教えて！住まいの先生

財産分与は請求権なので、離婚協議の内容次第です。

ご質問のあらかたは他の方の回答の通り。

住宅の頭金を出していて、それが特有財産（結婚前の財産や、親族からの贈与や相続など）から出ているなら。
土地と建物の出資比率の問題です。
共有財産となるのが、何%なのか。
これは取得時の出資比率によって決まります。

例示しないと分かりにくいので。
土地の15%を頭金にした。
→土地の15%は特有財産。
85%を折半するので、売却益の42.5%が財産分与の対象。


売却して利益が出る、評価してアンダーローンとなるなら、財産分与の対象になりますが。

オーバーローンの場合の財産分与は面倒です。
負債を「押し付ける」財産分与はできないので。
他の財産分与の対象、預貯金や金融資産などがあれば、それを減らす処理をして調整します。


ペアローンや連帯債務の問題と、オーバーローンの問題が重なると、どちらかが負債を「引き受ける」処理をしないと財産分与の協議が進まなくなります。

今回はそうではない様子なので、シンプルに負債込みで継続すれば良いだけ。


正解にしなければならない訳ではないです。
さっさと妥協してでも終わらせる方も多いです。



法律通りということであれば。

売却益が出るか、評価額がローンよりも高いなら、共有財産部分が何%なのかを確認して、折半する金額を渡す。

オーバーローンなら、負債部分を折半して、他の財産分与から減額する。
または、負債を折半せずに、ローンと物件そのものを引き受ける（強制的に売却されるよりマシという判断になるケースもある）など。

交渉の余地があるせいで、すごく面倒です。
調停委員に聞き、判例を元にした弁護士の意見に従うのが、シンプルです。

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婚姻前の貯金を供出したとか、実家からの援助に加え
売却して分け合う、一方は住み続けて他方は現金を受け取るなどもあるので何ともです

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一般的な評価は時価になりますが判例上は建物は固定資産税評価、土地は路線価と考えるのが良いとは思います

ただ時価がわかるか売却して売却額が決まれば当然その価格になりますね

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土地を買ってから
→ 婚姻期間中に購入したとすれば 土地＋住宅 の『現在の評価額』 になります。

現在の評価額からローン残を控除して（他の財産と合算しても）マイナスとなる場合には、「分けるべき財産無し」となって、債務はそのまま債務者が負うということになります。折半にはなりません。（勿論、合意すれば折半としても構いませんが）

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売却して現金化してから折半です。
予想金額で財産分与すると市場からズレてのちに揉める可能性があります。

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結婚後に土地と家を買ったのなら、売却益を折半です
頭金など結婚前の資産を使用していたら、その分は回収して残りを折半です

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