教えて！住まいの先生
Q 不動産屋や工務店様に質問。土地の測量について。新築用の土地購入を検討しており、気に入った土地が見つかりました。
購入を検討していますが、登記簿を確認しましたが測量図がなく、不動産屋に問い合わせたところ「西、北、東の隣り合う土地の持ち主とは境界合意しており、南は市道。トラブルは起きないから大丈夫。」との説明で、「現況実測平面図」を渡されました。重要事項説明書を事前にもらうと、隣り合う３名の所有者の名前と、立ち会いした日付が記載されてましたが、合意書とか本人のサインなどの書類は添付されてませんでした。
・法務局に測量記録はありません。
・杭や、プレート、赤ペンキありません。
・新しく造成した境界壁のみです。
ここで質問なのですが、ここまま確定測量しなくても、本当に家は建てられるのでしょうか？タマホーム、一条工務店、積水ハウス、住友林業など、大手ハウスメーカーを考えてます。
心配なのですが、第三者の意見が聞きたくて質問いたします。詳しい方、アドバイスをいただければ幸いです。田舎の土地です、隣は宅地、畑、山林。 売買地は宅地です。気に入ってますが、将来、相続や売る時に困る土地だと困ると思ってます。
・法務局に測量記録はありません。
・杭や、プレート、赤ペンキありません。
・新しく造成した境界壁のみです。
ここで質問なのですが、ここまま確定測量しなくても、本当に家は建てられるのでしょうか？タマホーム、一条工務店、積水ハウス、住友林業など、大手ハウスメーカーを考えてます。
心配なのですが、第三者の意見が聞きたくて質問いたします。詳しい方、アドバイスをいただければ幸いです。田舎の土地です、隣は宅地、畑、山林。 売買地は宅地です。気に入ってますが、将来、相続や売る時に困る土地だと困ると思ってます。
確定測量はされてない土地ということです。
質問日時：
2022/11/5 14:01:52
解決済み
解決日時：
2022/11/12 00:27:21
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 466 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/11/12 00:27:21
家は建てられますのでご安心下さい。
将来的に安心なさりたい場合は、確定測量及び地積更正登記をする事をおすすめします。
この登記をすると管轄法務局に地積測量図が半永久的に保存され、第三者に自己の土地の範囲を明確に主張できます。
ただ、現在の公簿面積より増えてしまう場合は、固定資産税も増税する場合がありますのでご注意下さい。
現況の敷地面積と登記簿面積がさほど変わらないのであれば、将来の安心のため、確定測量及び地積更正登記をされた方が良いでしょう。
見た感じ、40万円くらいかかるかな？と思いますが、近隣の状況によって金額が異なりますので、まずはハウスメーカーを通じてでも良いので、家屋調査士に見積もりを出してもらいましょう。
地積更正登記の為に、隣地所有者との立ち会いを必要とする確定測量を行いますが、隣地の方の実印や印鑑証明書は不要ですから、みなさんすぐに協力してくれますし、ご質問者様が動かなくても家屋調査士さんが全てしてくれるので安心です。
まだご検討中だと思いますが、地積更正登記をすると決めた場合は、必ず土地決済(土地購入)前に地積更正登記を済ませて土地決済した方がいいです。
土地決済してからの立ち会いですと、万が一擁壁が隣地へ膨らんでいるなど、問題が出た時が大変です。
現在の売主名義の時点で地積更正登記後、土地決済をするという契約を結んで、もちろん地積更正登記費用はご質問者様負担のお約束で進めれば良いかと思います。
将来隣地の方が立ち会いを求める事もありますし、その時に擁壁や外構のブロックが隣地に飛び出ていたなんて問題が起こらないとも限りません。
ですので、私は都会であれ田舎であれ、必ず確定測量及び地積更正登記をしておいた方が良いと思う派です。
でも金額次第でもありますから、まずはお見積もりを依頼してみましょう。
ご参考になれば幸いです。
将来的に安心なさりたい場合は、確定測量及び地積更正登記をする事をおすすめします。
この登記をすると管轄法務局に地積測量図が半永久的に保存され、第三者に自己の土地の範囲を明確に主張できます。
ただ、現在の公簿面積より増えてしまう場合は、固定資産税も増税する場合がありますのでご注意下さい。
現況の敷地面積と登記簿面積がさほど変わらないのであれば、将来の安心のため、確定測量及び地積更正登記をされた方が良いでしょう。
見た感じ、40万円くらいかかるかな？と思いますが、近隣の状況によって金額が異なりますので、まずはハウスメーカーを通じてでも良いので、家屋調査士に見積もりを出してもらいましょう。
地積更正登記の為に、隣地所有者との立ち会いを必要とする確定測量を行いますが、隣地の方の実印や印鑑証明書は不要ですから、みなさんすぐに協力してくれますし、ご質問者様が動かなくても家屋調査士さんが全てしてくれるので安心です。
まだご検討中だと思いますが、地積更正登記をすると決めた場合は、必ず土地決済(土地購入)前に地積更正登記を済ませて土地決済した方がいいです。
土地決済してからの立ち会いですと、万が一擁壁が隣地へ膨らんでいるなど、問題が出た時が大変です。
現在の売主名義の時点で地積更正登記後、土地決済をするという契約を結んで、もちろん地積更正登記費用はご質問者様負担のお約束で進めれば良いかと思います。
将来隣地の方が立ち会いを求める事もありますし、その時に擁壁や外構のブロックが隣地に飛び出ていたなんて問題が起こらないとも限りません。
ですので、私は都会であれ田舎であれ、必ず確定測量及び地積更正登記をしておいた方が良いと思う派です。
でも金額次第でもありますから、まずはお見積もりを依頼してみましょう。
ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/11/12 00:27:21
回答者さまは恩人です。この方がおられなければ、契約の勇気は持てませんでした。また、契約もスムーズにいかなかったとおもいます。
助けてくださり本当にありがとうございました。心から感謝いたします。
回答
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A
回答日時：
2022/11/7 15:47:56
法務局の地図と現地が合致していますか？合意した境界が法務局の地図を
無視した合意の場合もあります。
仮にあなたが購入した土地の地番が１番だとして、隣に２番があるとします。
１番だと思って建物を建築した後、実際は１番と２番の土地上に建っている
ことがわかったらどうしますか？
無視した合意の場合もあります。
仮にあなたが購入した土地の地番が１番だとして、隣に２番があるとします。
１番だと思って建物を建築した後、実際は１番と２番の土地上に建っている
ことがわかったらどうしますか？
A
回答日時：
2022/11/6 11:49:23
家は建てられます。
ただし、フェンスや塀は造れません。
境界確認書と境界杭が無いので、口約束の立会いが済んでいても、境界は不明確のままです。
フェンスや塀を造ると、隣地からクレームが来る可能性があります。
境界確認が済んでいないと同じなので、販売価格より約３００万円を値引いてもらった方が良いです。
さもなければ、契約条件として境界杭を設置し境界確認書を頂いて下さい。
国土交通省のＨＰに過去に取引された土地の売買価格を調べられます。平米単価が表示されています。参考にして見て下さい。
例えるならば、新品でも、使用に問題がなくとも、一部作動しない電化品を買うようなものです。
境界確認書と境界杭が無いので、将来、売る時には自費で行う必要があります。
写真を見ると、動物や人の侵入を防ぐためにフェンスは造りたいですね。
そのためには境界杭を設置し境界確認書の原本を頂いた方が良いです。
ただし、フェンスや塀は造れません。
境界確認書と境界杭が無いので、口約束の立会いが済んでいても、境界は不明確のままです。
フェンスや塀を造ると、隣地からクレームが来る可能性があります。
境界確認が済んでいないと同じなので、販売価格より約３００万円を値引いてもらった方が良いです。
さもなければ、契約条件として境界杭を設置し境界確認書を頂いて下さい。
国土交通省のＨＰに過去に取引された土地の売買価格を調べられます。平米単価が表示されています。参考にして見て下さい。
例えるならば、新品でも、使用に問題がなくとも、一部作動しない電化品を買うようなものです。
境界確認書と境界杭が無いので、将来、売る時には自費で行う必要があります。
写真を見ると、動物や人の侵入を防ぐためにフェンスは造りたいですね。
そのためには境界杭を設置し境界確認書の原本を頂いた方が良いです。
A
回答日時：
2022/11/6 09:01:52
家を建てる時に、ハウスメーカーが地盤調査をします。
地盤改良が必要な場合は、100万以上～かけて
地盤改良をすることが多いです。
もしご心配な場合は購入する前に、調査したほうがいいです。
防災地図なども確認して。
あと、上記のHMの中でしたら、積水ハウスと一条はメンテが少なくて
お勧めです。
地盤改良が必要な場合は、100万以上～かけて
地盤改良をすることが多いです。
もしご心配な場合は購入する前に、調査したほうがいいです。
防災地図なども確認して。
あと、上記のHMの中でしたら、積水ハウスと一条はメンテが少なくて
お勧めです。
A
回答日時：
2022/11/6 07:28:02
A
回答日時：
2022/11/6 04:46:52
A
回答日時：
2022/11/5 17:24:59
ハウスメーカー等は必ず境界確定させます、地積も更生し直します。
これは建てたいメーカーへ質問して下さい。
確定せず建てれるかには、YESですが
隣地とトラブルになる可能性はあります。
また、同意書に隣地のサインと実印での押印、印鑑証明を押して初めて同意です。
これは建てたいメーカーへ質問して下さい。
確定せず建てれるかには、YESですが
隣地とトラブルになる可能性はあります。
また、同意書に隣地のサインと実印での押印、印鑑証明を押して初めて同意です。
A
回答日時：
2022/11/5 17:24:31
☆、質問とする宅地が都市計画区域内であれば、売り主の敷地が隣
に残置がまだあり、それを含めても1000㎡を超える宅地は、都市計
画法第29条の開発許可が必要とします。
隣地との区画をしても宅地周囲と道路幅員を含めて、関係者の境界
コン杭標を打ちので土地家屋調査士事務所も立ち合いが必要です。
その後に「筆界や境界線確定図」に同意署名と捺印がないと紛争の
際、分割区画仕切り塀基礎も現状の任意図面で証拠とならないです。
都市計画区域外の区域内であれば、区画基礎もあり不備はでないが、
近隣境界の紛争責任は、不動産屋が口約束の履行は無理です。
に残置がまだあり、それを含めても1000㎡を超える宅地は、都市計
画法第29条の開発許可が必要とします。
隣地との区画をしても宅地周囲と道路幅員を含めて、関係者の境界
コン杭標を打ちので土地家屋調査士事務所も立ち合いが必要です。
その後に「筆界や境界線確定図」に同意署名と捺印がないと紛争の
際、分割区画仕切り塀基礎も現状の任意図面で証拠とならないです。
都市計画区域外の区域内であれば、区画基礎もあり不備はでないが、
近隣境界の紛争責任は、不動産屋が口約束の履行は無理です。
A
回答日時：
2022/11/5 14:13:50
どうして工務店には様が付いて不動産屋には付けないんだ！
と言うくだらない感想はさておき。
実際に現況測量した・・・・その広さと
登記上の広さには差異が有りますか？
有った場合、どの程度ですか？
が気に成ります。
立ち合いのサインって書類の書き方にもよりますけど・・・・
基本的には、同意です。
この場所で筆界を確認しました・・・その説明を現地得受けて
立ち会いました・・・と言うサインである事が多いですね。
あと、境界杭などが無い？
では、どうやって隣地所有者に説明したのか？
何処で同意してもらったのか？
と言う問題になる。
幾ら現況測量で有ったとしても、境界の杭などが無いなら
復元しない限り、立ち合いはしてもらえないと思う。
だって、無いとどこからどこまでなのか？が分からないから。
ただ、道路が公道だからトラブルが無い・・・は場合によっては嘘です。
道路査定が済んで居ない場合、土地を持って行かれる場合も有る。
なので、道路査定が済んで居るか？いないのか？
そこを根拠にすべきです。
現状で工務店様が作業をしてくれるのか？
それは、筆界に対しての根拠の書類や測量図の根拠の強さなどで
変わりますので、見ないと何とも言えない。
まあ、問題なければ普通はやってくれます。
と言うくだらない感想はさておき。
実際に現況測量した・・・・その広さと
登記上の広さには差異が有りますか？
有った場合、どの程度ですか？
が気に成ります。
立ち合いのサインって書類の書き方にもよりますけど・・・・
基本的には、同意です。
この場所で筆界を確認しました・・・その説明を現地得受けて
立ち会いました・・・と言うサインである事が多いですね。
あと、境界杭などが無い？
では、どうやって隣地所有者に説明したのか？
何処で同意してもらったのか？
と言う問題になる。
幾ら現況測量で有ったとしても、境界の杭などが無いなら
復元しない限り、立ち合いはしてもらえないと思う。
だって、無いとどこからどこまでなのか？が分からないから。
ただ、道路が公道だからトラブルが無い・・・は場合によっては嘘です。
道路査定が済んで居ない場合、土地を持って行かれる場合も有る。
なので、道路査定が済んで居るか？いないのか？
そこを根拠にすべきです。
現状で工務店様が作業をしてくれるのか？
それは、筆界に対しての根拠の書類や測量図の根拠の強さなどで
変わりますので、見ないと何とも言えない。
まあ、問題なければ普通はやってくれます。
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