教えて！住まいの先生
Q 2年前に一戸建て4LDKの家を350万円位かけてリフォームをしました。室内ほぼ全部 水回りを含めしました。賃貸にする為の事で
した。昭和57築の家です。
家賃が8万5千円で管理会社へ5千円払って手元に8万円が入り今住んでいる賃貸マンション(駐車場含む)が6万円払っています。
昭和57年築の家なのでそろそろ
不具合個所が出てきそうなので
オーナーチェンジて売ろうと
思っています。
私は 今現在2社の見積もりを取り810万円と880万円が出ています。
ただまだまだリフォーム代等が回収出来ていない所が心残りです。伯父にもリフォーム後に事後報告したところぼろくそに怒られました。これからどんどん不具合個所が出てくるのに何を考えとるんや！ とこんこんと言われました。
入居者さんがいるのでなかなか売りずらいと不動産屋は言っていました。利回り？ってこの家は何パーセントなのでしょうか？
皆様でしたらこのまま賃貸でいきますか？それとも売却されますか？
伯父はもう話があるうちに売ってしまえと言っています。
きつい回答でも結構です。
どうか宜しくお願い致します。
家賃が8万5千円で管理会社へ5千円払って手元に8万円が入り今住んでいる賃貸マンション(駐車場含む)が6万円払っています。
昭和57年築の家なのでそろそろ
不具合個所が出てきそうなので
オーナーチェンジて売ろうと
思っています。
私は 今現在2社の見積もりを取り810万円と880万円が出ています。
ただまだまだリフォーム代等が回収出来ていない所が心残りです。伯父にもリフォーム後に事後報告したところぼろくそに怒られました。これからどんどん不具合個所が出てくるのに何を考えとるんや！ とこんこんと言われました。
入居者さんがいるのでなかなか売りずらいと不動産屋は言っていました。利回り？ってこの家は何パーセントなのでしょうか？
皆様でしたらこのまま賃貸でいきますか？それとも売却されますか？
伯父はもう話があるうちに売ってしまえと言っています。
きつい回答でも結構です。
どうか宜しくお願い致します。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/5/14 17:46:44
利回りは誰でも簡単に計算できます。
総収入-総支出の金額を、買主の購入総額で割り、100％にするだけ。
粗ではなく、実質が重要です。
あなたの場合、賃料85,000円/月×12月が収入です。
あとは支出のみ。
管理費5,000円/月×12月
固定資産税/年
火災保険料/年
修理費用：これは予算として計上
買主は、売買金額、購入諸費用（登記や税など）で判断します。
売れるときに売る、これは勧めます。
ただし、譲渡所得税が発生する場合、注意が必要です。
よく考える事です。
総収入-総支出の金額を、買主の購入総額で割り、100％にするだけ。
粗ではなく、実質が重要です。
あなたの場合、賃料85,000円/月×12月が収入です。
あとは支出のみ。
管理費5,000円/月×12月
固定資産税/年
火災保険料/年
修理費用：これは予算として計上
買主は、売買金額、購入諸費用（登記や税など）で判断します。
売れるときに売る、これは勧めます。
ただし、譲渡所得税が発生する場合、注意が必要です。
よく考える事です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2019/5/14 17:46:44
色々アドバイスをいただき
ありがとうございました。
回答
4 件中、1～4件を表示
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A
回答日時：
2019/5/14 11:02:54
A
回答日時：
2019/5/14 10:58:47
入居者付では、安く業者に買い取って
もらうしかないです。
とにかく今は賃料が入っているのですから
貸し続けて、解約になり空き家になったら
仲介で少しでも高く売却すればよいです。
高額な修繕費用がかかるのは仕方ないことです。
かからないかもしれません。先のことは
誰にもわかりません。
もらうしかないです。
とにかく今は賃料が入っているのですから
貸し続けて、解約になり空き家になったら
仲介で少しでも高く売却すればよいです。
高額な修繕費用がかかるのは仕方ないことです。
かからないかもしれません。先のことは
誰にもわかりません。
A
回答日時：
2019/5/14 10:09:35
大家です。810万円とか880万円とか言っているのは業者買い取り価格じゃなくて仲介の査定価格でしょう？提示金額が仲介の査定金額なら成約価格はそれよりも安くなりますね。。。そこそこの需要がある地域なら一般にオーナーチェンジよりも実需（購入者が自己使用する）の方が高く売れるとは思います。消費税や火災保険料の値上がりが続いている状況なので家賃の値上げ交渉をしつつ退去されたらそれはそれで実需向けに空室で売却すればよいのでは。
A
回答日時：
2019/5/14 08:00:05
不動産屋の広告に記載されている「表面利回り」とは、年間賃料を売買価格で割った利率です。
（85000円×12）÷810万円＝12.59％
投資家が物件を購入する際、この表面利回りを参考にしますが、利回りの相場で言うと、都会ほど低く（人気があるため）地方や郊外に行くほど、高利回りでなければ売れません。
また、新しいもの、集合住宅であるものが値が付きやすく、逆はたたかれます。
貴方の物件を購入する投資家の目安が利回り20％なら、買値は510万円、と言うことになりますね。
入居者が入っているのなら、その入居者が解約になるまでは、所有していても良いのでは無いでしょうか（収入になるわけですから）。
空き家になった段階で売りに出しましょう。
そうすると、土地として利用（解体して）したい購入者も現れるかもしれません。
（85000円×12）÷810万円＝12.59％
投資家が物件を購入する際、この表面利回りを参考にしますが、利回りの相場で言うと、都会ほど低く（人気があるため）地方や郊外に行くほど、高利回りでなければ売れません。
また、新しいもの、集合住宅であるものが値が付きやすく、逆はたたかれます。
貴方の物件を購入する投資家の目安が利回り20％なら、買値は510万円、と言うことになりますね。
入居者が入っているのなら、その入居者が解約になるまでは、所有していても良いのでは無いでしょうか（収入になるわけですから）。
空き家になった段階で売りに出しましょう。
そうすると、土地として利用（解体して）したい購入者も現れるかもしれません。
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