教えて！住まいの先生
Q 長文です！
住宅購入、相続、土地活用、、誰に相談して良いか分からないので教えてください！
現在、義両親が住んでいる土地を売ると9000万くらいとのことです。
そこを買った業者は3棟の建売りにし売り出すそうで、その1区画を義両親が6000万ほどで購入するという案が出ているそうです。(その家に私達3人家族(子供1人2歳)と5人で住む。水回りなど分離の二世帯。)
建売りとはいえ、土地の持ち主なので広さ、建物の要望は柔軟に対応してもらえるそうです。建物は私達夫婦が負担しローンを組みますが、現金化された資金3000万を3兄弟に３等分し、1000万を援助としていただけるそうです。
義両親としては以下①②のようです。
①残せる財産は土地しかないので現金化し、3人の子供に渡したい。特に独身でフリーターの次男34歳が心配のもよう。
②135坪の土地に私達長男家族が住み続けることは、広すぎるだけで固定資産税など高く、その土地に私達が住むとなれば現金を渡せない、援助もできない。
収入の少ない私達にあまり借金をさせたくない。
今の土地を3分割したとして、2区画だけ売りに出し、残ってる土地に建物を建てれば良い気がするので腑に落ちません。東急リバブルに相談してるそうですがなんか損してる気がしてなりません。
こんな話が出てきたのも私達夫婦が住宅購入を考えたからだったのですが私達としては
❶敷地内にに建てさせてもらう
❷義両親の家を立て直し二世帯にする
❸近隣にマンションを買う
のどれかで考えてましたが
❶は将来義両親宅を壊した場合、変な形で土地が残りその土地はのちに売りづらい。現金ない為姉、弟に渡せる財産がないので、義母に終身保険を掛け私達が月2万ほど負担する。
❷も終身保険を活用必須。
❸は将来義両親他界した後は土地を売れば9000万ほどになるので3兄弟で分割→私達のローンも完済できる。。現金をいただけると助かる。
❶〜❸まで上記のようなメリットデメリットがあります。
主人39歳で年収420万で上がる見込みなく、2歳子供を抱え現在私は時短勤務しおり年収470万、6年後フルタイムで550万。貯蓄もない中、私が働けなくなったら破綻するというプレッシャー。その為、❸だと将来土地が現金化できる安心感があります。
でも、共働きの今、予算内に買える中古マンションだとしたら駅から遠く不便な場所なのに対して、❶❷は駅徒歩2分の好立地に土地代かからず建物代だけ。だが将来現金は生まれない。
という状況ですが
義両親が勧められているプランはありですか？
今まだまだ義両親が住める家があるのに家を壊し土地売ってその土地に6000万払って建売りを買うメリットがあまり分かりません。(反対！とかではなく単純にメリットを理解できておりません)
次男が心配だとしても将来9000万の土地を残し現金化した方が良い気がします。
私達夫婦だけで住宅購入することが心配で少しでも援助を、と思ってくれてのことなのか、、。
長文で脈略なく思いの丈を綴りましたが何かアドバイスいただけますと嬉しいです！
現在、義両親が住んでいる土地を売ると9000万くらいとのことです。
そこを買った業者は3棟の建売りにし売り出すそうで、その1区画を義両親が6000万ほどで購入するという案が出ているそうです。(その家に私達3人家族(子供1人2歳)と5人で住む。水回りなど分離の二世帯。)
建売りとはいえ、土地の持ち主なので広さ、建物の要望は柔軟に対応してもらえるそうです。建物は私達夫婦が負担しローンを組みますが、現金化された資金3000万を3兄弟に３等分し、1000万を援助としていただけるそうです。
義両親としては以下①②のようです。
①残せる財産は土地しかないので現金化し、3人の子供に渡したい。特に独身でフリーターの次男34歳が心配のもよう。
②135坪の土地に私達長男家族が住み続けることは、広すぎるだけで固定資産税など高く、その土地に私達が住むとなれば現金を渡せない、援助もできない。
収入の少ない私達にあまり借金をさせたくない。
今の土地を3分割したとして、2区画だけ売りに出し、残ってる土地に建物を建てれば良い気がするので腑に落ちません。東急リバブルに相談してるそうですがなんか損してる気がしてなりません。
こんな話が出てきたのも私達夫婦が住宅購入を考えたからだったのですが私達としては
❶敷地内にに建てさせてもらう
❷義両親の家を立て直し二世帯にする
❸近隣にマンションを買う
のどれかで考えてましたが
❶は将来義両親宅を壊した場合、変な形で土地が残りその土地はのちに売りづらい。現金ない為姉、弟に渡せる財産がないので、義母に終身保険を掛け私達が月2万ほど負担する。
❷も終身保険を活用必須。
❸は将来義両親他界した後は土地を売れば9000万ほどになるので3兄弟で分割→私達のローンも完済できる。。現金をいただけると助かる。
❶〜❸まで上記のようなメリットデメリットがあります。
主人39歳で年収420万で上がる見込みなく、2歳子供を抱え現在私は時短勤務しおり年収470万、6年後フルタイムで550万。貯蓄もない中、私が働けなくなったら破綻するというプレッシャー。その為、❸だと将来土地が現金化できる安心感があります。
でも、共働きの今、予算内に買える中古マンションだとしたら駅から遠く不便な場所なのに対して、❶❷は駅徒歩2分の好立地に土地代かからず建物代だけ。だが将来現金は生まれない。
という状況ですが
義両親が勧められているプランはありですか？
今まだまだ義両親が住める家があるのに家を壊し土地売ってその土地に6000万払って建売りを買うメリットがあまり分かりません。(反対！とかではなく単純にメリットを理解できておりません)
次男が心配だとしても将来9000万の土地を残し現金化した方が良い気がします。
私達夫婦だけで住宅購入することが心配で少しでも援助を、と思ってくれてのことなのか、、。
長文で脈略なく思いの丈を綴りましたが何かアドバイスいただけますと嬉しいです！
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/3/25 06:58:52
リバブルの業者売りですね。業者売りは安いよ。査定がね。建売業者さんに仲介手数料もらう義理のご両親からも仲介手数料もらう。276万×2 両者から552万 りばぶるには入る。そしてご両親にはその消費税276万×8％ がかかる。その他、自分で
買ったなら購入費用との差額。利益が出れば所得税が。相続ならそのまま利益だから所得税が・・・売ったお金とこれから買うお金の差額によって所得税。そしてリバブルには今後建つ家の販売の仲介手数料がまた入ります。3軒建売で1軒6000万ならと186万×3で558万 この1軒の売買依で1110万の仲介手数料が入ります。
そのまま住めればそのまま住んだ方がいい。なぜなら、家が新築になればその固定資産税が高くなりますし、親が高齢になればいずれ動けなくなれば施設へ入るお金も必要になる。あなたとの仲も今はいいかもしれませんが、今後悪くなるとなったら2世帯に建て直ししたら、借金抱えて大変ですよ。
まるごと土地を売らないで、更地にして2/3だけ売ってもらう。それが嫌なら他の不動産屋に相談すればいい。
出来の悪い子供が心配なのはわかりますが。現金で渡したらもっと働かなくなることくらいわからないとね。
2世帯住宅は絶対に反対です。施設に入るお金など考えたら今処分する必要はない。今なら高値で売買できるかもしれないけれど。そこに家建てたらねぇ。施設のお金はどうするの？死亡保険は相続の対象外でいいけど80歳までが基本だから、80歳超えて死んだら死亡保険の保険金入らないよ。
1000万ずつそれに今渡したら贈与税がかかるよね。贈与税はそれぞれに350万ずつかかりますよ。
住宅取得資金の贈与なら700万までが非課税
リバブルは単に仲介手数料欲しさですからよく考えて。相手は商売だからね
買ったなら購入費用との差額。利益が出れば所得税が。相続ならそのまま利益だから所得税が・・・売ったお金とこれから買うお金の差額によって所得税。そしてリバブルには今後建つ家の販売の仲介手数料がまた入ります。3軒建売で1軒6000万ならと186万×3で558万 この1軒の売買依で1110万の仲介手数料が入ります。
そのまま住めればそのまま住んだ方がいい。なぜなら、家が新築になればその固定資産税が高くなりますし、親が高齢になればいずれ動けなくなれば施設へ入るお金も必要になる。あなたとの仲も今はいいかもしれませんが、今後悪くなるとなったら2世帯に建て直ししたら、借金抱えて大変ですよ。
まるごと土地を売らないで、更地にして2/3だけ売ってもらう。それが嫌なら他の不動産屋に相談すればいい。
出来の悪い子供が心配なのはわかりますが。現金で渡したらもっと働かなくなることくらいわからないとね。
2世帯住宅は絶対に反対です。施設に入るお金など考えたら今処分する必要はない。今なら高値で売買できるかもしれないけれど。そこに家建てたらねぇ。施設のお金はどうするの？死亡保険は相続の対象外でいいけど80歳までが基本だから、80歳超えて死んだら死亡保険の保険金入らないよ。
1000万ずつそれに今渡したら贈与税がかかるよね。贈与税はそれぞれに350万ずつかかりますよ。
住宅取得資金の贈与なら700万までが非課税
リバブルは単に仲介手数料欲しさですからよく考えて。相手は商売だからね
回答
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A
回答日時：
2019/3/10 22:44:42
>現在、義両親が住んでいる土地を売ると9000万くらいとのことです。
そこを買った業者は3棟の建売りにし売り出すそうで、その1区画を義両親が6000万ほどで購入するという案が出ているそうです。
9000万で売って建売を6000万で買う。ということですよね? 不動産譲渡税における取得費の数字がわかりませんが現金化されるのは3000万以上はありませんか?
ご両親の意図は元気なうちに生前贈与で相続を終わらせ次の世代(あなた達夫婦に)とすっきりとした形で同居したいということだと思います。
それなら義両親の面倒を見て同居する覚悟がおありなら提案を受け入れてもよいかと思います。
土地の売却 9000万 仮に手取りが8000万とすれば単純に3等分して2666万、同居と面倒を見る形で同居するなら他のご兄弟の二人には遺留分相当の1333万を渡して(又はご両親お二人様ですから1000万ずつでもよいと思います)相続は終わりとする。その証として公正証書遺言をお願いしてはいかがでしょう。
遺言をもって遺留分含めた分与は済んでいると書いてもらい相続は終わります。
あなた達ご夫婦は6000万の中からどれほどローンを組むかわかりませんが仮に3000万として融資を受ける場合は家計についも義両親様とある程度相談して援助いただく約束をしておいた方が良いと思います。年齢がわかりませんから何とも言えませんが家計費も馬鹿になりません。そして家計については万が一の争いに備えて帳簿を備えたほうが良いでしょう。
それからあなたの性格ですと旦那様との力関係がわかりませんが曖昧な贈与など受けると相続争いの元になります。やるならきっちりやったほうが良いです。
そこを買った業者は3棟の建売りにし売り出すそうで、その1区画を義両親が6000万ほどで購入するという案が出ているそうです。
9000万で売って建売を6000万で買う。ということですよね? 不動産譲渡税における取得費の数字がわかりませんが現金化されるのは3000万以上はありませんか?
ご両親の意図は元気なうちに生前贈与で相続を終わらせ次の世代(あなた達夫婦に)とすっきりとした形で同居したいということだと思います。
それなら義両親の面倒を見て同居する覚悟がおありなら提案を受け入れてもよいかと思います。
土地の売却 9000万 仮に手取りが8000万とすれば単純に3等分して2666万、同居と面倒を見る形で同居するなら他のご兄弟の二人には遺留分相当の1333万を渡して(又はご両親お二人様ですから1000万ずつでもよいと思います)相続は終わりとする。その証として公正証書遺言をお願いしてはいかがでしょう。
遺言をもって遺留分含めた分与は済んでいると書いてもらい相続は終わります。
あなた達ご夫婦は6000万の中からどれほどローンを組むかわかりませんが仮に3000万として融資を受ける場合は家計についも義両親様とある程度相談して援助いただく約束をしておいた方が良いと思います。年齢がわかりませんから何とも言えませんが家計費も馬鹿になりません。そして家計については万が一の争いに備えて帳簿を備えたほうが良いでしょう。
それからあなたの性格ですと旦那様との力関係がわかりませんが曖昧な贈与など受けると相続争いの元になります。やるならきっちりやったほうが良いです。
A
回答日時：
2019/3/10 21:08:11
義理親は、残りの人生をあなた方と、新しい家で同居生活をしたいのだと思います。
3000万の使い道は、義理親の金ですので、彼らに任せるしかないでしょう。
新居二世帯で住んで、どのくらい金がかかるか…そう言うのを体験して、3000万の行先は決まりなおすと思います。
3000万の使い道は、義理親の金ですので、彼らに任せるしかないでしょう。
新居二世帯で住んで、どのくらい金がかかるか…そう言うのを体験して、3000万の行先は決まりなおすと思います。
A
回答日時：
2019/3/10 08:11:32
経済的な判断（損得）は、詳細な情報を元にシミュレーションしなければ判断できません。
義両親の考えは、家計負担を増やすことなく二世帯住宅を手に入れ、残った資産を早期に分配すること。
貴方の考えは、現在の家計負担を増やしても、別居世帯にして、不動産を相続発生まで保有してもらうこと・・・ですよね。
老後のライフプランを確定させ、早期に資産分配をして、何ら悔いを残さず余生を送りたい・・・という義両親の気持ちは良くわかります。
逆に、損得優先の嫁の気持ちもよくわかります（悪い意味ではなく、貴方と同様の考えの方は多くいますよ）。
すでに業者が動き、話が具体化しているわけですから、早急に貴方方夫婦間でよく話し合い、その後、家族会議を開きましょう。
義両親の考えは、家計負担を増やすことなく二世帯住宅を手に入れ、残った資産を早期に分配すること。
貴方の考えは、現在の家計負担を増やしても、別居世帯にして、不動産を相続発生まで保有してもらうこと・・・ですよね。
老後のライフプランを確定させ、早期に資産分配をして、何ら悔いを残さず余生を送りたい・・・という義両親の気持ちは良くわかります。
逆に、損得優先の嫁の気持ちもよくわかります（悪い意味ではなく、貴方と同様の考えの方は多くいますよ）。
すでに業者が動き、話が具体化しているわけですから、早急に貴方方夫婦間でよく話し合い、その後、家族会議を開きましょう。
A
回答日時：
2019/3/10 02:23:59
普通に考えてどの様に税金が掛かるかと思うけど。
当然、経費も掛かる。
不動産の売却の税金に贈与税
収入の少ない私達にあまり借金をさせたくない。て世間を馬鹿にしてるでしょ。
貴方が考慮すべき？
お金だけの事を考えたら現状維持。（固定資産税が分からないけど新築にした時の固定資産税）
今は9,000万で売れる土地が30年後は幾らかは誰にも分からない。
仮に1億を2％で運用が出来れば10年で2000万の資産が生まれる。
貴方の書いてる事はお金の事でしょ。
専門家に相談して計算すれば良いでしょうね。
普通で考えたら現状維持。
動けばお金は掛かると思うけど。
貴方も同じ考えでしょ
当然、経費も掛かる。
不動産の売却の税金に贈与税
収入の少ない私達にあまり借金をさせたくない。て世間を馬鹿にしてるでしょ。
貴方が考慮すべき？
お金だけの事を考えたら現状維持。（固定資産税が分からないけど新築にした時の固定資産税）
今は9,000万で売れる土地が30年後は幾らかは誰にも分からない。
仮に1億を2％で運用が出来れば10年で2000万の資産が生まれる。
貴方の書いてる事はお金の事でしょ。
専門家に相談して計算すれば良いでしょうね。
普通で考えたら現状維持。
動けばお金は掛かると思うけど。
貴方も同じ考えでしょ
A
回答日時：
2019/3/10 02:10:42
なにか、不自然な、話ですね。
建物を建てさせたいのでしょうか？
建物を建てさせたい話でしたら降りた方が良いと思います。
主導権は質問者様に有ったほうが良いです。
図面見ていないのでなんとも言えませんが、今の家を改築するわけには行かないでしょうか？
土地と建物が有れば借金して、お金を渡す事も可能ですし。
駅名が分からないので、どうかなのですが、少し離れただけで、地価は下がりますよ。
羽生市問題みたいなこともありますし。
遺言書書いてもらうのでしたらともかく、相続の放棄を求めるのはお勧めいたしません。
こじれた時になんともならなくなってしまいます。千万単位のお金では、態度を豹変させてしまうこともありますね。
建物を建てさせたいのでしょうか？
建物を建てさせたい話でしたら降りた方が良いと思います。
主導権は質問者様に有ったほうが良いです。
図面見ていないのでなんとも言えませんが、今の家を改築するわけには行かないでしょうか？
土地と建物が有れば借金して、お金を渡す事も可能ですし。
駅名が分からないので、どうかなのですが、少し離れただけで、地価は下がりますよ。
羽生市問題みたいなこともありますし。
遺言書書いてもらうのでしたらともかく、相続の放棄を求めるのはお勧めいたしません。
こじれた時になんともならなくなってしまいます。千万単位のお金では、態度を豹変させてしまうこともありますね。
A
回答日時：
2019/3/10 01:44:55
義理の両親がべつに同居を望んでないなら、３が妥当かと思う。
将来的に遺産があることは「ラッキー」だと思って、自分たちは自分たちで、駅から遠かろうが身の丈にあった暮らしをする、だと思う。
義理の両親ができれば同居希望なら、将来的な介護資金、実負担全て長男夫婦で、ということで土地に関する相続は放棄してもらう、とかもありだと思う。まあ、これは兄弟間の話し合いがいるからあなたからは言いにくいけど。
将来的に遺産があることは「ラッキー」だと思って、自分たちは自分たちで、駅から遠かろうが身の丈にあった暮らしをする、だと思う。
義理の両親ができれば同居希望なら、将来的な介護資金、実負担全て長男夫婦で、ということで土地に関する相続は放棄してもらう、とかもありだと思う。まあ、これは兄弟間の話し合いがいるからあなたからは言いにくいけど。
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