり補強するということでしょうか？
→建坪にもよりますが表層改良ではなく柱状改良の見積もりと思います。しかし①の回答と同じですが建築予定場所でのデータを基にした工事なのでしょうか。
③過去、建売で一斉に売り出された分譲地なのでこの家だけ地盤がゆるいということはありえるのでしょうか？
→ありえます。
④地盤改良については一条工務店経由で頼むしかないでしょうか？
外構や解体と違って自分で手配することは難しいでしょうか？
→一般的に工事保証の面からすれば建築するHMが行います。
⑤他の大手ハウスメーカーでは改良の必要がない土地でも、一条工務店の基準で、一条工務店で建てる場合に必要な地盤改良という可能性もあるなでしょうか？
→ありえます。
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