教えて！住まいの先生

不動産価格は今が天井

この先インカムを期待するほど上がることは
「ほぼ」ない

そもそも不動産運用は本業のや他の投資利益ありきで運用するモノで

単体でしかも投資の一つ目で手を出すモノではないよ
（代々の資産家や相続物件を運用するのとは話が別）

答え、不動産投資で利益をあげるのは現実的ではない

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その計算で合っています、つまり表面利回り5％では
期間内の返済は出来ないという事です。
我々は常識的に7％~10％は欲しい、7％未満はもしかすると
値上がり利益が見込める物件かも知れない、との判断です。

値上がり期待が薄い地方物件は逆に云うと収益で買う
ことになります、中古物件なら13％~16％ほど、
新築では10％以上。

いまは物件高の家賃据え置きですから殆どはペイしません、
中古で15％ほどであれば検討の余地ありと云った
ところです。

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サラリーマン大家です
家賃年収1500万ほどですが、融資返済後の税引き後手残り700万ほどです
ご質問者様の認識はだいたい合っていますが、実際のやり方は少し違います
わかりやすくシンプルに説明します

減価償却を用いて利益を相殺しますので所得税住民税は払いません
例えば1億円の利回り8%の不動産を購入した場合、年間家賃は空室なしで800万です
融資400万返済し固定資産税や管理費を引くと300万利益が出たとしますと、300万に対して住民税所得税が発生します

ところが建物はRC47年、木造22年で減価償却という赤字を計上できます
中古だとその分短くできます
例えば建物価値3000万として10年間の減価償却期間が残っている物件だと、300-300で毎年利益ゼロになるので税金はかかりません

さらに何年か返済してローン残債が7000万になったタイミングで9000万で売却すると2000万の売却益が出ます
その間の300万×年数の利益も別にあるので儲かっちゃった！というのが不動産投資というか不動産経営ですね

実際にはもっと色々な節税策や満室経営スキルがありますが、シンプルに言うとこんな感じです

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まず、不動産投資業者の界隈の嫌ない嘘の一つですね。
その中で逃げ道を作れるかです。

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おっしゃるように、実質利回りを計算する際にの年間コストに、所得税と住民税は含めません。
不動産価格の推計方法に「収益還元法」というものがあります。
年間収益÷6％＝物件価格
です。家賃収入が年180万の物件なら、
180÷0.06＝3,000万
の価値です。
つまり、税務の実務では、表面利回り6％を標準にしています。
3,000万の物件で月15万の家賃を取るのは難しいかもしれません。
そのくらい不動産投資は厳しいと言えます。

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