教えて！住まいの先生
Q 投資用マンションについて質問です。
10年程前に都内にマンション(1K)を購入しました(2180万)
ローン残高が1700万あります。
家賃－ローン＝1万が現在になります。
オリンピックの影響なのか不動産会社から売却の話が毎週来ます・・・
最高額は2100万でした！
売却するべきか微妙に悩んでいます。
何かアドレス等あれば教えて下さい。
ローン残高が1700万あります。
家賃－ローン＝1万が現在になります。
オリンピックの影響なのか不動産会社から売却の話が毎週来ます・・・
最高額は2100万でした！
売却するべきか微妙に悩んでいます。
何かアドレス等あれば教えて下さい。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/7/3 11:10:14
はじめまして。
現在、投資用マンション所有中
、進行形で販売営業マンの独り言として
ご覧ください。
他の方が言っている
すぐ売却はとにかくやめてください。
現在支払いに困ってるわけでは
ないですよね？
でしたら慎重にご検討ください。
まず、不思議な点があります。
10年間でローンが約400万円
しか減っていないというのは金利だと思いますが、ここ5年くらいでは
金利が下がっているかと思います。
（金融機関にもよりますが減りが少なすぎる気がします。）
あと、前提として
1Kのマンションについてですが
オリンピックの影響は受けにくいです。
どちらかといえば再開発や
羽田空港２４時間営業など
そちらに影響を受けます。
あと、
不動産会社から連絡が来る。
ここ注意してください。⚠️
業者もバカではないので
あくまで安く買い叩く前提です。
今、中古は品薄で色々な業者が
仕入れたいと思っております。
場所によっては
もっと高く買い取れる可能性があります。
私のお客様の一例を
書いておきます。
4年前、5年前に新築で購入
大崎2450万円（残1950万円）
大井町2000万円 （残1700万円）
弊社での買取価格
大崎2850万円
大井町2700万円
です。
もちろん昔より時代的に
高くはなっております。
この方は、売却益にかけられる
税金を差し引いたとしても
十分な利益が出ます。
（ただ良い物件なので、と伝え
1件のみ買い取り、弊社で買い足していただきました。）
収支がマイナスなのが
気になりますが
査定がそもそもあっているのか
調べたほうがいいかと思います。
場所によりますが
2100万円でも手放したほうが
いい物件であれば、手放してしまって
いいと思います。
マンションの価格は
株のように急に変動はしませんので
焦らずお考えください。
現在、投資用マンション所有中
、進行形で販売営業マンの独り言として
ご覧ください。
他の方が言っている
すぐ売却はとにかくやめてください。
現在支払いに困ってるわけでは
ないですよね？
でしたら慎重にご検討ください。
まず、不思議な点があります。
10年間でローンが約400万円
しか減っていないというのは金利だと思いますが、ここ5年くらいでは
金利が下がっているかと思います。
（金融機関にもよりますが減りが少なすぎる気がします。）
あと、前提として
1Kのマンションについてですが
オリンピックの影響は受けにくいです。
どちらかといえば再開発や
羽田空港２４時間営業など
そちらに影響を受けます。
あと、
不動産会社から連絡が来る。
ここ注意してください。⚠️
業者もバカではないので
あくまで安く買い叩く前提です。
今、中古は品薄で色々な業者が
仕入れたいと思っております。
場所によっては
もっと高く買い取れる可能性があります。
私のお客様の一例を
書いておきます。
4年前、5年前に新築で購入
大崎2450万円（残1950万円）
大井町2000万円 （残1700万円）
弊社での買取価格
大崎2850万円
大井町2700万円
です。
もちろん昔より時代的に
高くはなっております。
この方は、売却益にかけられる
税金を差し引いたとしても
十分な利益が出ます。
（ただ良い物件なので、と伝え
1件のみ買い取り、弊社で買い足していただきました。）
収支がマイナスなのが
気になりますが
査定がそもそもあっているのか
調べたほうがいいかと思います。
場所によりますが
2100万円でも手放したほうが
いい物件であれば、手放してしまって
いいと思います。
マンションの価格は
株のように急に変動はしませんので
焦らずお考えください。
回答
A
回答日時：
2019/6/29 19:13:58
まず、この物件は直ちに売却すべきです。
現状ですら1万円の利益しか出ない、そうすると、賃料は時間とともに減少していきます。だから、オリンピックが終わるころには±0円位になり、万博ぐらいには-(マイナス)が出るかもしれないです。
現時点の借金が1700万円で、最高額2100万円だとしたら、この後の交渉込みで、まあ売却しても、多少の利益位は出そうです。
投資は売り時が一番大事で、今がそのタイミングです。
絶対にそのタイミングを逃さず、今売るべきです。
現状ですら1万円の利益しか出ない、そうすると、賃料は時間とともに減少していきます。だから、オリンピックが終わるころには±0円位になり、万博ぐらいには-(マイナス)が出るかもしれないです。
現時点の借金が1700万円で、最高額2100万円だとしたら、この後の交渉込みで、まあ売却しても、多少の利益位は出そうです。
投資は売り時が一番大事で、今がそのタイミングです。
絶対にそのタイミングを逃さず、今売るべきです。
A
回答日時：
2019/6/29 18:48:38
A
回答日時：
2019/6/29 15:24:41
都内1Kの相場なら10年前より上がっているので、同額でしか売れないとは高く買ってしまいましたね。10年間の賃料収益があまりに寂しいですが、今後はマイナスになりそうな事案ですね。売却で残債務返済できるなら売ったほうがよさそうです。
オリンピックは無関係とおもいますが。
オリンピックは無関係とおもいますが。
A
回答日時：
2019/6/29 15:13:46
都内・東北・中部・京都・北陸などで不動産投資をしています。
戸建・区分・一棟など現金購入し、賃貸に出しています。
売却の検討以前に、残債1.700万の返済を急ぐべきです。
不動産収入は今後確実に低下し、管理費・修繕費など支出は増大します。
その上でローン返済は確実に続きます。
私があなたの立場なら、恐ろしくて夜も寝てられません。
最も確実な投資は不動産ではなく、借金返済です。
戸建・区分・一棟など現金購入し、賃貸に出しています。
売却の検討以前に、残債1.700万の返済を急ぐべきです。
不動産収入は今後確実に低下し、管理費・修繕費など支出は増大します。
その上でローン返済は確実に続きます。
私があなたの立場なら、恐ろしくて夜も寝てられません。
最も確実な投資は不動産ではなく、借金返済です。
A
回答日時：
2019/6/29 14:55:20
大きな利益を生み出している投資用物件なら、もう少し回していくということもありえますが、そういう状況ならこのまま持っていてもしようがないと思いますよ。
ですから、あなたが納得の行く金額で買ってくれるというなら、売却の一手です。
2100万円なら納得できないですか？
私なら、2100万円なら喜んで売却します。
ただし、まだ話だけでしょうから、実際に2100万円で売れるかどうかは、これからです。
「〇〇万円で買いたいと思ってるんですが・・・」ということで話を始めて、そのうちあれやこれやで「最終的に検討した結果、〇〇万円でどうでしょうか？」ということは不動産業界では、よくあることです。
ですから、あなたが納得の行く金額で買ってくれるというなら、売却の一手です。
2100万円なら納得できないですか？
私なら、2100万円なら喜んで売却します。
ただし、まだ話だけでしょうから、実際に2100万円で売れるかどうかは、これからです。
「〇〇万円で買いたいと思ってるんですが・・・」ということで話を始めて、そのうちあれやこれやで「最終的に検討した結果、〇〇万円でどうでしょうか？」ということは不動産業界では、よくあることです。
A
回答日時：
2019/6/29 14:37:10
もうちょい高く売れると思いますよー
A
回答日時：
2019/6/29 11:38:04
マンションそのものが投資用として分譲されたものならば、「負動産」か「腐動産」と認識すべきではないでしょうか。
このような物件は所有者（組合員）の合意形成が難しく、周期的修繕（大規模修繕）が計画通りに実施されずに老朽化がそのまま進行しがちたからです。
そのうち金食い虫になるか、絵に書いた「資産」になりかねません。
損をしないなら、早めに手放すことをおすすめします。
このような物件は所有者（組合員）の合意形成が難しく、周期的修繕（大規模修繕）が計画通りに実施されずに老朽化がそのまま進行しがちたからです。
そのうち金食い虫になるか、絵に書いた「資産」になりかねません。
損をしないなら、早めに手放すことをおすすめします。
A
回答日時：
2019/6/29 09:12:43
A
回答日時：
2019/6/29 08:59:56
キャッシュフローが毎月たったの1万しかなにのに、10年間も
放っておくなんて、どうかしてるよ。
放っておくなんて、どうかしてるよ。
A
回答日時：
2019/6/29 07:52:30
キャッシュフローで毎月1万円プラスだと、10年で120万円のキャッシュを生み出した、ということですね（保険や税金があるかもしれませんが）。
今回、ローン返して手元に400万円。
諸経費引いても300万円。
10年間のプラスを合わせて420万円。
（譲渡税が出るので、さらに低くなりますが）
投資の割には大きな利益ではありませんが、売却したほうが良いと思います。
今後の需給バランスとマンション相場の下落を考えると、さらに10年後はマイナスにになる可能性大ですよ。
今回、ローン返して手元に400万円。
諸経費引いても300万円。
10年間のプラスを合わせて420万円。
（譲渡税が出るので、さらに低くなりますが）
投資の割には大きな利益ではありませんが、売却したほうが良いと思います。
今後の需給バランスとマンション相場の下落を考えると、さらに10年後はマイナスにになる可能性大ですよ。
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