教えて！住まいの先生
Q 不動産取引について質問です。
先日、買付証明書を提出し売渡承諾書も頂けたことから双方の仲介業者を通し契約書を作成する運びとなりました。今回の土地は調整区域であり、口頭では「建築可能」と聞いていましたが、不安であったため特約を付しての契約書作成を依頼したところ、売主側の仲介業者より「瑕疵担保含めた特約は何も付けたくない。付けるのであれば契約しない。」と言われました。そこで、契約前に調査を行い問題なければ契約する事を提案しましたが、聞く耳を持って貰えず。次に瑕疵担保責任の部分はこちらは許容するのでせめて建築可能かどうかは調査して欲しい旨改めてお願いしたところ、「この間に別の購入希望者とも商談を進めており、そちらに売ることにしました。」といきなり言われ一方的に打ち切られてしまいました。私たちはどうしても納得行かず、「条件を全て飲むので考え直して欲しい。」と仲介業者を通じて伝えてもらいましたが、「もう売らないと決めた。連絡があるだけで嫌な気分になる。二度と電話してくるな。」と言われ一方的に電話を切られ聞く耳を持ってもらえませんでした。
買う側としては、調整区域の取引なので慎重に行いたかったですし、いくつかの不動産会社に問い合わせても「調整区域であればトラブルを避けるためにも通常は特約をつけるべき。」と回答いただきました。「条件を飲まななければ売らない。」などと言う行為は仲介業者として正しいのでしょうか？
仲介手数料を貰って、その後何かあっても「特約がないので知りません。」というスタンスは許し難いです。買付に法的拘束力が無いのは理解していますが、何か対抗できる策は無いか知恵を貸して頂きたく、長文になりましたが投稿させて頂きました。
買う側としては、調整区域の取引なので慎重に行いたかったですし、いくつかの不動産会社に問い合わせても「調整区域であればトラブルを避けるためにも通常は特約をつけるべき。」と回答いただきました。「条件を飲まななければ売らない。」などと言う行為は仲介業者として正しいのでしょうか？
仲介手数料を貰って、その後何かあっても「特約がないので知りません。」というスタンスは許し難いです。買付に法的拘束力が無いのは理解していますが、何か対抗できる策は無いか知恵を貸して頂きたく、長文になりましたが投稿させて頂きました。
回答
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A
回答日時：
2023/12/14 10:03:15
（元）不動産会社経営の宅建士です。
文面では、あなたが「市街化調整区域」の物件を、どのように解釈しているのか不明ですが、そもそも論を話すと「市街化調整区域」は、人が住むのを
「抑制」（禁止）している区域なのですよ。（取引になどならない）
従って推測を言えば、仲介業者自身が「取引仲介」など受けないのです。
「聞く耳」・「口頭・特約」・「瑕疵担保」など一切ムダ。
そして「買付証明書」・「購入申込書」などは、法規定などされておらず、
不動産業界の「慣習」でしかないのですよ。
従って、契約前までは違法でも何でもなく、全く自由です。
また、調整区域で仮に建物を建てたとしましょう。
そこに災害発生で被災して、道路・上下す私道などインフラ全滅でも、
———調整区域を承知で買ったんだろ？ 自己責任だよ―――などの世論が炎上すれば、行政が「税金使用」で復旧などできないのです。
●では仮に、古くからの所有者は？―――ですが、「〇親等以内」なら、建替えも可能なのです。しかしそれは「救済策」に過ぎないのです。
文面から推すと、恐らく「安かった」からと言うことかも知れませんが、
元々「価値ゼロ」で、値など付かない物件なのです。
文面では、あなたが「市街化調整区域」の物件を、どのように解釈しているのか不明ですが、そもそも論を話すと「市街化調整区域」は、人が住むのを
「抑制」（禁止）している区域なのですよ。（取引になどならない）
従って推測を言えば、仲介業者自身が「取引仲介」など受けないのです。
「聞く耳」・「口頭・特約」・「瑕疵担保」など一切ムダ。
そして「買付証明書」・「購入申込書」などは、法規定などされておらず、
不動産業界の「慣習」でしかないのですよ。
従って、契約前までは違法でも何でもなく、全く自由です。
また、調整区域で仮に建物を建てたとしましょう。
そこに災害発生で被災して、道路・上下す私道などインフラ全滅でも、
———調整区域を承知で買ったんだろ？ 自己責任だよ―――などの世論が炎上すれば、行政が「税金使用」で復旧などできないのです。
●では仮に、古くからの所有者は？―――ですが、「〇親等以内」なら、建替えも可能なのです。しかしそれは「救済策」に過ぎないのです。
文面から推すと、恐らく「安かった」からと言うことかも知れませんが、
元々「価値ゼロ」で、値など付かない物件なのです。
A
回答日時：
2023/12/13 20:09:21
売る売らないは売主が決めることで、仲介業者の意向ではないでしょうね
特約も何も、家が建つかどうかは、こちらの仲介業者に事前に調べさせておくことですけど（もちろん売主の仲介業者にも協力させて）
特約も何も、家が建つかどうかは、こちらの仲介業者に事前に調べさせておくことですけど（もちろん売主の仲介業者にも協力させて）
A
回答日時：
2023/12/13 20:01:12
建築設計不動産業者です。
・調整区域の売買は開発許可制度なので売買契約書の中に於いて特約事項を設けるのは当然ですが‥
・調整区域の場合に於いては、都市計画開発指導課との事前協議は済んでいるのですか？
通常、事前協議にて内定を得てから売買契約に移行しますよね。事前協議は買主側の仲介業業者がしますよね。事前協議されましたか？
事前協議なしではいくら特約事項を設けても契約は普通はしません。
開発許可である以上、Ａさんに許可が出たからＢさんにも許可が出るということではないですよね。
売主側の仲介業者から口頭で「建築可能」と聞いていたからだけでいくら特約事項を設けるつむりだとしても少し乱暴過ぎやしませんか？
売主側の仲介業者が買主の仲介業者に代わって開発指導課と事前協議をすることは普通はないです。買主の事情が解らないのでやり難いです。
普通は買主側か建築業者（主として建築業者が多い）が事前協議をします。事前協議のプロセスが滅茶苦茶です。既存宅地制度は廃止されたので建前としては開発許可を得る人がその要件を見たているか否かを審査するものです。
買主の事情を知っているのは貴殿でしょう。何で貴殿が事前協議をされていないのか疑問です。経験不足が露呈した事案としか思えないですね。
・調整区域の売買は開発許可制度なので売買契約書の中に於いて特約事項を設けるのは当然ですが‥
・調整区域の場合に於いては、都市計画開発指導課との事前協議は済んでいるのですか？
通常、事前協議にて内定を得てから売買契約に移行しますよね。事前協議は買主側の仲介業業者がしますよね。事前協議されましたか？
事前協議なしではいくら特約事項を設けても契約は普通はしません。
開発許可である以上、Ａさんに許可が出たからＢさんにも許可が出るということではないですよね。
売主側の仲介業者から口頭で「建築可能」と聞いていたからだけでいくら特約事項を設けるつむりだとしても少し乱暴過ぎやしませんか？
売主側の仲介業者が買主の仲介業者に代わって開発指導課と事前協議をすることは普通はないです。買主の事情が解らないのでやり難いです。
普通は買主側か建築業者（主として建築業者が多い）が事前協議をします。事前協議のプロセスが滅茶苦茶です。既存宅地制度は廃止されたので建前としては開発許可を得る人がその要件を見たているか否かを審査するものです。
買主の事情を知っているのは貴殿でしょう。何で貴殿が事前協議をされていないのか疑問です。経験不足が露呈した事案としか思えないですね。
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