教えて！住まいの先生
Q 50代前半の地方在住のパート主婦です。約一年前から地元で不動産投資をはじめましたが、今後の投資の方向に迷っており、アドバイス頂けたらと思います。
現在築42年の1DK×4戸の築古アパートを2棟と築56年(水回りリフォーム済)と築12年の戸建を計２戸、店舗2戸の合計12戸を所有しています。
築年数が古い物が多く、敷地面積が狭い物件ばかりで、家賃収入は全て満室になったとしても月40万程の収入です(現在店舗一戸と戸建一戸が空室)。
アパートは、毎月のように何かしら修繕費がかかっていて、5年程したら売却又は建て替えも考えています。
現時点では購入の為の借入金はありませんが、今後、もっと物件を増やし最終的には、不動産収入で年収700万円を目標にしたいと思っておりましたが、ローンを組んででも新たに物件購入すべきかや、地元から離れた都会も視野に入れるかなどいろいろ迷っています。
夫はサラリーマンですが、不動産投資はどちらかと言うと反対していて、いろんな面での協力は期待できません。
そもそも、50代パートでお金を貸してくれる金融機関があるのかと思ったり…
何をどうすればいいのか、どうしたいのか自分でも分からなくなっています。誰かに相談したいと思いこちらに投稿させて頂きました。
築年数が古い物が多く、敷地面積が狭い物件ばかりで、家賃収入は全て満室になったとしても月40万程の収入です(現在店舗一戸と戸建一戸が空室)。
アパートは、毎月のように何かしら修繕費がかかっていて、5年程したら売却又は建て替えも考えています。
現時点では購入の為の借入金はありませんが、今後、もっと物件を増やし最終的には、不動産収入で年収700万円を目標にしたいと思っておりましたが、ローンを組んででも新たに物件購入すべきかや、地元から離れた都会も視野に入れるかなどいろいろ迷っています。
夫はサラリーマンですが、不動産投資はどちらかと言うと反対していて、いろんな面での協力は期待できません。
そもそも、50代パートでお金を貸してくれる金融機関があるのかと思ったり…
何をどうすればいいのか、どうしたいのか自分でも分からなくなっています。誰かに相談したいと思いこちらに投稿させて頂きました。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/9/24 15:47:52
年1億円の大家です。
そのお年ですと、年金と合わせて考えるべきです。メガ大家目指すのは構いませんが、年齢リスクは考慮した方が良いです。
とりあえず年金と合わせたほしい月CFを設定して、それの倍が家賃目安（管理費固都税除く）です。
6年後は相場がどうなるかわかりませんが、私なら築年数ダウングレードしつつ買い替えますね。まとめて一棟マンションでしょうか？
地方パートですと、公庫が良いでしょう。買い替えローンは地方銀行は応じやすいです。あと、デッドクロスにならぬように資金計画立てましょう。
あとは節税は考えていますか？
年480万円ですと、パート収入含めて600万円ですよね。耐用年数超過の築古だと5年で節税効果が消えるから、税金はざっと80万円は消えると思います。そこら辺は青色申告会としくは商工会議所の税理士さんに紹介して無料か格安相談が良いでしょう。もちろん融資は多少有利でしょう。
そのお年ですと、年金と合わせて考えるべきです。メガ大家目指すのは構いませんが、年齢リスクは考慮した方が良いです。
とりあえず年金と合わせたほしい月CFを設定して、それの倍が家賃目安（管理費固都税除く）です。
6年後は相場がどうなるかわかりませんが、私なら築年数ダウングレードしつつ買い替えますね。まとめて一棟マンションでしょうか？
地方パートですと、公庫が良いでしょう。買い替えローンは地方銀行は応じやすいです。あと、デッドクロスにならぬように資金計画立てましょう。
あとは節税は考えていますか？
年480万円ですと、パート収入含めて600万円ですよね。耐用年数超過の築古だと5年で節税効果が消えるから、税金はざっと80万円は消えると思います。そこら辺は青色申告会としくは商工会議所の税理士さんに紹介して無料か格安相談が良いでしょう。もちろん融資は多少有利でしょう。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/9/24 15:47:52
ほしいCFの倍額が家賃目安や、税金や融資の相談先など、全て具体的でこの後どう動くか、迷いが消えていきました。
おっしゃるように、買い替えながら、最終的には一棟マンションのオーナーになれたらなと思います。
ありがとうございました！
回答
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A
回答日時：
2022/9/23 22:35:10
たった一年でペースは速いですね
メガ大家を目指してるのですか？
情報が少なすぎますのでなんとも言えませんが、物件地域は人口増加してますか？ 新築建ってますか？スーパー増えてますか？小中学校生徒増えてますか？
メガ大家を目指してるのですか？
情報が少なすぎますのでなんとも言えませんが、物件地域は人口増加してますか？ 新築建ってますか？スーパー増えてますか？小中学校生徒増えてますか？
A
回答日時：
2022/9/23 20:04:38
50代パートという事ですが確定申告では不動産賃貸業ですよね、立派な個人事業主です。
ただ築古の家賃収入は収入として見ない銀行も多いですが借入が無いので大丈夫かと思います。
銀行は信金や地銀であれば貸してくれる所はあるかと思いますし金利は高いですがトラスト銀行などもあります。
今は何もかも高くなって時期が良く無いので辛抱強く待ちですね、いずれ良い物件が出てくるまで待って待って増やして行って下さい。
ただ築古の家賃収入は収入として見ない銀行も多いですが借入が無いので大丈夫かと思います。
銀行は信金や地銀であれば貸してくれる所はあるかと思いますし金利は高いですがトラスト銀行などもあります。
今は何もかも高くなって時期が良く無いので辛抱強く待ちですね、いずれ良い物件が出てくるまで待って待って増やして行って下さい。
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