教えて！住まいの先生

前質問から確認致しました。

まず、誤解がない様に申し上げますが、法的なガイドラインに沿わない内容であっても、当事者同士が納得して契約し、これに従う場合は有効になりますので、この意味では無効か有効かで言えば有効です。

しかし、2020年施行の改正民法では、原状回復の必要があるのは、借主に明確な瑕疵が有る場合のみで、経年劣化は含まれない事が明記されました。

これに従えば契約は無効ですが、法の遡及適合の観点から、改正民法以前に締結された契約は、新たな法律の適用を受けません。

ただし一般的に賃貸借契約は定期的に更新されており、更新時に新たな法律に沿う契約内容にして合意更新していた場合は、改正民法の適用を受けますが、自動更新であった場合は、前契約の内容をそのまま更新したと見做される可能性があります。

これらの事から、裁判に訴えた場合、どの様な判決となるかは、契約更新の状態にもよりますので、確定的にはお答えできません。

ただ実際に問題となるのは、内容の解釈を巡って争いになった場合に、訴訟を起こして裁判所の判断を仰ぐには相応の費用負担が必要ですので、その前にどの様な判決が出る可能性が高いかを想定して、お互いが納得できるよう具体的な示談内容をどの様に設定するかと言う事で、必ずしも裁判を経る事が多い訳ではありません。

この示談交渉の際に、貴方は契約時に不利な条件に納得した上で契約していると言う事実と、しかしその内容は改正民法に反しており、更新時に適法でない契約についての説明がなされておらず、賃借人に不利益がある事の説明を受けていないかったと言う事実を照らし合わせ、中間的な落しどころを探る事になると思います。

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