教えて！住まいの先生
Q 3000万円の家が300万円に。 私の母は東京都に住んでいますが、山形県に一軒、4部屋あるアパートを所有しています。20年ほど前にアパート経営をする為に3000万円程で購入しました。度々人に貸し
て収入は少し得ましたが、現在、4部屋全て空室になっており、しばらく借り手がつかないので、母はアパートの売却を決めました。するとすぐに買い手が現れましたが、買い手は350万円だったら購入するとの事でした。母は、3000万円したものが300万円！？と嘆いており、売却するかしないか悩んでいます。もう少し待って、もう少し高い値段で買ってくれる人を待つか、350万円は妥当で、売るべきかと相談を受けました。
山形県の築20年ほどのアパート
1kの部屋4つありますが、相場はどのくらいでしょうか。状態はキレイです。
相場300万円台は妥当でしょうか。
皆様であれば、この場合売りますか？待ちますか？
山形県の築20年ほどのアパート
1kの部屋4つありますが、相場はどのくらいでしょうか。状態はキレイです。
相場300万円台は妥当でしょうか。
皆様であれば、この場合売りますか？待ちますか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/9/28 11:30:04
他の回答の方もおっしゃっておられますが、駅（主要駅かどうか）からの距離（歩き何分）や土地、建物の大きさなどの詳細が分かりませんので、「売りますか？待ちますか？ 」について回答することができません。
尚、「4部屋全て空室」ということから、相当の手入れをしないといけないのではないかとも考えてしまいます。その手入れにどのくらいかかるのかも不明です。（手入れをして賃貸するのか、更地にして使用するのか。）
まずは収益物件（アパート等）を扱っているサイトを閲覧し、お母さまがお持ちのアパートに近い物件を調べて、それとの比較により現状の価値を知ることから始めることをおすすめします。
また価値だけでなく、収益物件を扱っている不動産会社も分かります。東京の不動産会社もありますので、まずはそれらの不動産会社に相談されることをおすすめします。
コロナによる先行き不安がありますので、早々に動かれることをおすすめします。
尚、「4部屋全て空室」ということから、相当の手入れをしないといけないのではないかとも考えてしまいます。その手入れにどのくらいかかるのかも不明です。（手入れをして賃貸するのか、更地にして使用するのか。）
まずは収益物件（アパート等）を扱っているサイトを閲覧し、お母さまがお持ちのアパートに近い物件を調べて、それとの比較により現状の価値を知ることから始めることをおすすめします。
また価値だけでなく、収益物件を扱っている不動産会社も分かります。東京の不動産会社もありますので、まずはそれらの不動産会社に相談されることをおすすめします。
コロナによる先行き不安がありますので、早々に動かれることをおすすめします。
回答
7 件中、1～7件を表示
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A
回答日時：
2020/4/25 17:09:58
まず、新築で４世帯の１Ｋアパートを建てて、土地代も含めれば
３０００万円はそこそこ妥当かもしれません。
後は、２０年の内に手入れがしていないのであれば、建物価値は０円
入居者が居れば、そうでもないですけど。
で、土地の値段は？広さは？立地は？
ってところが気に成る。
情報が少なすぎる。判断できないっていうのが本音。
不動産の売買って、上記の情報だけじゃ無理ですよ。
それに、賃貸物件なら、周辺の賃料相場も確認した上で
レントロールで利回り計算して・・・って多岐にわたるんですよ。
売主さんが今の状況で判断するなら、マイナスか？どうか？です。
２０年持っていて、賃料は総額幾ら入ったのか？
維持費や固都税の経費を引いて、利益が有ったのか？赤なのか？
今、３５０万円で売ったとして、それは全て利益なのか？
ローンは残ってないのか？
以後、維持費は年間幾らかかるのか？
失礼ながら、お母様の年齢を考えて、現金を取得する金額として
メリットがあるのか？
維持して月々収入を持たせた方が良いのか？
維持する手間はかける事が出来るのか？
売るなら、その計算を事前にしていて、最悪幾らなら売るつもりなのか？
って考えておかないとダメなんですよ。
相談している不動産屋が悪いのか、本人が甘いのか？
分かりませんが、甘すぎるってのが感想ですね。
３０００万円はそこそこ妥当かもしれません。
後は、２０年の内に手入れがしていないのであれば、建物価値は０円
入居者が居れば、そうでもないですけど。
で、土地の値段は？広さは？立地は？
ってところが気に成る。
情報が少なすぎる。判断できないっていうのが本音。
不動産の売買って、上記の情報だけじゃ無理ですよ。
それに、賃貸物件なら、周辺の賃料相場も確認した上で
レントロールで利回り計算して・・・って多岐にわたるんですよ。
売主さんが今の状況で判断するなら、マイナスか？どうか？です。
２０年持っていて、賃料は総額幾ら入ったのか？
維持費や固都税の経費を引いて、利益が有ったのか？赤なのか？
今、３５０万円で売ったとして、それは全て利益なのか？
ローンは残ってないのか？
以後、維持費は年間幾らかかるのか？
失礼ながら、お母様の年齢を考えて、現金を取得する金額として
メリットがあるのか？
維持して月々収入を持たせた方が良いのか？
維持する手間はかける事が出来るのか？
売るなら、その計算を事前にしていて、最悪幾らなら売るつもりなのか？
って考えておかないとダメなんですよ。
相談している不動産屋が悪いのか、本人が甘いのか？
分かりませんが、甘すぎるってのが感想ですね。
A
回答日時：
2020/4/22 14:44:13
現況が全て空室って..。
賃料が見合ってないのと立地もゴミなわけでしょ。
収益物件なんて利回りに合わせて買うんだからさ、せいぜい15%は出ないと買う人なんていないよ。
賃料はいくらよ。
それによってはもう解体しないと売れないよ。
賃料が見合ってないのと立地もゴミなわけでしょ。
収益物件なんて利回りに合わせて買うんだからさ、せいぜい15%は出ないと買う人なんていないよ。
賃料はいくらよ。
それによってはもう解体しないと売れないよ。
A
回答日時：
2020/4/22 14:18:23
立地にもよると思います。
今現在、4部屋全て空いている
とのことですから
人気のある場所とは
思えないです。
いくらで買ったかは関係ないです。
今、どれくらいの需要、価値があるかで
判断されます。
人口が減ってきていますので
地方中心に、売却出来ない土地が
増えてくると思います。
もしかしたら、その値段で
売っておいた方がいい、、
かもしれません。
今現在、4部屋全て空いている
とのことですから
人気のある場所とは
思えないです。
いくらで買ったかは関係ないです。
今、どれくらいの需要、価値があるかで
判断されます。
人口が減ってきていますので
地方中心に、売却出来ない土地が
増えてくると思います。
もしかしたら、その値段で
売っておいた方がいい、、
かもしれません。
A
回答日時：
2020/4/22 11:32:44
近隣で売り出している物件または成約した物件から、相場は判断します。
いくらで購入したかではなく、いくらで売れるか？流通しているか？
それがその物件の資産価値ですし、それがわからないと何とも言えません。
これは何もアパートに限らず、一般住宅も同じことです。
賃貸物件は入居者がいない地域ですと、それだけで持っている意味がないというのが現実なんです。
いくらで購入したかではなく、いくらで売れるか？流通しているか？
それがその物件の資産価値ですし、それがわからないと何とも言えません。
これは何もアパートに限らず、一般住宅も同じことです。
賃貸物件は入居者がいない地域ですと、それだけで持っている意味がないというのが現実なんです。
A
回答日時：
2020/4/22 09:00:56
売却はどのような方法で行ったのでしょうか。
不動産業者に仲介で売却依頼をしたのだと
思います。それならば、媒介契約を結び
売却価格を決めるはずです。
それとも、不動産業者等に買取査定をしてもらった
結果が３５０万なのでしょうか。
とりあえずは、今後賃料収入はあまり見込めない。
大規模な修繕等が必要になる。と考えられるので
建物の価値はゼロとして、土地だけの相場を調べて
その価格が売出価格ではないでしょうか。それで
売れなければ、解体費用や借主追い出し費用くらい
の減額を検討する。
というような考え方をするべきです。
不動産業者に仲介で売却依頼をしたのだと
思います。それならば、媒介契約を結び
売却価格を決めるはずです。
それとも、不動産業者等に買取査定をしてもらった
結果が３５０万なのでしょうか。
とりあえずは、今後賃料収入はあまり見込めない。
大規模な修繕等が必要になる。と考えられるので
建物の価値はゼロとして、土地だけの相場を調べて
その価格が売出価格ではないでしょうか。それで
売れなければ、解体費用や借主追い出し費用くらい
の減額を検討する。
というような考え方をするべきです。
A
回答日時：
2020/4/22 08:41:30
山形県といっても山形県の何処かにもよりますね。
土地の実勢価格などによっても価値が違います。
先ず、それを把握しておきましょう。
そして、数社と交渉して見積りを出してもらいましよう。
ここまでは無料で出来ることです。
すぐに売りたいと買い手に心を読まれたらかなり安い金額になってしまいます。
安くだったら売らない、という態度で交渉してください。
土地の実勢価格などによっても価値が違います。
先ず、それを把握しておきましょう。
そして、数社と交渉して見積りを出してもらいましよう。
ここまでは無料で出来ることです。
すぐに売りたいと買い手に心を読まれたらかなり安い金額になってしまいます。
安くだったら売らない、という態度で交渉してください。
A
回答日時：
2020/4/22 08:07:40
日本の建物物件はバブル崩壊以来 建築施行後依頼主へ引き渡した時点から資産価値が下落し評価も下がります 東京都外の地方は築40年一戸建て評価は価値無しの現状判断です よって買い手の評価額は妥当です 買い手はその後多額のリフォーム費用と入居広告や登録費用など必要となります 【追伸】空き家状態では劣化が激しく維持経費をよく考えてご判断を 自分なら売却します
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