教えて！住まいの先生
Q 不動産投資について。 「築20年以降は家賃や不動産価格は落ちない（もしくは極めて落ちにくい）」 これは本当ですか？嘘ですか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/27 02:26:44
「築20年」という言葉の意味を、もうすこし深堀りするとよいかと思います。
10年前の「築20年」は、1990年頃、ずなわちバブル絶頂期に建てられた建物です。
その頃の建物は、手抜き工事が横行していたと同時に、その後も家主の倒産／破産などで放置されたものが市場に出回り（2000～2010年ごろ）、「築20年」というのは、ある種の分岐点だったわけです。
一方、いまの「築20年」は、2004年頃、すなわち日本の不良債権処理が概ね終わった（いわゆる「小泉・竹中改革」）後に建てられたものです。
仕様も現在とあまり変わらず、単純に20年経過した、というだけのものです。
20年経つと、設備の交換やメンテが必要な時期になりますが、バブル期以前の設備機器は古い仕様のため、交換するにも大々的な工事が必要となりました。
一方、バブル崩壊後は、それまでの反省から、メンテの容易さも考慮して建物が建てられたので、普通にメンテ／交換していれば、長期に維持できるものも増えたと言えます。
したがって、「築〇年」という視点ではなく、西暦何年に建てられたか、という、時代背景からどんな建物と考えられるか、という理解が必要かと思います。
10年前の「築20年」は、1990年頃、ずなわちバブル絶頂期に建てられた建物です。
その頃の建物は、手抜き工事が横行していたと同時に、その後も家主の倒産／破産などで放置されたものが市場に出回り（2000～2010年ごろ）、「築20年」というのは、ある種の分岐点だったわけです。
一方、いまの「築20年」は、2004年頃、すなわち日本の不良債権処理が概ね終わった（いわゆる「小泉・竹中改革」）後に建てられたものです。
仕様も現在とあまり変わらず、単純に20年経過した、というだけのものです。
20年経つと、設備の交換やメンテが必要な時期になりますが、バブル期以前の設備機器は古い仕様のため、交換するにも大々的な工事が必要となりました。
一方、バブル崩壊後は、それまでの反省から、メンテの容易さも考慮して建物が建てられたので、普通にメンテ／交換していれば、長期に維持できるものも増えたと言えます。
したがって、「築〇年」という視点ではなく、西暦何年に建てられたか、という、時代背景からどんな建物と考えられるか、という理解が必要かと思います。
回答
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A
回答日時：
2024/3/23 06:29:40
建物（部分）価値は年々下がり続けます、最後にはマイナス評価
になります、つまり解体費が発生するのです。
特にＲＣ（鉄筋コンクリ）の解体費は膨大です、5万円/建坪は掛かります、
ＲＣ造りの賃貸マンションなら1千万円は喰らいます。
ですから賢明な大家は古くなると解体費を避けるために売り逃げします、
古すぎるＲＣを買った（新)大家はババ抜きと同じことになります。
になります、つまり解体費が発生するのです。
特にＲＣ（鉄筋コンクリ）の解体費は膨大です、5万円/建坪は掛かります、
ＲＣ造りの賃貸マンションなら1千万円は喰らいます。
ですから賢明な大家は古くなると解体費を避けるために売り逃げします、
古すぎるＲＣを買った（新)大家はババ抜きと同じことになります。
A
回答日時：
2024/3/20 22:56:20
いや、落ちます。
築20年と築50年が同じはず無いです。
築20年と築50年が同じはず無いです。
A
回答日時：
2024/3/20 18:13:05
A
回答日時：
2024/3/20 17:49:16
嘘、て言うか考え難い。
地域によるとは思うけど。
家賃設定は、不動産価格を加味するけど、建物は古なるから年数が増せば増すほど家賃を高くする事はできない。
逆に、土地価値が上がっても家賃を上げる事は難しい（建物が古くなっていくから）
上物がない土地のみなら話は別だけど。
地域によるとは思うけど。
家賃設定は、不動産価格を加味するけど、建物は古なるから年数が増せば増すほど家賃を高くする事はできない。
逆に、土地価値が上がっても家賃を上げる事は難しい（建物が古くなっていくから）
上物がない土地のみなら話は別だけど。
A
回答日時：
2024/3/20 16:44:28
家賃はやり方次第ですね、不動産価格は土地は変わりませんね
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