教えて！住まいの先生
Q 不動産投資を始める予定です。（初心者です）物件購入で決めていることは 現金一括で購入 物件は中古の1Rから1LDK 駅から徒歩10分以内
自分が住んでもよいような物件
賃貸中の物件
できれば人気のある物件
できればお風呂トイレ別
なぜオーナーさんが手放すのか？も聞いてみたい
理想はお金に働いてもらう投資です笑
アドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いします。
賃貸中の物件
できれば人気のある物件
できればお風呂トイレ別
なぜオーナーさんが手放すのか？も聞いてみたい
理想はお金に働いてもらう投資です笑
アドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いします。
質問日時：
2021/4/16 20:45:34
解決済み
解決日時：
2021/4/20 00:58:58
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 394 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/4/20 00:58:58
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。
１）現金一括であれば、比較的リスクは低いかと思いますが、下記の点を考慮されると宜しいのではないかと思います。
➀登記簿で所有者氏名や抵当権もチェック：
所有期間や抵当権の状況、所有者氏名など、不動産屋から聞き取る情報と合わせて反社チェックや売却理由の信ぴょう性、購入価格なども視察できる場合もあります。
②ワンルームよりも１LDK：
将来売る時に実需ニーズも拾いやすくなります。
③賃貸中の場合は賃借人属性と契約書もチェック：
購入申込書を入れると契約書の写しを個人情報を隠して見せてくれると思います。不動産屋によっては賃借人の職業や勤務先名を教えてくれます。
④オーナーチェンジ物件でも必ず現地の共用部などを確認に行く：
オーナーチェンジ物件は専有区分の内覧ができない場合が多く、たまに物件を全く見ないで買う人がいますが、共用部分の管理状況（汚れ具合や廊下などに私物が置かれていないか、郵便受けや駐輪場の雰囲気は要チェック）と駅からの道のりや周辺環境は必ずチェックに行った方が失敗は少ないです。
２）今は売主も強気の人が多く、価格が高くなっているため利回りは低くなってしまう物件が多いかと思いますので、ご自身で投資する地域を決めて、周辺物件の賃料相場を広さや築年数などで下調べして、判断基準にされると良いと思います。
以上、何らかのご参考になれば幸いです。
１）現金一括であれば、比較的リスクは低いかと思いますが、下記の点を考慮されると宜しいのではないかと思います。
➀登記簿で所有者氏名や抵当権もチェック：
所有期間や抵当権の状況、所有者氏名など、不動産屋から聞き取る情報と合わせて反社チェックや売却理由の信ぴょう性、購入価格なども視察できる場合もあります。
②ワンルームよりも１LDK：
将来売る時に実需ニーズも拾いやすくなります。
③賃貸中の場合は賃借人属性と契約書もチェック：
購入申込書を入れると契約書の写しを個人情報を隠して見せてくれると思います。不動産屋によっては賃借人の職業や勤務先名を教えてくれます。
④オーナーチェンジ物件でも必ず現地の共用部などを確認に行く：
オーナーチェンジ物件は専有区分の内覧ができない場合が多く、たまに物件を全く見ないで買う人がいますが、共用部分の管理状況（汚れ具合や廊下などに私物が置かれていないか、郵便受けや駐輪場の雰囲気は要チェック）と駅からの道のりや周辺環境は必ずチェックに行った方が失敗は少ないです。
２）今は売主も強気の人が多く、価格が高くなっているため利回りは低くなってしまう物件が多いかと思いますので、ご自身で投資する地域を決めて、周辺物件の賃料相場を広さや築年数などで下調べして、判断基準にされると良いと思います。
以上、何らかのご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/4/20 00:58:58
ありがとうございました。大変参考になりました。
回答
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A
回答日時：
2021/4/17 17:02:03
ワンルームマンション投資のことかなぁ？駅から5分迄でしょうね？
築年数は平成10年以降に建てられた物件デスね？
築年数は平成10年以降に建てられた物件デスね？
A
回答日時：
2021/4/17 10:50:24
現金で買うなら破綻すると言う事は無いですがマンションは管理費修繕費積立金等もありますから利益上がるのは最低でも表面13%以上の物件で10年以内で回収出来る物です、私も3区分のうち2区分は7年程度で回収でき1区分は既に回収終わってます。
ローンで頭金が少ないなら2、3年で頭金が回収出来る物限定です。
私は新築アパート、中古アパートをメインで今後もやる予定ですが初めてだと中古築古で4%、新築で1.5%〜2%ぐらいの金利が掛かかりますこれを半分程度迄金利を下げられれば不動産投資で勝てる様になります。
金融資産が多い程金利は安いのでまずはローンで買って手持ち資金を減らさない様にするか一括で買って破綻しない様にするかは迷う所です。
ただ経験が7年8年となって金利も安く借りられてれば次高くなると言う可能性は低いです。
なぜ売却するか？色々と理由はありますが入居中の物件で売るのは、売る事で売却益が出る場合、減価償却が終わった場合、個人の場合5年経過して税率が下がった場合などでしょう、入居者が度々滞納してくる面倒な場合もケースとしてはあるかとは思います。
ローンで頭金が少ないなら2、3年で頭金が回収出来る物限定です。
私は新築アパート、中古アパートをメインで今後もやる予定ですが初めてだと中古築古で4%、新築で1.5%〜2%ぐらいの金利が掛かかりますこれを半分程度迄金利を下げられれば不動産投資で勝てる様になります。
金融資産が多い程金利は安いのでまずはローンで買って手持ち資金を減らさない様にするか一括で買って破綻しない様にするかは迷う所です。
ただ経験が7年8年となって金利も安く借りられてれば次高くなると言う可能性は低いです。
なぜ売却するか？色々と理由はありますが入居中の物件で売るのは、売る事で売却益が出る場合、減価償却が終わった場合、個人の場合5年経過して税率が下がった場合などでしょう、入居者が度々滞納してくる面倒な場合もケースとしてはあるかとは思います。
A
回答日時：
2021/4/17 10:02:22
下記サイトでもご覧ください。
https://www.youtube.com/watch?v=A24QVPDuAtk&t=189s
https://www.youtube.com/watch?v=rw23PQ5G3pg&t=586s
https://www.youtube.com/watch?v=A24QVPDuAtk&t=189s
https://www.youtube.com/watch?v=rw23PQ5G3pg&t=586s
A
回答日時：
2021/4/16 23:56:16
あなたの理想の条件は正しいです。
しかし、残念ながらこの条件が揃い、かつあなたの望む収益性を満たす物件はなかなかあなたの前には現れないでしょう。
・東京都心部ならば10分以内にこだわらなくても大丈夫です。
・賃貸中にこだわらなくて大丈夫です。空室であっても都心部ならすぐ決まります。
・できれば人気がある物件。投資家に人気があるような物件は避けましょう。無駄に高値で掴む事になります。
・なぜオーナーさんが手放すのか？マイナス要因なら買主に言うわけありません。瑕疵なら聞かなくても説明があります。
少なくとも上記の要件は省かないと収支的に買える物件は見つかりません。
しかし、残念ながらこの条件が揃い、かつあなたの望む収益性を満たす物件はなかなかあなたの前には現れないでしょう。
・東京都心部ならば10分以内にこだわらなくても大丈夫です。
・賃貸中にこだわらなくて大丈夫です。空室であっても都心部ならすぐ決まります。
・できれば人気がある物件。投資家に人気があるような物件は避けましょう。無駄に高値で掴む事になります。
・なぜオーナーさんが手放すのか？マイナス要因なら買主に言うわけありません。瑕疵なら聞かなくても説明があります。
少なくとも上記の要件は省かないと収支的に買える物件は見つかりません。
A
回答日時：
2021/4/16 23:27:54
物件は中古の1Rから1LDK
駅から徒歩10分以内
自分が住んでもよいような物件
賃貸中の物件
できれば人気のある物件
できればお風呂トイレ別
例えばだけど、これらの条件外して物件探してごらん?
誰も見向きもしない条件の悪い物件にこそ勝機が存在するぞ。
ある程度現金あるなら札束ひっぱたいて値引き交渉する事だね。
理想は物件購入にかかわる人間全て自分の手のひらで転がす事だ。どうするかは自分で考えてね。
駅から徒歩10分以内
自分が住んでもよいような物件
賃貸中の物件
できれば人気のある物件
できればお風呂トイレ別
例えばだけど、これらの条件外して物件探してごらん?
誰も見向きもしない条件の悪い物件にこそ勝機が存在するぞ。
ある程度現金あるなら札束ひっぱたいて値引き交渉する事だね。
理想は物件購入にかかわる人間全て自分の手のひらで転がす事だ。どうするかは自分で考えてね。
A
回答日時：
2021/4/16 21:06:16
駅から徒歩数分ではなく１０分で良いのであれば、それなり
人気ある物件ならもっと駅に近い方が
都市部だと、物件価格は高いが利回りが追い付いていない
仮に利回り５％なら、キャピタルゲイン除いて、軽く２０年以上掛かるので、今現金が欲しい（税金対策や相続や理由は人それぞれ）
オーナーチェンジなら安い物件もあるでしょう
その程度であれば、REIT買っても同じようなものです
よほど希少な立地の築浅や土地じゃないかぎり、そこそこの物件でそこそこの利回りで良いのであれば、REITで良い気もします
自分の場合、乗り換えで売ってます
質問の条件だと一般的・表面的な内容だけなので、詳細がわからないです
普通に読むと一般的な物件なので、キャピタルゲインが望めず、購入後値下がりしてゆく気がします。
そうすると、売却時の値下がり（予想）を、毎月の家賃で補うという感じになってしまい・・・？です
私ならREITでも買って、相場の様子を見ます。（どうしても不動産に拘るならば）
掘り出し物が出るまでしばらくそのままで、出たら即買うとか
自分が欲しくなったからと言って、希少物件がポンと出てくるわけはないですし
金額も築浅の高額物件が希望なのか？ 一千万以下の古いのを狙っているのか？
お金に働いてもらうのであれば、動産 意識を強めると良いと思います。
動かなく固定する 不動産 は、利幅的に美味しくはありません。
人気ある物件ならもっと駅に近い方が
都市部だと、物件価格は高いが利回りが追い付いていない
仮に利回り５％なら、キャピタルゲイン除いて、軽く２０年以上掛かるので、今現金が欲しい（税金対策や相続や理由は人それぞれ）
オーナーチェンジなら安い物件もあるでしょう
その程度であれば、REIT買っても同じようなものです
よほど希少な立地の築浅や土地じゃないかぎり、そこそこの物件でそこそこの利回りで良いのであれば、REITで良い気もします
自分の場合、乗り換えで売ってます
質問の条件だと一般的・表面的な内容だけなので、詳細がわからないです
普通に読むと一般的な物件なので、キャピタルゲインが望めず、購入後値下がりしてゆく気がします。
そうすると、売却時の値下がり（予想）を、毎月の家賃で補うという感じになってしまい・・・？です
私ならREITでも買って、相場の様子を見ます。（どうしても不動産に拘るならば）
掘り出し物が出るまでしばらくそのままで、出たら即買うとか
自分が欲しくなったからと言って、希少物件がポンと出てくるわけはないですし
金額も築浅の高額物件が希望なのか？ 一千万以下の古いのを狙っているのか？
お金に働いてもらうのであれば、動産 意識を強めると良いと思います。
動かなく固定する 不動産 は、利幅的に美味しくはありません。
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