教えて！住まいの先生
Q 農地は売却できないのですか
親から相続した農地があります。
私は農業をやっておらず困っています。
農地は自由に売買できないと聞いています。
農地転用で宅地にすれば売買可能ということですが、私は家を持っていますし
更に建てる必要もなくどのように処分したらよいのか困っています。
子供も都会に出ており、農業をやるために田舎へ戻ることはない、といいます。
私の周辺には、このような農業を放棄した土地がいっぱいあるのです。
何とか、うまい売却方法はないものでしょうか。
私は農業をやっておらず困っています。
農地は自由に売買できないと聞いています。
農地転用で宅地にすれば売買可能ということですが、私は家を持っていますし
更に建てる必要もなくどのように処分したらよいのか困っています。
子供も都会に出ており、農業をやるために田舎へ戻ることはない、といいます。
私の周辺には、このような農業を放棄した土地がいっぱいあるのです。
何とか、うまい売却方法はないものでしょうか。
質問日時：
2011/3/4 13:51:20
解決済み
解決日時：
2011/3/8 19:06:28
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 146968 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2011/3/8 19:06:28
基本的なことを説明します。
農地を農地として売買することは、農地法第３条の許可が必要です。
これは、譲受人の条件がいくつかあり、原則耕作面積が50ａ以上（下限面積）ないと許可になりません。
農地法第３条による所有権移転は、譲渡所得税が売買金額の約20％かかります。
農地法以外の方法として、「農業経営基盤強化促進法」による所有権移転があります。
これにも条件があり、農地が「農業振興地域内の農用地区域」に設定されており、かつ、譲受人が「認定農業者」であるばあいです。こちらは、譲受人の下限面積がありませんが、認定農業者でなければなりません。
農業経営基盤強化促進法での所有権移転は、譲渡所得税が８００万円まで特別控除されます。また、登記する際の登録免許税も10/1000⇒8/1000まで軽減されます。また、不動産取得税も安くなります。
以上のことから、農地法よりも農業経営基盤強化促進法での売買のほうが、譲渡人も譲受人も非常にお得です。
しかしながら、買ってくれる人がいないと売買はできません。
まずは、農業委員会へ相談し、農地を処分したい旨を説明したほうが良いと思います。農業委員会では、あっせんの制度もありますので、売買に結びつくことが多いはずです。また、近くに農業委員がいる場合はその方への相談も良いでしょう。
その際に、農地法と農業経営基盤強化促進法の違いを聞いてみてください。
いずれ、売買に結びついた場合は、必ず税金の問題もありますので、よく説明を受けてみてください。
農地を農地として売買することは、農地法第３条の許可が必要です。
これは、譲受人の条件がいくつかあり、原則耕作面積が50ａ以上（下限面積）ないと許可になりません。
農地法第３条による所有権移転は、譲渡所得税が売買金額の約20％かかります。
農地法以外の方法として、「農業経営基盤強化促進法」による所有権移転があります。
これにも条件があり、農地が「農業振興地域内の農用地区域」に設定されており、かつ、譲受人が「認定農業者」であるばあいです。こちらは、譲受人の下限面積がありませんが、認定農業者でなければなりません。
農業経営基盤強化促進法での所有権移転は、譲渡所得税が８００万円まで特別控除されます。また、登記する際の登録免許税も10/1000⇒8/1000まで軽減されます。また、不動産取得税も安くなります。
以上のことから、農地法よりも農業経営基盤強化促進法での売買のほうが、譲渡人も譲受人も非常にお得です。
しかしながら、買ってくれる人がいないと売買はできません。
まずは、農業委員会へ相談し、農地を処分したい旨を説明したほうが良いと思います。農業委員会では、あっせんの制度もありますので、売買に結びつくことが多いはずです。また、近くに農業委員がいる場合はその方への相談も良いでしょう。
その際に、農地法と農業経営基盤強化促進法の違いを聞いてみてください。
いずれ、売買に結びついた場合は、必ず税金の問題もありますので、よく説明を受けてみてください。
回答
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A
回答日時：
2011/3/5 16:09:38
不動産業者です。
一段↓の方も書き込みされてますが売買できますよ。
農内を農地のまま売買するなら３条許可という申請を農業委員会もしくは知事に申し出されれば出来ます。
取得者の農地取得後の下限面積規定もあるようですが、区域によっては緩和措置もあるようですし。
上記の面積規定に引っ掛かるようなら５条申請（農地を宅地等に転用する目的で売買）もできますし。
一段↓の方も書き込みされてますが売買できますよ。
農内を農地のまま売買するなら３条許可という申請を農業委員会もしくは知事に申し出されれば出来ます。
取得者の農地取得後の下限面積規定もあるようですが、区域によっては緩和措置もあるようですし。
上記の面積規定に引っ掛かるようなら５条申請（農地を宅地等に転用する目的で売買）もできますし。
A
回答日時：
2011/3/4 15:40:20
農地を農地として売却するためには農地法３条の許可が必要となりますが、おいそれ誰でも買えるわけではなく、原則として５反（田５枚のイメージ）以上の農地を耕作している農家でないと許可が下りません。
昨今耕作放棄地が問題となっており、その農地がある役所の農業委員会や、地元の農協が斡旋窓口となって売買の仲介をしているところも多いですから、まずはそちらに確認されたらいかがですか。
その土地周辺で宅地開発が進んでいる場所でしたら、地元の不動産業者に依頼すれば買い主を見つけてくれるかもしれません。いずれにしろ地元に精通した業者に相談してみるべきですね。
昨今耕作放棄地が問題となっており、その農地がある役所の農業委員会や、地元の農協が斡旋窓口となって売買の仲介をしているところも多いですから、まずはそちらに確認されたらいかがですか。
その土地周辺で宅地開発が進んでいる場所でしたら、地元の不動産業者に依頼すれば買い主を見つけてくれるかもしれません。いずれにしろ地元に精通した業者に相談してみるべきですね。
A
回答日時：
2011/3/4 15:39:04
農地の場合は農家資格がないと買えません。
道路にも面していないところがほとんどです。
周辺のあぜ道や水路の管理も周辺の農家がみんな協力してやっています。
水路から給水を受けるのも、時期とか慣習とかルールのようなものがあります。
これらのことがすべての農地にあてはまるものではありませんが、
そういった地域も少なくはないということです。
その地域のことや農業のことを何も知らない購入者が、周辺の所有者とトラブルになる場合もあります。
なるべく、地域性を理解した有資格者に買っていただくことにこしたことはありません。
とりあえず周辺の農地の所有者に買ってもらえないか打診をしたり、
近隣住民に声をかけておくことから始めてみてはどうでしょうか？
相続されたものならあなたのことは周りのかたはご存知のはずですし、
先に声を掛けておけば買い手がつかずに他の地域の人が買うことになっても受け入れてもらいやすいと思います。
時間がかかるかもしれませんが市街化調整区域にある農地の売買とはそういったものです。
農転で宅地にかえたところで、調整区域で道路やライフラインがなければ簡単に売れないのは同じです。
これが市街化区域で道路に面していれば不動産屋さんに相談してみてもいいと思います。
道路にも面していないところがほとんどです。
周辺のあぜ道や水路の管理も周辺の農家がみんな協力してやっています。
水路から給水を受けるのも、時期とか慣習とかルールのようなものがあります。
これらのことがすべての農地にあてはまるものではありませんが、
そういった地域も少なくはないということです。
その地域のことや農業のことを何も知らない購入者が、周辺の所有者とトラブルになる場合もあります。
なるべく、地域性を理解した有資格者に買っていただくことにこしたことはありません。
とりあえず周辺の農地の所有者に買ってもらえないか打診をしたり、
近隣住民に声をかけておくことから始めてみてはどうでしょうか？
相続されたものならあなたのことは周りのかたはご存知のはずですし、
先に声を掛けておけば買い手がつかずに他の地域の人が買うことになっても受け入れてもらいやすいと思います。
時間がかかるかもしれませんが市街化調整区域にある農地の売買とはそういったものです。
農転で宅地にかえたところで、調整区域で道路やライフラインがなければ簡単に売れないのは同じです。
これが市街化区域で道路に面していれば不動産屋さんに相談してみてもいいと思います。
A
回答日時：
2011/3/4 13:58:48
不動産業者にお願いしていくらでもよいから
売ってもらいましょう。
売買は自由です。購入者は農地として利用できます。
ただ登記できないだけです。
農業資格を有する人の名前で登記するとか、仮登記
にするとか、いくらでもよいなら、家庭菜園とか可能性は
あると思います。
売ってもらいましょう。
売買は自由です。購入者は農地として利用できます。
ただ登記できないだけです。
農業資格を有する人の名前で登記するとか、仮登記
にするとか、いくらでもよいなら、家庭菜園とか可能性は
あると思います。
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