教えて！住まいの先生

質問1の回答
補償金でローン残金を精算して抵当権を外してから、収用面積分を市が買います。
土地は収用面積×その道路事業で決めた宅地価格 です。

「その道路事業で決めた宅地価格」は、ほぼ近隣相場です。

建物（全部対象として）の補償金は
同じ建物を補償年度に新築した場合の工事費×経過年数による減耗償却率＋解体費
です。

「同じ建物を補償年度に新築した場合の工事費」
これは補償のための計算方法や各種工事の単価が決まっていて、それを元に計算します。
建設会社の実際の費用ではありません。
補償のための各種工事の単価は、一般的な市価よりも高めです。

「経過年数による減耗償却率」
木造住宅ですと、築10年で新築の約80％後半、築15年で約80％、築20年で約70％前半です。

今は道路事業があるという話しだけかもしれませんが、今後、実際に測量や補償のための建物調査が始まって市から話しが来たら、協力する姿勢を見せて、1年でも早く補償を受けた方がいいです。
理由は上記のとおりです。
経過年数が増えればそれだけで補償金は安くなります。
元の金額が大きいので、数ポイントでも金額は高くなります。


質問2の回答
たぶん、少なくとも補償金でローン残金は完済できます。
ある程度は残るので、それを頭金にして残地に新築する方法もあります。

残地を普通に売ることもできますし、隣の人が買いたいと言えば売ってもいいですし、逆にご質問者さんがご自身の残地だけではちょっと狭いな、と思うなら、隣地の人の残地を買いたいと申し出ることもできます。
直接、申し出ることがしにくいなら、市に希望を出せば、市がそれとなく聞いてくれます。


“”必要な道路のためとはいえ立ち退きは悲しいです。少しでも不安を減らしたく・・・ “”
そのお気持ちは当然です。
市は調査してハッキリと補償の方針が決まらないと何も言わないです。
市も途中段階のあやふやな状態で話して、それが決定事項と思い込まれると困るという事情もあります。
補償の話しは体験談もあまりネットには出てきませんよね。
体験している人自体が少ないですから仕方ないかもしれません。

市には用地課という部署があって、公共事業に必要な土地を買っています。
大抵の用地課では補償金を計算する調査を自分の所ではやらず、民間会社に委託します。そのような委託を受注する会社で補償調査をしています。
ご不明な点はご返信ください。
ただ、上の率のように明確に書けないものは濁します。

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