教えて！住まいの先生

新築・中古と言ってもマンションやアパートなど色々ありますが
近年被害者が続出していると言われるマンションに絞って記載します。

マンションで都内一等地なら新築で良いと思います。
キャッシュフローは全く出ませんが、資産価値下落など皆無に等しく
極端に言えばキャッシュフローなんて当てにしなくても良いからです。
時勢によってはキャピタルゲインも全然狙えます。

しかし、あくまでも都内一等地ならという事です。
それ以外の地域なら100%中古です。

税金還付を長期的に～などというセールストークは
あり得ません。何故ならそれは単に赤字を垂れ流しているだけだからです。

キャッシュフローが出る物件を増やしていき、キャッシュフローが出ながら結果的に節税に繋がるから不動産投資は美味しいのです。

例えばですが年収2000~3000万なら一般よりは遥かに高年収と言えます。
しかし、そのレベルでも思ったほど恩恵はありません。
しかもその年収を数十年に渡って維持出来るでしょうか。

年収1000万程度ならそもそも新築マンションは止めた方が良いです。

不動産投資の根本的な理屈は至って単純で０に何を掛けても
結局は０でしかありません。０とは赤字です。ずーっと赤字の
事業や投資なんてそもそも価値がありません。


最後に「新築ワンルームマンション投資」をもし勧めてくる人が
居たら、個人や営業職を問わず①バックマージン狙い②そもそも不動産投資やってない③不動産投資やってるけど赤字垂れ流しで滑ってる

この3パターンに分類されるはずです。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

マンションを相続しました。
家賃14万で貸してます。ローンなどはありません。親は2001年頃2600万で買ったといっていました。現在は2100万の資産価値だと不動産やが言ってました。
不動産会社に12000円保険と管理費が引かれます。
管理会社に管理費と修繕積立金が合計4万取られてます。
残り88000円です。

ここから固定資産税とか引かれて、・・・・。

これで儲かると思いますか？

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

私は9年前に不動産賃貸業を始めて8年前にサラリーマンを辞めました。
その時は住居併用で軽量鉄骨でも表面利回り8%でまわりました、今は4%台です。木造でも今は良いとこ6%でしょう、建売でアパートは8%だったりすると部屋が狭く新築時以外は入居者がつかなくなる物件なので建売は新築で買ってはダメです。
現在の市況から言うと新築はほぼほぼ無理です、と言うのは不動産投資初心者は金利が高く新築でも1.6%〜2%は行きます。
これが経験年数が増えていくと半分の金利になります。
表面5%で2%取られるとそれで3%そこから諸経費や修繕費税金を引くと殆ど残りません。
ローンは30年以上ですし減価償却はそれ以前に終わりますからローンが終わるまで地獄です。

築古は金利が初めてだと4%近く行きますこれも経験年数で半分になります。
今始めるのはどれをやっても厳しく私も新規では数年様子見を決め込んで資金を貯めています。
今は平気で表面8%で売りに出していますが金利引くと4%でそこから経費引いたら全く美味しくない結果となります。

私が買おうと思う表面利回りは新築で最低6.5%、築古で最低でも11%で13%は欲しいと思っています。
金利は直近で新築0.85%、築古で銀行1.25保証協会入れて2.3%です。
通常は初心者はまずこの倍の金利が掛かるのでその分表面が高くないととなります。
そう言った面で9年前は新築で表面8%行ってたので安全運転出来ました。

本来であれば新築買ってから築古を買った方が良いでしょうなぜかと言えば間違えると次が買えなくなるからで築古はそのケースが多く初心者はどう選べばいいか判断が付かないからです。
しかし現在の市況では新築はお金持ちの相続税対策(死ぬ3年以上前でないと対策にならない)で不動産投資としては利益が出なくなっています、消去法で築古しかありません。
銀行は耐用年数＋10年程度迄のものは融資します、過ぎていてはダメという事でもないので木造なら耐用年数22年＋10年で32年〜35年ぐらいまでは融資受けられますが40年越えとなると木造は現金で買わないと買えません。
また耐用年数切れの家賃収入は銀行は収入として見ない銀行が多く借りている部分ばかりが大きくなり次が買えなくなるケースが出てきます。
築10年ぐらいのものだと新築時より高く売られているケースが多いでしょうそれでも今建てるよりも安いです。
新築は9年前よりも建築費で2割は最低でもアップしてると思います。

相続で不動産をやりたくないという人もいるので興味がなく安く売り出される事が稀にあります。
そう言った物件はすぐに買付が入るので値上げしてこれで買うから一番手にしてくれという交渉で可能で有れば1番手になれる事もあります。
見つけて迷っている時間はありません有給とって見に行って問題ないなと思えばその日に買付、手付けを交渉で安くしてもらい手付けを支払った後業者を入れて調査して問題があれば手付けを放棄して問題なければ買うという事になります。

注意する所は擁壁がや雛壇擁壁2M以上は手を出さない方が良いでしょう。
4m道路に2m以上接しているか？
雨樋の縦樋を引っ張って抜けないか？抜けたら柱が腐っている。
外壁を触って白く手についたら修繕時期、基礎部分に蟻道があるか？あるならシロアリの懸念あり。
床は大きく傾いて無いか？色々と見る所はありますが直感でダメだと思ったら買いません。
車で見に行く時に通り過ぎてしまったり対向車で塞がれたりしたら私はそれだけで縁が無かったと買付しません。
私は失敗した物件は一つもありません、それだけ慎重に選ぶ必要があると思います、取り合えす買わないと始められないはダメです、しかし買うという決断は1分以内に下し買付しないとこれもダメですので難しいというのはあります。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

節税・税金還付などよりも、その不動産の価値を一番に考えましょう。

新築であれ、中古であれ、その土地のスペック、今後の価値が高い物件

それが一番です。

今の時代、良いモノ、不動産は価値を高く評価し、欲しがる人も多いですが、
中間というゾーンの評価と、その他という評価が似てきています。

例えば、限定の場所、限定数の車、時計という希少性に高いお金を払います。
その他は、安けりゃ買うけどね・・・程度の塩評価

土地の価値が高ければ、目先の利回りが低かろうと（普通は低いですが）資産価値が高いので問題ない。

売る時の資産評価額が高い土地、物件
これを重視してください。

良い不動産を買うこと！
負動産は、買うと邪魔でしかないこと

• 参考になる：1
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら