教えて！住まいの先生
Q 実家のマンションの兄弟共同相続について、 『法律的にはどうするのが正しいのか』の見地でどなたかお教え下さい。 両親が亡くなり、実家のマンションを兄弟3人で共同相続しました。
※「不動産の共同相続はやめた方がいい」という声が多いことは承知していますが、
入居者もおり、現時点で売却するわけにはいかないため。すでに相続手続き済です。
本来、毎年の家賃収入(から経費を除いた利益部分)を3等分、
次の年はまた家賃収入を3等分するのが望ましいと私は思うんですが、
兄は「最終的に売却した時にまとめて3等分する」と言って聞きません。
例）家賃収入から経費を除いた利益＝150万/年
→150万÷3＝50万/年
→仮にこれが5年続いて、5年後にマンション売却した場合、
マンション売却額の3分の1＋50万×5年(250万) を相続という考え
上記前提の場合、
①私の毎年の所得は50万円になるのでしょうか？
それとも実際には1円も受け取っていないため0円になるのでしょうか？
②(①の答えによって変わると思いますが)5年後にマンション売却した場合、
その年の私の所得は売却額の3分の1(50万×5年＝250万含まず)でしょうか？
それとも売却額の3分の1+250万になってしまうのでしょうか？
③個人的には毎年『(家賃収入-経費)÷3を精算(＝受取)』すべきではないか、
と思っているのですが、法律的にはどちらが正しいのでしょうか？
1円も受け取っていないのに所得申告して所得税が上がることに納得できず、
さらには果たして50万/年はきちんと確保されるのかも信用できず、
(兄が経理面を管理すると言っているのですが、そこが信用できない)
すごくモヤモヤしています。
『法律的にはどうするのが正しいのか』の見地でどなたかお教え下さい。
宜しくお願い致します。
入居者もおり、現時点で売却するわけにはいかないため。すでに相続手続き済です。
本来、毎年の家賃収入(から経費を除いた利益部分)を3等分、
次の年はまた家賃収入を3等分するのが望ましいと私は思うんですが、
兄は「最終的に売却した時にまとめて3等分する」と言って聞きません。
例）家賃収入から経費を除いた利益＝150万/年
→150万÷3＝50万/年
→仮にこれが5年続いて、5年後にマンション売却した場合、
マンション売却額の3分の1＋50万×5年(250万) を相続という考え
上記前提の場合、
①私の毎年の所得は50万円になるのでしょうか？
それとも実際には1円も受け取っていないため0円になるのでしょうか？
②(①の答えによって変わると思いますが)5年後にマンション売却した場合、
その年の私の所得は売却額の3分の1(50万×5年＝250万含まず)でしょうか？
それとも売却額の3分の1+250万になってしまうのでしょうか？
③個人的には毎年『(家賃収入-経費)÷3を精算(＝受取)』すべきではないか、
と思っているのですが、法律的にはどちらが正しいのでしょうか？
1円も受け取っていないのに所得申告して所得税が上がることに納得できず、
さらには果たして50万/年はきちんと確保されるのかも信用できず、
(兄が経理面を管理すると言っているのですが、そこが信用できない)
すごくモヤモヤしています。
『法律的にはどうするのが正しいのか』の見地でどなたかお教え下さい。
宜しくお願い致します。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/12/6 10:55:16
こんにちは。都内で不動産経営（大家業）をしている者です。
１）質問者さんのご理解のとおり、税務的には③が正しいです。
不動産収入（賃料収入のことで経費を控除した所得の前の段階）は不動産所有者のものですので、質問者さんには毎年50万円の不動産収入が発生していることになります。そこから減価償却費や固定資産税他の必要経費が控除されて不動産所得になります。
２）兄が150万円全てを取ると、税務的には他の兄弟2人が兄に毎年100万円を貸し付けたか、贈与したかの書類をするのが適正ですが、贈与にすると、将来売却時にその贈与した分250万円についてはまとめて返してもらうと、兄弟2人には贈与税が発生するので大損です。貸し付けたことにするためには、兄に適正な金利で利息分もを支払ってもらう必要があります。
※因みに、物件売却の譲渡所得は売却価格の3分の１ではなく、「親がマンションを取得した価格から建物の減価償却費を控除した金額」と「売却価格から仲介手数料を引いた金額」の差額の3分の１になります。
３）最初に書いた通り、質問者さんの理解が基本的に正しいので、税理士などに間に入ってもらうか、物件の3分の１の権利を有する所有者として弁護士に入ってもらって賃料の3分の1の権利を主張するのか、やろうと思えばどちらでも可能ですが、個人的には兄弟間なので、最初は税理士に適正な不動産収入の分配方法と課税について、第三者の立場で説明してもらった方が良いと思います。
★お兄さんがお金に困ってらっしゃる可能性も考えられますし、最初から「法律論」で弁護士介入させるよりは、税務面からの問題点や正しいあり方を話して、お兄さんがご自身の事情を兄弟に説明されれば、それを踏まえた対処の方法があるかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）質問者さんのご理解のとおり、税務的には③が正しいです。
不動産収入（賃料収入のことで経費を控除した所得の前の段階）は不動産所有者のものですので、質問者さんには毎年50万円の不動産収入が発生していることになります。そこから減価償却費や固定資産税他の必要経費が控除されて不動産所得になります。
２）兄が150万円全てを取ると、税務的には他の兄弟2人が兄に毎年100万円を貸し付けたか、贈与したかの書類をするのが適正ですが、贈与にすると、将来売却時にその贈与した分250万円についてはまとめて返してもらうと、兄弟2人には贈与税が発生するので大損です。貸し付けたことにするためには、兄に適正な金利で利息分もを支払ってもらう必要があります。
※因みに、物件売却の譲渡所得は売却価格の3分の１ではなく、「親がマンションを取得した価格から建物の減価償却費を控除した金額」と「売却価格から仲介手数料を引いた金額」の差額の3分の１になります。
３）最初に書いた通り、質問者さんの理解が基本的に正しいので、税理士などに間に入ってもらうか、物件の3分の１の権利を有する所有者として弁護士に入ってもらって賃料の3分の1の権利を主張するのか、やろうと思えばどちらでも可能ですが、個人的には兄弟間なので、最初は税理士に適正な不動産収入の分配方法と課税について、第三者の立場で説明してもらった方が良いと思います。
★お兄さんがお金に困ってらっしゃる可能性も考えられますし、最初から「法律論」で弁護士介入させるよりは、税務面からの問題点や正しいあり方を話して、お兄さんがご自身の事情を兄弟に説明されれば、それを踏まえた対処の方法があるかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/12/6 10:55:16
わかりやすく説明して下さり、また兄の事情も慮って下さり、ありがとうございました。
他の皆様からも大変参考になるご意見を頂戴しましたが、当家族と同じ「不動産経営（大家業）」をされているPCGHさんをBAとさせて頂きました。
皆様、ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2023/12/1 12:12:08
東京の不動産買取業者です。
①毎年の所得は0円です。
②不動産譲渡所得=売却代金×1/3
不動産取得=250万円
③ 毎年『(家賃収入-経費)÷3を精算(＝受取)』にすべきです。
売却も何年先になるか分かりませんし、それまでお兄さんがしっかり家賃を貯めてるとも思えません！
又、それまでの手間&管理&気遣いが大変ですから一刻も早く下記の方法を取るべきです。
○【換価分割】••••
不動産を売ってお金に換えて分ける。
○【代償分割】••••
マンション名義をお兄さん単独(錯誤による所有権更正登記)にして、その代わりに主様へ代償金を支払う。
①毎年の所得は0円です。
②不動産譲渡所得=売却代金×1/3
不動産取得=250万円
③ 毎年『(家賃収入-経費)÷3を精算(＝受取)』にすべきです。
売却も何年先になるか分かりませんし、それまでお兄さんがしっかり家賃を貯めてるとも思えません！
又、それまでの手間&管理&気遣いが大変ですから一刻も早く下記の方法を取るべきです。
○【換価分割】••••
不動産を売ってお金に換えて分ける。
○【代償分割】••••
マンション名義をお兄さん単独(錯誤による所有権更正登記)にして、その代わりに主様へ代償金を支払う。
A
回答日時：
2023/12/1 12:02:43
１）所得税の考え方として二種類あって、現金主義の場合は実際にお金を受け取ったときに所得として計上する形になります。
そうでない場合（発生主義）は、売上が発生した段階で（つまり売掛金でも）所得として計上する必要があります。
おっしゃるような形の場合、毎年（毎月）の取り分は売掛金として「発生」しているので、発生主義なら申告する必要はあります。
まあ、青色申告にするわけでない（白色申告）なら、現金主義／発生主義は自分で選ぶだけで届け出が必要なわけではありませんから、売却時にまとめて申告しても問題はないですけど、ちゃんと帳簿はつけておかないと突っ込まれたときにちゃんと説明できなくなったりしますから、そこは気をつけましょう。
あと、所得税は累進課税なので、まとめて申告すると税率が上がってしまって結果的に損をする可能性も大いにあります。
その場合は、ちゃんと毎年収入として申告したほうが得することにはなりますね。（とはいえ元手がないのに税金だけ払うことになるのでそこをどう考えるかですね）
２）毎年申告するなら、売却益だけの申告ですし、毎年申告しないなら、溜まった家賃収入（想定通りなら250万）をプラスした金額ですし…ですよ。
当然ながら、収入のすべてを何処かのタイミングでは申告しなければんらないので。
３）法律的にはどちらでも問題ありません。
ただ、おっしゃるとおりしっかり保管される保証もないですし、いざ売却時に蓋を開けてみたらお金ありませんってなる可能性は大いにありますから（そうなれば回収自体が困難になる可能性も高い）ちゃんと毎年・毎月もらうのがベターだとは思いますけどね。
そうでない場合（発生主義）は、売上が発生した段階で（つまり売掛金でも）所得として計上する必要があります。
おっしゃるような形の場合、毎年（毎月）の取り分は売掛金として「発生」しているので、発生主義なら申告する必要はあります。
まあ、青色申告にするわけでない（白色申告）なら、現金主義／発生主義は自分で選ぶだけで届け出が必要なわけではありませんから、売却時にまとめて申告しても問題はないですけど、ちゃんと帳簿はつけておかないと突っ込まれたときにちゃんと説明できなくなったりしますから、そこは気をつけましょう。
あと、所得税は累進課税なので、まとめて申告すると税率が上がってしまって結果的に損をする可能性も大いにあります。
その場合は、ちゃんと毎年収入として申告したほうが得することにはなりますね。（とはいえ元手がないのに税金だけ払うことになるのでそこをどう考えるかですね）
２）毎年申告するなら、売却益だけの申告ですし、毎年申告しないなら、溜まった家賃収入（想定通りなら250万）をプラスした金額ですし…ですよ。
当然ながら、収入のすべてを何処かのタイミングでは申告しなければんらないので。
３）法律的にはどちらでも問題ありません。
ただ、おっしゃるとおりしっかり保管される保証もないですし、いざ売却時に蓋を開けてみたらお金ありませんってなる可能性は大いにありますから（そうなれば回収自体が困難になる可能性も高い）ちゃんと毎年・毎月もらうのがベターだとは思いますけどね。
A
回答日時：
2023/12/1 10:26:40
「法律的にどっちが正しい」と言う観点では答えは出ないでしょう。
あなたの主張も将来のとりっぱぐれがないという点では合理的ですが、その毎年の会計業務を誰がやるのかって問題があります。
お兄様の主張も手間の面では合理的ですが、「じゃあいつ売って現金が手元に入るの？」って目途が立たないので、次男三男は納得しがたいでしょう。
別に入居者がいても売却は可能ですよ、条件によって安くなるケースも、高くなるケースもあると思います。
あなたの主張も将来のとりっぱぐれがないという点では合理的ですが、その毎年の会計業務を誰がやるのかって問題があります。
お兄様の主張も手間の面では合理的ですが、「じゃあいつ売って現金が手元に入るの？」って目途が立たないので、次男三男は納得しがたいでしょう。
別に入居者がいても売却は可能ですよ、条件によって安くなるケースも、高くなるケースもあると思います。
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