教えて！住まいの先生
Q 築２年経過の分譲マンション
売り出しから２年以上経過した分譲マンションを購入しようと思っています。
モデルルームは値引きと家具付きだそうですが、自分が迷っている部屋は
一度もモデルルームとしては使用しなかったとのことで、
値引きは約450万、あとは各部屋にエアコンと照明器具とカーテンをつけます・・・だそうです。
確かに魅力的だとは思ったのですが、よく考えてみれば築２年も経過しているので
中古物件となるのでは？
上記のサービスは、当たり前のような気がしてきました。
自分としてはもう少しの値引き交渉をしたいのですが
可能でしょうか？
ご経験のある方の意見を伺いたいです。
補足
モデルルームは値引きと家具付きだそうですが、自分が迷っている部屋は
一度もモデルルームとしては使用しなかったとのことで、
値引きは約450万、あとは各部屋にエアコンと照明器具とカーテンをつけます・・・だそうです。
確かに魅力的だとは思ったのですが、よく考えてみれば築２年も経過しているので
中古物件となるのでは？
上記のサービスは、当たり前のような気がしてきました。
自分としてはもう少しの値引き交渉をしたいのですが
可能でしょうか？
ご経験のある方の意見を伺いたいです。
ちなみにこの物件の価格は3400万ほどです。
質問日時：
2009/5/19 00:44:14
解決済み
解決日時：
2009/6/2 03:20:16
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 2296 ｜ お礼： 25枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2009/6/2 03:20:16
値引き交渉は可能だと思います。
交渉にあたり有利になる方法を書かせてもらいます。
分譲業者からすると2年も在庫を抱えているのは辛い事です。
しかも不動産の価格は下がる一方です。
ですから出来るだけ早く処分してしまいたいはずです。
販売会社は分譲業者と協議していくらまで値引きしても良いと
決めているはずです。
可能な範囲まで値引きして販売しても手数料が目減りするので
出来るだけ高く売りたいと考えています。
しかし、その反面、2年も販売員を同じ物件の担当として
雇っていても会社としては経費がかさんでしまいます。
又、買う気がないお客に値引きの範囲ぎりぎりを提示する事は考えられません。
提示してしまうとその情報が漏れた時に大変な事になります。
ですから、モデルルームに行く時には、ハンコと源泉徴収を過去年々分か持参して
販売員に買う気がある事をアピールしてみて下さい。
既に450万円の値引きは確保されている訳ですから、質問者さんが値引きして欲しいと
思う金額（高い金額）を提示してそこから業者との差を詰めて行かれると良いのでは
ないかと思います。
マンション業者の利益について書かせて頂きます。
名乗り忘れていましたが、私は分譲マンションの企画屋です。
当方で事業収支を作成してマンション業者に企画を買ってもらっています。
例えば100戸のマンションがあるとすると、90戸売れたら事業上はチャラチャラです。
残りの10戸が利益になります。（住戸によって広さが違いますが、大雑把には利益は10％です。）
戸別に考えて3400万の物件ですから
3400×0.9＝3060万円この値段で売れればチャラチャラです。
しかしこのご時勢ですから、3060万円なんかで売れるとは考えていないはずです。
最初に交渉する値段として25％引きくらいから交渉して20％引きで落ち着けば
いいのではないでしょうか。
質問者さんが値引き交渉を成功させて、新しい新居に住まわれる事を
心からお祈りしています。頑張って下さい。
交渉にあたり有利になる方法を書かせてもらいます。
分譲業者からすると2年も在庫を抱えているのは辛い事です。
しかも不動産の価格は下がる一方です。
ですから出来るだけ早く処分してしまいたいはずです。
販売会社は分譲業者と協議していくらまで値引きしても良いと
決めているはずです。
可能な範囲まで値引きして販売しても手数料が目減りするので
出来るだけ高く売りたいと考えています。
しかし、その反面、2年も販売員を同じ物件の担当として
雇っていても会社としては経費がかさんでしまいます。
又、買う気がないお客に値引きの範囲ぎりぎりを提示する事は考えられません。
提示してしまうとその情報が漏れた時に大変な事になります。
ですから、モデルルームに行く時には、ハンコと源泉徴収を過去年々分か持参して
販売員に買う気がある事をアピールしてみて下さい。
既に450万円の値引きは確保されている訳ですから、質問者さんが値引きして欲しいと
思う金額（高い金額）を提示してそこから業者との差を詰めて行かれると良いのでは
ないかと思います。
マンション業者の利益について書かせて頂きます。
名乗り忘れていましたが、私は分譲マンションの企画屋です。
当方で事業収支を作成してマンション業者に企画を買ってもらっています。
例えば100戸のマンションがあるとすると、90戸売れたら事業上はチャラチャラです。
残りの10戸が利益になります。（住戸によって広さが違いますが、大雑把には利益は10％です。）
戸別に考えて3400万の物件ですから
3400×0.9＝3060万円この値段で売れればチャラチャラです。
しかしこのご時勢ですから、3060万円なんかで売れるとは考えていないはずです。
最初に交渉する値段として25％引きくらいから交渉して20％引きで落ち着けば
いいのではないでしょうか。
質問者さんが値引き交渉を成功させて、新しい新居に住まわれる事を
心からお祈りしています。頑張って下さい。
回答
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A
回答日時：
2009/5/20 22:46:30
基本的には可能です。大抵の場合、営業担当の裁量でできる値引きと売主の決裁が必要な値引きがあります。
ただし、ただ値引きしてといっても、難しいでしょう。高い値段で買った人もいます。
ポイントは３つあります。まず一点目としてこの値段なら必ず買うということ
2点目としては、営業担当には決裁権がないので、担当が売主を納得させる根拠（ストーリー）を
提示すること。３点目営業担当は必ず、部屋がなくなると言ってあせらせてきます、ここであせって申し込むと値引きできません。
私の場合は、2回目の値引きの際に別の物件との金額、ランニングコスト、表面利回りなどの比較表を作成して営業担当にプレゼンしました。私の場合、３３５０→２５００です。
注意点として近くの他社物件と比較する場合、向こうもプロで想定範囲の事なので、あっさり切り返されるかもしれません。
ちなみに、わたしも同業者です。
ただし、ただ値引きしてといっても、難しいでしょう。高い値段で買った人もいます。
ポイントは３つあります。まず一点目としてこの値段なら必ず買うということ
2点目としては、営業担当には決裁権がないので、担当が売主を納得させる根拠（ストーリー）を
提示すること。３点目営業担当は必ず、部屋がなくなると言ってあせらせてきます、ここであせって申し込むと値引きできません。
私の場合は、2回目の値引きの際に別の物件との金額、ランニングコスト、表面利回りなどの比較表を作成して営業担当にプレゼンしました。私の場合、３３５０→２５００です。
注意点として近くの他社物件と比較する場合、向こうもプロで想定範囲の事なので、あっさり切り返されるかもしれません。
ちなみに、わたしも同業者です。
A
回答日時：
2009/5/19 08:30:10
売れ残りになりますから、大幅値引きは当然です。中古と同じ扱いに近いですね。
３４００万ー値引き４５０万？＝２９５０万＋エアコン・照明・カーテン（約４０万）
向こうは売れ残りを売りたい、だから値引きと＋αで如何？と言う事になりますが
言い値で買うバカは居ません。建築時ですら値引きは当然、更に２年経過です。
向こうは早く現金化したいので、駆け引きにより更に２００～３００万程度値引きは
可能です、２年もが決め手になります。不動産取引ではこれらで初めの２割引程度
～常識なので、価格交渉次第になります、車でも衣服でも売れ残りは安くて当然！
向こうの資金繰り状況次第！で、買い叩けるのです。貴方のご健闘を！粘り強く！
足元を見る！と言うと聞こえは悪いですが、不動産取引の常識！私の実家も別宅を
売りに出したら、家と大庭園は価値ゼロ、土地時価５千万がたったの１千万でした。
資金繰りに困ると、それでも売らねばならず、その事情と駆け引き次第となりますね。
３４００万ー値引き４５０万？＝２９５０万＋エアコン・照明・カーテン（約４０万）
向こうは売れ残りを売りたい、だから値引きと＋αで如何？と言う事になりますが
言い値で買うバカは居ません。建築時ですら値引きは当然、更に２年経過です。
向こうは早く現金化したいので、駆け引きにより更に２００～３００万程度値引きは
可能です、２年もが決め手になります。不動産取引ではこれらで初めの２割引程度
～常識なので、価格交渉次第になります、車でも衣服でも売れ残りは安くて当然！
向こうの資金繰り状況次第！で、買い叩けるのです。貴方のご健闘を！粘り強く！
足元を見る！と言うと聞こえは悪いですが、不動産取引の常識！私の実家も別宅を
売りに出したら、家と大庭園は価値ゼロ、土地時価５千万がたったの１千万でした。
資金繰りに困ると、それでも売らねばならず、その事情と駆け引き次第となりますね。
A
回答日時：
2009/5/19 05:49:10
新築、中古、新古に区別無く値引きは可能だし、理由付けではなく人柄や話術に左右されることの方が多いです。失礼ですが、人に意見を聞かれる方は、値引き交渉が不得手な方が多いです。もっと自分で相手を引き込むぐらいに話をしてみましょう。
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