教えて！住まいの先生
Q 不動産を売却した時に損失が生じると税金が戻る制度について教えて下さい。 私は約20年前に約5000万円で買ったマンションを所有しています。（現在のマンションの売却相場は2800万円くらいで
す。）
一方で、私の高齢の母親が、最近、近所に新築マンションを購入しました。
仮に母親が5年後に亡くなった場合、相続が生じます。
私は一人息子なので、母の財産をすべて引き継ぎます。
そして、恐らく現在の私のマンションを売却して、母のマンションに移ることになると思います。
その場合、私は、私のマンションを売却して生じた損失については、私の収入から差し引かれて、税金がもどることになるということでよろしいのでしょうか？
また、あくまで仮にの話ですが。。。
私が自分のマンションを今すぐ売却して、広めの中古マンションに住み替えて母と同居する案も検討してました。
その場合は、マイホームの買い替え特例が適用されて、売却損が私の年収から控除されると聞きました。
単純に税金上の損得のみを比較した場合、上で述べた母が死亡後に転居する場合の不動産の売却損の控除と、買換えによる不動産の売却損の控除では、どちらが有利とかいう差はありますか？
（売却損の価格や減価償却、あるいは不動産市況は全く同じという前提でご回答をお願いします。）
よろしくお願いします。
一方で、私の高齢の母親が、最近、近所に新築マンションを購入しました。
仮に母親が5年後に亡くなった場合、相続が生じます。
私は一人息子なので、母の財産をすべて引き継ぎます。
そして、恐らく現在の私のマンションを売却して、母のマンションに移ることになると思います。
その場合、私は、私のマンションを売却して生じた損失については、私の収入から差し引かれて、税金がもどることになるということでよろしいのでしょうか？
また、あくまで仮にの話ですが。。。
私が自分のマンションを今すぐ売却して、広めの中古マンションに住み替えて母と同居する案も検討してました。
その場合は、マイホームの買い替え特例が適用されて、売却損が私の年収から控除されると聞きました。
単純に税金上の損得のみを比較した場合、上で述べた母が死亡後に転居する場合の不動産の売却損の控除と、買換えによる不動産の売却損の控除では、どちらが有利とかいう差はありますか？
（売却損の価格や減価償却、あるいは不動産市況は全く同じという前提でご回答をお願いします。）
よろしくお願いします。
質問日時：
2017/8/13 11:41:20
解決済み
解決日時：
2017/8/28 03:04:24
回答数： 2 ｜ 閲覧数： 442 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/8/28 03:04:24
税金の捉え方、控除の種類などがごっちゃになってますね。
その為、質問者さんの文章を一つずつ指摘していくと逆に説明しづらいので、ざっとまとめると
【売って引っ越すパターン】
■質問者さん 売却
減価償却込みでも購入時の方が売却時より高く、利益が出てないので非課税。
この話は終わり。
■故お母様のマンション相続
→マンションの課税評価額に対する相続税から相続税基礎控除を差し引いた額を納税。終わり。
【買い替えのパターン】
マイホームの買い替え特例は、次回の売却時に今回の納税も繰り越すだけの制度です。
無くなるわけでないので、質問者さんのようにそもそも売却益が出ずに支払う必要がない人は、この制度を使う意味がありません。
よって、ここで起こる税務は、単に質問者さんが『売却→利益なし→非課税』だけ、前項のパターンと同じす。
つまり、比較対象が同じ税務ルートなので、比較していないです。
強いて言えば、後者はお母様が亡くなった際に、お母様の財産を現金で相続することになるでしょうから、相続税面では不利ですね。まぁでもそれも賃貸物件をかわせるなり、生前贈与で新しい物件にお母様にもお金を出してもらいつつ、さらにお母様の名義も入れるなどで同質に出来ますね。
その為、質問者さんの文章を一つずつ指摘していくと逆に説明しづらいので、ざっとまとめると
【売って引っ越すパターン】
■質問者さん 売却
減価償却込みでも購入時の方が売却時より高く、利益が出てないので非課税。
この話は終わり。
■故お母様のマンション相続
→マンションの課税評価額に対する相続税から相続税基礎控除を差し引いた額を納税。終わり。
【買い替えのパターン】
マイホームの買い替え特例は、次回の売却時に今回の納税も繰り越すだけの制度です。
無くなるわけでないので、質問者さんのようにそもそも売却益が出ずに支払う必要がない人は、この制度を使う意味がありません。
よって、ここで起こる税務は、単に質問者さんが『売却→利益なし→非課税』だけ、前項のパターンと同じす。
つまり、比較対象が同じ税務ルートなので、比較していないです。
強いて言えば、後者はお母様が亡くなった際に、お母様の財産を現金で相続することになるでしょうから、相続税面では不利ですね。まぁでもそれも賃貸物件をかわせるなり、生前贈与で新しい物件にお母様にもお金を出してもらいつつ、さらにお母様の名義も入れるなどで同質に出来ますね。
回答
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A
回答日時：
2017/8/13 12:58:37
譲渡所得の損失と給与所得の損益通算はできません。
マイホームの買い替え特例も解釈が間違ってます。
知恵袋で説明できるほど単純じゃないです。
自分で基礎から勉強するか、税理士事務所で聞いて下さい。
マイホームの買い替え特例も解釈が間違ってます。
知恵袋で説明できるほど単純じゃないです。
自分で基礎から勉強するか、税理士事務所で聞いて下さい。
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