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教えて！住まいの先生

Q ■相談内容（できる限り具体的に） 1棟目購入を考えています。購入が相応しい物件かアドバイスお願い致します。

ＪＲ山手線駒込駅徒歩5分築38年鉄骨造４階建474㎡ 1Ｆ事務所 2～4Ｆ1k12戸
年間満室想定賃料1402万利回り5.16％
土地155㎡大規模修繕（外壁と屋根防水で給排水系は実施無）実施後の引き渡し

物件価格25800万円
建物と土地割合は50：50 85％融資 30年 2.0％の条件
所得税節税目的が主で、７年目で売却想定。
税前ＣＦ年間＋30万円程度

懸念は給排水系は建ててから修繕をしていないことと、今回融資が、不動産業者が斡旋してくれた斉京銀行のみ引き受けてくれるのですが、売却時に購入者の属性次第で融資がつきづらくなり売れないリスクがあるのではと懸念しております。

■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
45歳会社員年収2500万持家残債務15000万
東京在住4人家族、妻は主婦現金、有価証券で20000万
1棟目として、4000万程度の自己資金。

質問日時： 2024/5/8 09:30:29 回答受付終了
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回答

1件を表示しています。

A 回答日時： 2024/5/8 09:30:42

物件の立地や利回り、築年数などを考慮すると、一見魅力的な投資と思われます。しかし、給排水系の修繕が未実施であることや、融資が特定の銀行からしか受けられないことはリスクと言えます。特に、売却時に融資がつきづらくなる可能性は大きな問題です。また、築38年という年数も考慮に入れるべきです。これらのリスクを十分に理解した上で、投資を進めるかどうかを検討してください。

※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。