教えて！住まいの先生
Q 将来、自分が相続する土地にマンション（賃貸併用住宅）を建て、そこで暮らしつつ家賃収入を得たいを考えています。
素人がネットで調べた程度ですが、以下のような状態で、土地を担保に頭金なしのフルローンは組めそうでしょうか。
■土地や建てたいマンションに関する想定
・土地の価値がマンションの推測している建設費（＝借入額）よりも高い
・立地や付近のマンションの状況から空室率は低いだろうと思われる
・想定しているマンションと同規模の付近の新築マンションと同程度の家賃で計算したところ、ローンは問題なく返せそうである
■私自身の状態
・過去にクレジットカードの滞納があり、現在でも全て払い終えていない
・企業を経営しており、個人ではなく法人としてマンション経営を行うこと検討
・収入は低く、現時点で貯金などもほぼない
以上よろしくお願いします。
■土地や建てたいマンションに関する想定
・土地の価値がマンションの推測している建設費（＝借入額）よりも高い
・立地や付近のマンションの状況から空室率は低いだろうと思われる
・想定しているマンションと同規模の付近の新築マンションと同程度の家賃で計算したところ、ローンは問題なく返せそうである
■私自身の状態
・過去にクレジットカードの滞納があり、現在でも全て払い終えていない
・企業を経営しており、個人ではなく法人としてマンション経営を行うこと検討
・収入は低く、現時点で貯金などもほぼない
以上よろしくお願いします。
回答
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A
回答日時：
2024/12/15 19:51:59
アパート建設が初めてなら通常土地担保の他に2割頭金が必要となります。
2棟目3棟目の場合土地購入からでもフルローン可能でしたが今はそれも出来なくなっています。
駿河銀行の事件以降金融庁からの指示が各銀行に通達されており頭金無しでは厳しいと言えます、可能性は無いわけでは無いのですが自分で探す場合いくつも銀行を当たる必要が出て来ると思います。
建設会社がその辺は把握しているので建設会社に相談すればこの銀行なら可能かもとか無いですとか教えてくれます。
2棟目3棟目の場合土地購入からでもフルローン可能でしたが今はそれも出来なくなっています。
駿河銀行の事件以降金融庁からの指示が各銀行に通達されており頭金無しでは厳しいと言えます、可能性は無いわけでは無いのですが自分で探す場合いくつも銀行を当たる必要が出て来ると思います。
建設会社がその辺は把握しているので建設会社に相談すればこの銀行なら可能かもとか無いですとか教えてくれます。
A
回答日時：
2024/12/14 22:45:58
担保価値の高い土地があり、同程度のローンなら借りられなくもありませんが、やはりあなた個人の属性がちょっと足を引っ張りそうです。
滞納があって完済できてない。
経営者なのに低所得、貯金なし。何のための企業経営？
名前だけの赤字企業なら金融機関は融資先として全く認めてくれませんし。
そこを、金融機関に合理的な理由で説明できればねぇ。
滞納があって完済できてない。
経営者なのに低所得、貯金なし。何のための企業経営？
名前だけの赤字企業なら金融機関は融資先として全く認めてくれませんし。
そこを、金融機関に合理的な理由で説明できればねぇ。
A
回答日時：
2024/12/12 14:23:40
無理ですね、相続税すら払えないと思います。
A
回答日時：
2024/12/12 10:00:58
属性が低く、個人としての信用がないので、到底無理だと思います。
経営さているのであれば、当然メイン銀行はあるはずなのでそこに相談してみてください。ダメ元覚悟の方が精神衛生上よろしいかと思います。
経営さているのであれば、当然メイン銀行はあるはずなのでそこに相談してみてください。ダメ元覚悟の方が精神衛生上よろしいかと思います。
A
回答日時：
2024/12/12 08:44:48
そもそもの話ですが、建築費が一億程度だとして、それよりも高い土地評価額なら相続税は払えないでしょう。
評価一億の土地として、相続人一人なら、その土地だけで6300万が相続課税分として、税率30%で1890万を相続税として、現金支払わなければならないわけです。
当然、その他の資産があれば相続税は上がりますし、税率もあがります。
払えないなら手放すしかないですね。
それと、素人が想定するよりも、建築費は高い（特に円安、物価高、人件費増でますます上がる）です。安くて狭いアパートでも5000万はいくわけで、これだと空室が多くなりますし、
真っ当な空室率なんて素人にわかりません。
いきなりローンを家賃で考えている時点で甘いです。運営資金を数千万用意するのが基本です。（それとは別に建築費用の前金が必要）
建築会社に騙されて終わります。
評価一億の土地として、相続人一人なら、その土地だけで6300万が相続課税分として、税率30%で1890万を相続税として、現金支払わなければならないわけです。
当然、その他の資産があれば相続税は上がりますし、税率もあがります。
払えないなら手放すしかないですね。
それと、素人が想定するよりも、建築費は高い（特に円安、物価高、人件費増でますます上がる）です。安くて狭いアパートでも5000万はいくわけで、これだと空室が多くなりますし、
真っ当な空室率なんて素人にわかりません。
いきなりローンを家賃で考えている時点で甘いです。運営資金を数千万用意するのが基本です。（それとは別に建築費用の前金が必要）
建築会社に騙されて終わります。
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