教えて！住まいの先生
Q 築50年の中古マンション購入検討中です。 修繕積立金の溜まり具合について、以下は妥当か、たまってなさすぎるか分かる方がいたら教えてください。 •首都圏(神奈川県で比較的東京より)
•ファミリー向けで世帯数は約140戸
•2LDK(56平米)の現在の修繕積立金は月12,000円程度
•築50年
•過去の大規模修繕はまだ確認できていませんが、外装修繕、扉交換などはおこなっているようです。
•耐震補強工事は未実施
現在の修繕積立金の余剰残高 : 約1,900万円
個人的には日々の大小の修理修繕があるのはわかるものの、50年もあって2,000万弱字型たまっていない(140世帯もあるのに)は少ない気がするのですが、なにぶん素人なもので、分かる方に教えていただけますと幸いです。
補足
•2LDK(56平米)の現在の修繕積立金は月12,000円程度
•築50年
•過去の大規模修繕はまだ確認できていませんが、外装修繕、扉交換などはおこなっているようです。
•耐震補強工事は未実施
現在の修繕積立金の余剰残高 : 約1,900万円
個人的には日々の大小の修理修繕があるのはわかるものの、50年もあって2,000万弱字型たまっていない(140世帯もあるのに)は少ない気がするのですが、なにぶん素人なもので、分かる方に教えていただけますと幸いです。
本日不動産会社から回答きまして、やはり1900万円は2023年の繰越予定金額(1年分)とのことでした。
累計では2.1億円たまっているそうです。
(不動産会社には陳謝されました)
ただ、長期修繕計画は作っておらず、管理会社はいるもののほぼ自主運営の様ですので、購入は控えようと思います。
ご回答いただいた方皆様、ありがとうございました！
質問日時：
2023/12/24 19:29:21
解決済み
解決日時：
2023/12/27 18:39:22
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 347 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/12/27 18:39:22
修繕積立金はおおよそ月300円/平米が必要なので、
3割ほど足りない計算です。
修繕箇所をしぼり、修理を限定すればやれないことは無いです。
築50年なら、建て替え検討が始まるころなので、
もう値上げはせず、取り壊し費用にするかもしれません。
大規模修繕に掛かる費用は、
エレベータやインターホン交換の有無で費用が変わりますが、
平均的に150万/戸程度掛かります。
2億円程度必要ですが、年間2000万しか貯まりません。
昨年、工事したばかりなら計算は合います。
3割ほど足りない計算です。
修繕箇所をしぼり、修理を限定すればやれないことは無いです。
築50年なら、建て替え検討が始まるころなので、
もう値上げはせず、取り壊し費用にするかもしれません。
大規模修繕に掛かる費用は、
エレベータやインターホン交換の有無で費用が変わりますが、
平均的に150万/戸程度掛かります。
2億円程度必要ですが、年間2000万しか貯まりません。
昨年、工事したばかりなら計算は合います。
回答
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A
回答日時：
2023/12/25 13:37:42
まずはいつ前回の大規模修繕をやったかと言うことが分からないと、たまり具合が正しいのか正しくないのかの判断は付きにくいですね。
大規模修繕は12年～15年に1回が一般的。
特に塗装は、10年くらいであきらかに性能が落ちていきます。
修繕金額は1戸当たり80万円～150万くらいが普通。
基本としてやりたい「下地補修」「外壁・鉄部塗装」「防水」の3つだけをやったとしても140戸なら1.2億くらいは見てほしい。
12000円が平均の積立金とすると、年間で14万円強。140戸全体で年間2000万円程度の収入があると思われます。
別途、管理費を取ってるかが分かりませんが、全くとっていなければ日常の修繕費と管理費で最低でも1000万円位は持ってかれちゃう。
なので、これと言った修繕をまったくやらない状態で12年経たないと大規模修繕すらできないことになります。
なので、2年前くらい修繕をやったというのであれば、まあ普通なのですがそうでないのなら、おそらく未払いの住戸が相当数あるものと思われます。
最低限でも、今までに3回の大規模修繕をやっていること。
直近の大規模修繕が、少なくとも5年以内であること。
この辺りであれば立て直しは可能かと思います。
理事会がお持ちの資料の開示請求をされた方がよいでしょう。
大規模修繕は12年～15年に1回が一般的。
特に塗装は、10年くらいであきらかに性能が落ちていきます。
修繕金額は1戸当たり80万円～150万くらいが普通。
基本としてやりたい「下地補修」「外壁・鉄部塗装」「防水」の3つだけをやったとしても140戸なら1.2億くらいは見てほしい。
12000円が平均の積立金とすると、年間で14万円強。140戸全体で年間2000万円程度の収入があると思われます。
別途、管理費を取ってるかが分かりませんが、全くとっていなければ日常の修繕費と管理費で最低でも1000万円位は持ってかれちゃう。
なので、これと言った修繕をまったくやらない状態で12年経たないと大規模修繕すらできないことになります。
なので、2年前くらい修繕をやったというのであれば、まあ普通なのですがそうでないのなら、おそらく未払いの住戸が相当数あるものと思われます。
最低限でも、今までに3回の大規模修繕をやっていること。
直近の大規模修繕が、少なくとも5年以内であること。
この辺りであれば立て直しは可能かと思います。
理事会がお持ちの資料の開示請求をされた方がよいでしょう。
A
回答日時：
2023/12/25 10:00:24
修繕積立金はどうしようもないレベルです。
もうすぐ建替時期が近いのに、1,900万円しかなければ、管理組合だけでは建替え出来ずに、デベロッパーに土地売却になりますね。
致命的なのは修繕積立金ではなくて、管理会社が無く、自主管理になっているのでしょう。
修繕積立金、所有者の皆さんは安ければ良いという事しか考えて無いので、溜まっていないのでしょう。
先の事を考えて無い烏合の衆です。ハッキリ言ってバカな連中です。
適正な管理と修繕が出来ていないので、あと20年で使えなくなるレベルです。
あなた様はおいくつですか？
あと、30年位使いたければ、こんな物件は購入してはいけません。
路頭に迷います。
70歳代位になるとアパートも賃貸では借りれません。
安ければ良いという話しでは、無いです。
もうすぐ建替時期が近いのに、1,900万円しかなければ、管理組合だけでは建替え出来ずに、デベロッパーに土地売却になりますね。
致命的なのは修繕積立金ではなくて、管理会社が無く、自主管理になっているのでしょう。
修繕積立金、所有者の皆さんは安ければ良いという事しか考えて無いので、溜まっていないのでしょう。
先の事を考えて無い烏合の衆です。ハッキリ言ってバカな連中です。
適正な管理と修繕が出来ていないので、あと20年で使えなくなるレベルです。
あなた様はおいくつですか？
あと、30年位使いたければ、こんな物件は購入してはいけません。
路頭に迷います。
70歳代位になるとアパートも賃貸では借りれません。
安ければ良いという話しでは、無いです。
A
回答日時：
2023/12/25 09:49:29
１９００万円ということは、一戸あたり直近1年間分の数字であり、もはや積立金とは言えませんね。
個人的には築３０年超えのマンションは購入すべきではないと思います。大規模修繕や将来的な建て替えなど意見がまとまらず紛糾するばかりか、追加費用がいくらかかるかわかりません。
個人的には築３０年超えのマンションは購入すべきではないと思います。大規模修繕や将来的な建て替えなど意見がまとまらず紛糾するばかりか、追加費用がいくらかかるかわかりません。
A
回答日時：
2023/12/24 19:58:26
かなり持ち出しの覚悟をされた方が宜しいと思います。
また、配管の寿命は40年です。サビや亀裂などで大工事や立て直しも視野に入れて下さいね。本管は交換出来ませんから。
私ならタダでも要りません。リスクが高すぎます。
また、配管の寿命は40年です。サビや亀裂などで大工事や立て直しも視野に入れて下さいね。本管は交換出来ませんから。
私ならタダでも要りません。リスクが高すぎます。
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