教えて！住まいの先生
Q ご教示下さい。 7年程前に1050万円で当時築35年の中古住宅を購入し、200万弱をかけてリフォーム(2間を1間に間取り変更、水回りはトイレと洗面所、床、壁紙等)をして住んできました。しかし、冬
はとても寒いし、台所、お風呂が限界で、水回りをリフォームするのは高額だし、そろそろ建て替えかなぁと思い、ハウスメーカー等を4、5件程回り話を聞いて割安(仕様の割には)かなぁと思う所と話を進めてきました。ザックリした見積りで延床46坪2400万(解体+外構=300万込)でそこから100万の値引きでした。ですか、今までの打ち合わせでグレードをあげてきたりして100万位は上がってるかなぁと予想しています。(変更後の見積りは1週間後です)そこで、お聞きしたいのですが、延床46坪で諸経費等も全て込で2400万は適正価格ですか？
箱形で玄関になるとこにもうひとつ小さめ箱がある形のベランダが無いタイプです。(分かりにくいですね)
それと、消費税増税前、年々建築費が高騰している等で建て替え時期が今かなぁと思っているのですが、正直、時期が正解なのかもわかりません。
来週契約になるみたいで、ここにきてこのまま進めていいのか不安になってきました。
建築関係に詳しい方、建築費と建て替え時期についてご教示下さい。宜しくお願いします。
箱形で玄関になるとこにもうひとつ小さめ箱がある形のベランダが無いタイプです。(分かりにくいですね)
それと、消費税増税前、年々建築費が高騰している等で建て替え時期が今かなぁと思っているのですが、正直、時期が正解なのかもわかりません。
来週契約になるみたいで、ここにきてこのまま進めていいのか不安になってきました。
建築関係に詳しい方、建築費と建て替え時期についてご教示下さい。宜しくお願いします。
質問日時：
2018/10/15 19:21:57
解決済み
解決日時：
2018/10/17 19:43:46
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 406 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2018/10/17 19:43:46
２年後に下がるというのは、建築業界のことを知らない人の回答だと思います。2020年の省エネルギー基準の義務化があります。これまでは指針ということで目標値みたいな曖昧な基準でしたが、この度は基準の義務化となります。
参考 http://housewalker.info/691.html
基準をクリア、断熱性のアップでコストはかなり上がります。技術的にもレベルが上がるので小さい工務店とかは廃業を検討しているほどです。なので２年経っても消費税は上がるし、家は安くはなるとは思えませんね。
記載のプランは解体費用込みということでかなり安く建てるることができるようですが、断言はできませんが今とさほど変わらない断熱性能の家かもしれません。今ならそんな家でも建てられます。よく云う「建売仕様」だと思います。
上棟をして、ダイレクトにサイディングという外壁材を取り付けます。貼り付けるのではなく金具で引っ掛けるのです。そこに薄い断熱材を入れるだけです。音も熱もががん入ります。
建てるのに時期的には良いのですが、断熱は２０２０年の基準をクリアする家を探されたほうが良いです。できれば軽くクリアする家ですね。２０２０年の基準でも世界レベルからはかなり低い家なのです。断熱的には日本の家はかなり遅れを取ってます。
参考 http://housewalker.info/691.html
基準をクリア、断熱性のアップでコストはかなり上がります。技術的にもレベルが上がるので小さい工務店とかは廃業を検討しているほどです。なので２年経っても消費税は上がるし、家は安くはなるとは思えませんね。
記載のプランは解体費用込みということでかなり安く建てるることができるようですが、断言はできませんが今とさほど変わらない断熱性能の家かもしれません。今ならそんな家でも建てられます。よく云う「建売仕様」だと思います。
上棟をして、ダイレクトにサイディングという外壁材を取り付けます。貼り付けるのではなく金具で引っ掛けるのです。そこに薄い断熱材を入れるだけです。音も熱もががん入ります。
建てるのに時期的には良いのですが、断熱は２０２０年の基準をクリアする家を探されたほうが良いです。できれば軽くクリアする家ですね。２０２０年の基準でも世界レベルからはかなり低い家なのです。断熱的には日本の家はかなり遅れを取ってます。
回答
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A
回答日時：
2018/10/17 13:51:24
『MY HOME -STYLE 住まい設計工房』の藤野と申します。ﾊｳｽﾒｰｶｰとの事ですが、地場（地元）で活躍中のﾎｰﾑﾋﾞﾙﾀﾞｰ様か何かでしょうか？かなり安すぎますので驚きです。よほど資材の仕入れに強みがある会社様かｸﾞﾙｰﾌﾟ会社があるのかもしれません。事前に、その業者様でお建てになった入居者を紹介して欲しいと要請し、その後、問題が無ければ契約された方が賢明です。業者様によっては、工事の進捗に合わせて、追加やこれが標準ですなど、希望に合わない場合が多々ありますので、慎重に進められ計画されますよう。良い住まいが実現されますように。
A
回答日時：
2018/10/16 11:17:20
今のご自身の年齢にもよります。
多分、今検討中の所は長期保証が無いメーカーだと推察します。
１０年瑕疵担保があって、２０年後に再度
建替えを検討するようなスケジュールとなります。
ご自身が、現在６０代であれば、
終の棲家として、２０年後に建替えをせずに
頑張って住み続けるという選択になると思います。
仮に現在４０代であれば、
定年前後で、建替え時期が来ます。
収入のことを考えると、建替えは相当困難です。
つまり、現在４０代であれば、
定年前後から、老後の２０年を住む家が無くなる買い物に、
２４００万円は適正価格ではありません。
現在４０代なら、
のべ床を３０坪に減らしてでも、
長期優良住宅で６０年保証の家にするべきだと思います。
数百万円のメンテコストはかかりますが、
建て替える２０００万円より、はるかに安価ですし、
冬の寒さも解消します。
時期的なことを言います。
現在は、高騰しています。止めた方が良いです。
東京都中央区などでは空き室率が３割を超えています。
実需を超えて中国マネーなどが流入し、
不動産バブルとなっています。
バブル需要があるため、建築費も高騰しています。
東京オリンピックが節目になるとも言われています。
大きな建築需要が無くなるため、
建築コストが激減します。部材費も安くなります。
台所と風呂をリフォームするのは割に合いませんが、
延命可能なのであれば、２年待てば、２割は安くなります。
２４００万円なら、４８０万円です。
多分、今検討中の所は長期保証が無いメーカーだと推察します。
１０年瑕疵担保があって、２０年後に再度
建替えを検討するようなスケジュールとなります。
ご自身が、現在６０代であれば、
終の棲家として、２０年後に建替えをせずに
頑張って住み続けるという選択になると思います。
仮に現在４０代であれば、
定年前後で、建替え時期が来ます。
収入のことを考えると、建替えは相当困難です。
つまり、現在４０代であれば、
定年前後から、老後の２０年を住む家が無くなる買い物に、
２４００万円は適正価格ではありません。
現在４０代なら、
のべ床を３０坪に減らしてでも、
長期優良住宅で６０年保証の家にするべきだと思います。
数百万円のメンテコストはかかりますが、
建て替える２０００万円より、はるかに安価ですし、
冬の寒さも解消します。
時期的なことを言います。
現在は、高騰しています。止めた方が良いです。
東京都中央区などでは空き室率が３割を超えています。
実需を超えて中国マネーなどが流入し、
不動産バブルとなっています。
バブル需要があるため、建築費も高騰しています。
東京オリンピックが節目になるとも言われています。
大きな建築需要が無くなるため、
建築コストが激減します。部材費も安くなります。
台所と風呂をリフォームするのは割に合いませんが、
延命可能なのであれば、２年待てば、２割は安くなります。
２４００万円なら、４８０万円です。
A
回答日時：
2018/10/15 19:54:21
坪単価としては安いけど、安物づくしで建てれば建てられるという感じの値段。
ただ内容によっては今住んでいる中古住宅以下の性能とかトラブル抱えた家になるかも。
冬寒いから建て替えと言ってられるが、建てる家の断熱性能とか大丈夫なの？
その他資材や基礎の仕様などや設備や建具類などなど新築するだけの価値有るの？
消費税なども上がるしタイミング的に良い時期だけど、こういう時期に騙される人も多い、どの程度まで内容詰めての値段、おおよその取り決めで契約すると契約後の選べる内容は最低ランクの物で良い仕様に変更しようとすると全て追加金が必要となるので注意が必要です。
価格が適正かどうかは内容次第なので何とも言えない。
あと家は適正でも建てる職人が安い技量ない者が建てるとトラブルの有る家になりやすいので現場のチェックを怠らないように。
ただ内容によっては今住んでいる中古住宅以下の性能とかトラブル抱えた家になるかも。
冬寒いから建て替えと言ってられるが、建てる家の断熱性能とか大丈夫なの？
その他資材や基礎の仕様などや設備や建具類などなど新築するだけの価値有るの？
消費税なども上がるしタイミング的に良い時期だけど、こういう時期に騙される人も多い、どの程度まで内容詰めての値段、おおよその取り決めで契約すると契約後の選べる内容は最低ランクの物で良い仕様に変更しようとすると全て追加金が必要となるので注意が必要です。
価格が適正かどうかは内容次第なので何とも言えない。
あと家は適正でも建てる職人が安い技量ない者が建てるとトラブルの有る家になりやすいので現場のチェックを怠らないように。
A
回答日時：
2018/10/15 19:48:21
2000万円で46坪の住宅です。
異常に安いので大丈夫でしょうか。
ローコストでは有りませんか？
柱の間隔をメーターモジュールと言って50cmピッチで家を建てますと、45cm5mmピッチの尺モジュールに比べて同じ柱の本数で、1.2倍広い面積の家が建てられます。しかし、強度は落ちるのです。
尺モジュールですと38坪の家に相当します。
また材木も1級、2級と有り
、
桧、杉でも生き節→死に節
芯持ち材→辺材
赤身→源平→白太
とランクが有ります。産地によっても価格は異なります。
良質な建材は60年から100年育った木を使用しますが、
安い材木には16年から20年で伐採した間伐材が有ります。
木の寿命は伐採樹齢なのです。
材木は乾燥させる事で寿命を延ばす事ができます。
未乾燥の材木は一番安く、建材に使用しますと乾燥時に割れる音がします。
一年経つと気が痩せて、樹液が垂れてボルトが緩みます。
含水率15%から25%に乾燥させた木をKD材と呼びます。
木は15%以下に乾燥させますと腐る原因の腐朽菌が死滅するのです。
乾燥剤は高額なのです。
また柔らかい材木程安いのです。
桧→杉→ベイマツ→ホワイトウッドなどが最近流通している建材です。
値段の根拠は材料を知らない事には判断できません。
どの様な材木を使用しているのかを聞いた上で高いのか安いのかを判断したいものです。
異常に安いので大丈夫でしょうか。
ローコストでは有りませんか？
柱の間隔をメーターモジュールと言って50cmピッチで家を建てますと、45cm5mmピッチの尺モジュールに比べて同じ柱の本数で、1.2倍広い面積の家が建てられます。しかし、強度は落ちるのです。
尺モジュールですと38坪の家に相当します。
また材木も1級、2級と有り
、
桧、杉でも生き節→死に節
芯持ち材→辺材
赤身→源平→白太
とランクが有ります。産地によっても価格は異なります。
良質な建材は60年から100年育った木を使用しますが、
安い材木には16年から20年で伐採した間伐材が有ります。
木の寿命は伐採樹齢なのです。
材木は乾燥させる事で寿命を延ばす事ができます。
未乾燥の材木は一番安く、建材に使用しますと乾燥時に割れる音がします。
一年経つと気が痩せて、樹液が垂れてボルトが緩みます。
含水率15%から25%に乾燥させた木をKD材と呼びます。
木は15%以下に乾燥させますと腐る原因の腐朽菌が死滅するのです。
乾燥剤は高額なのです。
また柔らかい材木程安いのです。
桧→杉→ベイマツ→ホワイトウッドなどが最近流通している建材です。
値段の根拠は材料を知らない事には判断できません。
どの様な材木を使用しているのかを聞いた上で高いのか安いのかを判断したいものです。
A
回答日時：
2018/10/15 19:30:19
私はアンチ建て替え派です。使用用途を変えるならまだしも古くなったからと建て替えるよりもリフォームして住む方が良いと考えています。
実際そうやって築38年の家をリフォームして住んでいます。
ローンも借金もなく、固定資産税のみの身軽さです。
屋根、水周り、外壁、全て3年かけてフルで変えました。費用は100万円もかかってないです。
洗濯ルームまで作りました。雨でも洗濯物がほせます。何も不満も不安もありません。
建て替えるなんてお金を捨てるようなものだと思いますよ。
実際そうやって築38年の家をリフォームして住んでいます。
ローンも借金もなく、固定資産税のみの身軽さです。
屋根、水周り、外壁、全て3年かけてフルで変えました。費用は100万円もかかってないです。
洗濯ルームまで作りました。雨でも洗濯物がほせます。何も不満も不安もありません。
建て替えるなんてお金を捨てるようなものだと思いますよ。
A
回答日時：
2018/10/15 19:27:04
延床46坪2400万(解体+外構=300万込)でそこから100万の値引きでした。
２０００÷46＝43.4万
どえらい安いと言うか考えられない金額
仮設ハウスの隣と言う感じの建物
普通の住宅で坪辺り60～70万 ハウスメーカーなら70～100万
それがなんと43万
建売住宅で下請けに渡される金額と同じ
２０００÷46＝43.4万
どえらい安いと言うか考えられない金額
仮設ハウスの隣と言う感じの建物
普通の住宅で坪辺り60～70万 ハウスメーカーなら70～100万
それがなんと43万
建売住宅で下請けに渡される金額と同じ
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