教えて！住まいの先生

Q 海外不動産投資の実質利回りについて質問です。発展途上国に在住です。良さそうな不動産（新築アパートワンルーム）があるので購入を検討しています。

計算しますと表面利回り5.6％、実質利回り4.3％です。（発展途上国ということもあり、管理費安め、税金ほぼなしです）

通常であれば数値を見る限り止めとけという話なのですが、いろんな物件見ましたが、どれも実質利回りは５％切ってるものばかりでした。この国では地価が常に上がり続けているので、キャピタルゲインありきの購入価格、家賃設定だと思ってるのですが、どうでしょうか？何でも良いのでご意見ください。
＊これは外国人用の値段ではないです。

質問日時： 2024/12/9 11:00:33 回答受付終了
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回答

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A 回答日時： 2024/12/9 11:11:52

その国の金利や、現金での購入か？ローンか？によっても変わってくると思いますが、私が保有している物件も、今や利回り5％以下です。

毎年、家賃を10％台以上上げていますが、それでも不動産価格の高騰に追い付いていません。

キャピタルゲイン（値上がりしている）があるからこそ保有しているとも言えます。
それも、仮に横揉みになったとしても、今後人口が増え続けているので、早く上昇しすぎた休憩と思えれば保有し続けます。

今後10年間で、最低でも2倍にはなるだろうと思えるのであれば、年間10％の上昇になるわけで、焦って売る必要もありません。
（直近4年程度で、2～3倍に不動産価格は上がっているわけですし）

なので、自分も色々保有していますが、キャピタルゲインを意識しているからその家賃で（維持費の足しとして）貸しています。

因みに利回りだけ考えたら、預金していても変わらないです。（先進国の不動産投資しかしていませんが）