教えて！住まいの先生
Q 農地転用についてお尋ねいたします。 家を建築すべく、知人より土地の購入を検討し ております。 その土地の地目は、現在「田」です。 現売主が家屋建築のため、２０数年前に前
売主より購入したそうです。
その際、前売主と現売主との名義で農地転用５条許可を取得して います。
しかし、現売主の都合で、家屋建築はせず、現在も更地です。その時の、農地転用5条許可書は現在も保有しているそうです。
また、土地の名義人は現売主になっているそうです。
さて今回、現売主と買主（私）で家屋建築に伴う土地売買の話を進めていますが、２０数 年前に許可を得た、前売主と現売主名義の農地 転用５条許可書で、買主（私）が家屋を建築することに問題はあるでしょうか？
なお、土地・家屋取得にあたり、銀行より融資 を受けますので、それについても問題があ りますでしょうか？
やはり、現売主と買主（私）の名義で農地転用 ５条許可を取り直す必要があるのでしょうか？
長文失礼いたしました。
何卒、ご教授頂きますようよろしくお願いいたします。
補足
その際、前売主と現売主との名義で農地転用５条許可を取得して います。
しかし、現売主の都合で、家屋建築はせず、現在も更地です。その時の、農地転用5条許可書は現在も保有しているそうです。
また、土地の名義人は現売主になっているそうです。
さて今回、現売主と買主（私）で家屋建築に伴う土地売買の話を進めていますが、２０数 年前に許可を得た、前売主と現売主名義の農地 転用５条許可書で、買主（私）が家屋を建築することに問題はあるでしょうか？
なお、土地・家屋取得にあたり、銀行より融資 を受けますので、それについても問題があ りますでしょうか？
やはり、現売主と買主（私）の名義で農地転用 ５条許可を取り直す必要があるのでしょうか？
長文失礼いたしました。
何卒、ご教授頂きますようよろしくお願いいたします。
前売主と現売主名義の農地転用５条許可を使い、現売主から買主（私）がその土地を借用し、家屋を建築する（この際の家屋の名義は買主（私）です）。家屋が建って、地目を「宅地」へ変更した後、土地を正式に売買し、所有権移転を行う方法もある、と知人からアドバイスを受けました。この方法は、法律的観点から問題はないのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2012/9/19 10:12:15
家屋建築という目的で第５条許可を受けておきながら、自ら家屋建築をすることを取りやめて、第３者に転売するというのであれば、第５条許可（前売主と現売主との間の所有権移転に対する許可）の変更承認を受ける必要があります。
また、併せて、転売についての新たな第５条許可（現売主とあなたとの間の所有権移転に対する許可）も必要です。
和歌山県「事業計画の変更」
http://www.pref.wakayama.lg.jp/prefg/070100/documents/05tebiki.pdf
第１ 事業計画変更の承認
「農地転用の許可を受けた後、①許可に係る目的を達成することが困難となり、当該事業計画を変更しようとする場合、②当該転用事業者に代わって許可に係る土地について他の事業者に当該事業を承継する場合（事業目的を変更して承継する場合を含む。）、③事業目的を変更しないが事業計画区域の拡大等を行う場合、④施設配置のレイアウトの変更等で農地転用許可基準上の判断を改めて行う必要がある場合等は、許可権者の承認を受けることが必要である。」
第３ 事業計画変更申請の手続き
「なお、現況が農地でない場合であっても転用事業が完了していない場合は、事業計画変更手続きを要する」
５ 申請にあたっての留意事項
「事業計画変更申請にあたって、当該申請に係る土地の権利の設定又は移転を伴う場合には、別途法第５条に規定する農地転用許可申請を要する。」
また、併せて、転売についての新たな第５条許可（現売主とあなたとの間の所有権移転に対する許可）も必要です。
和歌山県「事業計画の変更」
http://www.pref.wakayama.lg.jp/prefg/070100/documents/05tebiki.pdf
第１ 事業計画変更の承認
「農地転用の許可を受けた後、①許可に係る目的を達成することが困難となり、当該事業計画を変更しようとする場合、②当該転用事業者に代わって許可に係る土地について他の事業者に当該事業を承継する場合（事業目的を変更して承継する場合を含む。）、③事業目的を変更しないが事業計画区域の拡大等を行う場合、④施設配置のレイアウトの変更等で農地転用許可基準上の判断を改めて行う必要がある場合等は、許可権者の承認を受けることが必要である。」
第３ 事業計画変更申請の手続き
「なお、現況が農地でない場合であっても転用事業が完了していない場合は、事業計画変更手続きを要する」
５ 申請にあたっての留意事項
「事業計画変更申請にあたって、当該申請に係る土地の権利の設定又は移転を伴う場合には、別途法第５条に規定する農地転用許可申請を要する。」
回答
3 件中、1～3件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時：
2012/9/5 08:41:11
農地法だけの問題だとは思いますが・・・
>>現在も更地です。
これを正しく認識されれば、どのように対応すればよいか分かります。
農地法5条の許可を受けた当初は、田などの農地だったのであって更地として購入したのではありません。
つまり、現在、質問者さんに売却しようとしている人が更地にしたということになります。
更地というのは、中間地目「雑種地」とは限らなくて、上下水道や電気工事など宅地造成をしてあれば「宅地」と認められます。
私見ですが、売却しようされている方の脱法行為でないのであれば、既に宅地造成工事が完了しているか、未完成であれば宅地造成工事を行って、登記地目を農地法許可証に基づいて「宅地」に変更してから、質問者さんに売却すればよいと考えます。
恐らく、宅地造成まで農地法5条の許可証に基づいて行っていれば、農業委員会も許可証の変更まで求めることはないと思います。
【補足】
解釈が違いますよ。
前所有者と現所有者との農地法5条許可は、質問者さんとは全く関係のないことですので、「それを使って、土地を借用」というような考え方自体がありません。
知人のアドバイスは間違っていて、あなたの家屋建築を利用して、地目変更登記を申請することはできません。
その前に建築許可が下りないと思いますけどね。
繰り返しますが、売主が宅地造成して上で地目変更登記をし、あなたに売却するという考え方でいくしか、順法に沿うことは不可能ですね。
>>現在も更地です。
これを正しく認識されれば、どのように対応すればよいか分かります。
農地法5条の許可を受けた当初は、田などの農地だったのであって更地として購入したのではありません。
つまり、現在、質問者さんに売却しようとしている人が更地にしたということになります。
更地というのは、中間地目「雑種地」とは限らなくて、上下水道や電気工事など宅地造成をしてあれば「宅地」と認められます。
私見ですが、売却しようされている方の脱法行為でないのであれば、既に宅地造成工事が完了しているか、未完成であれば宅地造成工事を行って、登記地目を農地法許可証に基づいて「宅地」に変更してから、質問者さんに売却すればよいと考えます。
恐らく、宅地造成まで農地法5条の許可証に基づいて行っていれば、農業委員会も許可証の変更まで求めることはないと思います。
【補足】
解釈が違いますよ。
前所有者と現所有者との農地法5条許可は、質問者さんとは全く関係のないことですので、「それを使って、土地を借用」というような考え方自体がありません。
知人のアドバイスは間違っていて、あなたの家屋建築を利用して、地目変更登記を申請することはできません。
その前に建築許可が下りないと思いますけどね。
繰り返しますが、売主が宅地造成して上で地目変更登記をし、あなたに売却するという考え方でいくしか、順法に沿うことは不可能ですね。
A
回答日時：
2012/9/4 16:24:04
あくまで売主が建物を建ててよいという転用許可なので、
それで、あなたへの所有権移転登記はできないです。
また、融資も無理と思います。
どのような形がよいかは土地家屋調査士などに確認するのが
よいと思います。とにかく、建物が建てられて、あなたへの土地の所有権
移転登記ができる状態にしてもらう、その費用は売主が負担するという
ことでなければ、購入すべきでないです。
それで、あなたへの所有権移転登記はできないです。
また、融資も無理と思います。
どのような形がよいかは土地家屋調査士などに確認するのが
よいと思います。とにかく、建物が建てられて、あなたへの土地の所有権
移転登記ができる状態にしてもらう、その費用は売主が負担するという
ことでなければ、購入すべきでないです。
A
回答日時：
2012/9/4 15:46:07
まず、現況はもはや農地じゃないんでしょうか。
もしも長い間耕作がされておらず、荒れ地だとか、駐車場として使っているのであれば、ちょっと強引ですが雑種地に地目変更登記申請を行うという手があります。そうすれば農地法の呪縛から外れ、自由に取引が出来、建物が完成してから地目変更すればいいです。いずれにしろ地元農業委員会に相談でしょうね。
（補足への回答）
その方法では融資が1円も受けられないと思います。融資を受けるためには貴方名義になっている必要があります。
また、地目変更は所有権登記名義人からしか行う事ができませんから、貴方には無理です。
もしも長い間耕作がされておらず、荒れ地だとか、駐車場として使っているのであれば、ちょっと強引ですが雑種地に地目変更登記申請を行うという手があります。そうすれば農地法の呪縛から外れ、自由に取引が出来、建物が完成してから地目変更すればいいです。いずれにしろ地元農業委員会に相談でしょうね。
（補足への回答）
その方法では融資が1円も受けられないと思います。融資を受けるためには貴方名義になっている必要があります。
また、地目変更は所有権登記名義人からしか行う事ができませんから、貴方には無理です。
3 件中、1～3件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
