教えて！住まいの先生
Q 不動産の重要事項説明書の「第三者による占有」欄に「無」のチェックが付いている物件を購入しました。 土地は、 ・家が建っている土地 ・駐輪場 ・前面私道（共有持分） の3つがあります。
この「駐輪場」なのですが、1坪ほどの土地で、自転車が3台ほど停めれます。
駐輪場に、知らない方が、結構な頻度で自転車を停めており、その方に確認したところ
「ここには前から停めているよ。前の持ち主に許可を得ているよ」と言われました。
「ここを売り出しているとき、不動産屋からも許可もらってるよ」とも言っています。
不動産屋に確認したところ
「そのような許可は出していない。不法侵入になるので、警察に通報してください」と言われました。
ご近所さんなので、警察に通報するのはちょっと、、、と思っています。
不動産屋から重要事項説明を受けた際「第三者の占有はありません」と説明を受けましたが、これは占有には当てはまらないでしょうか？
占有ではなく使用？
占有ではなく使用であれば、重要事項説明時に説明は不要になりますか？
占有でないとすると、この「自転車を置いている方」には、どのような権利が発生するのか？私には何もできないのか？、お知恵をお貸しください。
よろしくお願いいたします。
駐輪場に、知らない方が、結構な頻度で自転車を停めており、その方に確認したところ
「ここには前から停めているよ。前の持ち主に許可を得ているよ」と言われました。
「ここを売り出しているとき、不動産屋からも許可もらってるよ」とも言っています。
不動産屋に確認したところ
「そのような許可は出していない。不法侵入になるので、警察に通報してください」と言われました。
ご近所さんなので、警察に通報するのはちょっと、、、と思っています。
不動産屋から重要事項説明を受けた際「第三者の占有はありません」と説明を受けましたが、これは占有には当てはまらないでしょうか？
占有ではなく使用？
占有ではなく使用であれば、重要事項説明時に説明は不要になりますか？
占有でないとすると、この「自転車を置いている方」には、どのような権利が発生するのか？私には何もできないのか？、お知恵をお貸しください。
よろしくお願いいたします。
質問日時：
2025/3/26 09:38:59
解決済み
解決日時：
2025/3/30 20:19:39
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 129 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/3/30 20:19:39
☆,質問の件でその建物の敷地が、宅建者が宅建法第35条の説明書
と説明をすることは宅建法の義務です。また貴方様が指摘とする
自転車置き場は「前地権者が口頭の登記もない承諾地」でしょう。
次に貴方様が其の宅地建物を購入で、民法第207条によって、その
土地の上下に貴方様の権利が生じます。その権利は貴方様であり、
警察も民事不介入とします。違法の駐輪者は前所有者へ苦情とする。
と説明をすることは宅建法の義務です。また貴方様が指摘とする
自転車置き場は「前地権者が口頭の登記もない承諾地」でしょう。
次に貴方様が其の宅地建物を購入で、民法第207条によって、その
土地の上下に貴方様の権利が生じます。その権利は貴方様であり、
警察も民事不介入とします。違法の駐輪者は前所有者へ苦情とする。
回答
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A
回答日時：
2025/3/26 17:57:10
＞そのような許可は出していない。不法侵入になるので、警察に通報してください
そこまで言うなら、不動産屋に直接対応してもらいましょう
「不動産屋からも許可もらってるよ」の真偽がハッキリするので、、、
そこまで言うなら、不動産屋に直接対応してもらいましょう
「不動産屋からも許可もらってるよ」の真偽がハッキリするので、、、
A
回答日時：
2025/3/26 17:27:50
＞「ここには前から停めているよ。前の持ち主に許可を得ているよ」と言われました。
前の持ち主が許可してたならその時は合法ですが、それは持ち主が変わったら効果ありません、今は私がこの度持ち主になりましたので、今後は止めないください。
＞「ここを売り出しているとき、不動産屋からも許可もらってるよ」とも言っています。不動産屋に確認したところ「そのような許可は出していない。
不動産屋の誰に許可貰いましたか？ 名前判りますか？ 名刺を貰ってませんか？不動産屋に確認したら許可してないと言ってますけど？。と詰めてください。
＞不法侵入になるので、警察に通報してください」と言われました。
＞ご近所さんなので、警察に通報するのはちょっと、、、と思っています。
そういうずうずうしい人に遠慮してたら止められ続けますよ。近隣の駐輪場の料金しらべて止めるなら月極でお金払ってください。と言ってみましょう。
前の持ち主が許可してたならその時は合法ですが、それは持ち主が変わったら効果ありません、今は私がこの度持ち主になりましたので、今後は止めないください。
＞「ここを売り出しているとき、不動産屋からも許可もらってるよ」とも言っています。不動産屋に確認したところ「そのような許可は出していない。
不動産屋の誰に許可貰いましたか？ 名前判りますか？ 名刺を貰ってませんか？不動産屋に確認したら許可してないと言ってますけど？。と詰めてください。
＞不法侵入になるので、警察に通報してください」と言われました。
＞ご近所さんなので、警察に通報するのはちょっと、、、と思っています。
そういうずうずうしい人に遠慮してたら止められ続けますよ。近隣の駐輪場の料金しらべて止めるなら月極でお金払ってください。と言ってみましょう。
A
回答日時：
2025/3/26 10:23:23
総合的な不動産会社に勤めています。
駐車場や駐輪場は専有ではありません。
壁などがあって、その人物しか使用できない状況が専有です。
わかりやすい例は集合住宅のバルコニーで、バルコニーは専用使用権がある共有部です。
そして、仮に売買前に前所有者などが許可していても、無償で使用することを使用貸借契約といいますが、土地は売買（譲渡）したら借りている側は新所有者に対抗できず、明け渡さなければなりません。
建物であれば引き渡しが対抗要件（拒否てできる）ですが、土地は建物の存在や登記がないとダメということです。
なので、貴方は使用者に対して、前の所有者は私へ売ったので、もう使用しないでくださいと言えるわけです。
まぁ、普通は許可を与えていたら、重説に記載せずとも伝えたり、近所の人に通知したりしますが、許可の有無の真実がわからないなら、貴方が言うしかないでしょう。
駐車場や駐輪場は専有ではありません。
壁などがあって、その人物しか使用できない状況が専有です。
わかりやすい例は集合住宅のバルコニーで、バルコニーは専用使用権がある共有部です。
そして、仮に売買前に前所有者などが許可していても、無償で使用することを使用貸借契約といいますが、土地は売買（譲渡）したら借りている側は新所有者に対抗できず、明け渡さなければなりません。
建物であれば引き渡しが対抗要件（拒否てできる）ですが、土地は建物の存在や登記がないとダメということです。
なので、貴方は使用者に対して、前の所有者は私へ売ったので、もう使用しないでくださいと言えるわけです。
まぁ、普通は許可を与えていたら、重説に記載せずとも伝えたり、近所の人に通知したりしますが、許可の有無の真実がわからないなら、貴方が言うしかないでしょう。
A
回答日時：
2025/3/26 10:09:10
単に無断でとめているのだと思います。口約束は証明しようがないです。
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