教えて！住まいの先生

こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）マンションの場合、譲渡所得を計算するためには、購入時の取得価額を土地部分と建物部分に按分して、建物部分を減価償却費を計算しないといけません。

２）取得価額には、購入時の仲介手数料・売買契約書印紙代・登記費用（抵当権登記費用は除く）・不動産取得税なども含むことができます。

３）仮に購入時の取得価額が合計で2800万円、土地・建物の内訳がマンションなので、ザックリと土地1000万円、建物1800万円とした場合、3年間の建物の減価償却費は下記のようになります。

減価償却費：1800万円×0.9×0.015×3＝72.9万円（約73万円）

４）もし3000万円で売却できた場合の譲渡所得は
3000万円ー（2800万円―73万円＋仲介手数料約106万円＋印紙代1万円）
＝約166万円

５）5年以下の短期譲渡の場合、譲渡税率は39.63％なので、
166万円×39.63％＝約66万円の譲渡税（所得税＋住民税）がかかります。

６）確定申告で「自宅売却の3000万円の特別控除」を利用すれば、66万円の譲渡税は無税にできるのですが、次の戸建てを住宅ローンで購入される場合は約3年間住宅ローン控除が使えなくなるので、慎重に判断されてください。

★上記はあくまでイメージですので、詳細にはついては、お近くの税務署の代表番号に電話して音声案内で1番をおしますと国税局の電話相談センターに繋がりますので、そちらであなた自身の補完されている物件や諸費用のデータを元に細かく確認されてください。

以上、ご参考になれば幸いです。

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